С чего начинают строительство здания
Этапы строительства здания: пошаговая инструкция, требования, документы
Возведение нового сооружения – сложный с технической и юридической точек зрения процесс. Знать этапы строительства здания просто необходимо, если вы хотите, чтобы оно проходило без нервных происшествий.
Чтобы облегчить задачу, мы подготовили для вас полезную статью. Из нее вы детально узнаете об основных этапах строительства объекта недвижимости, а также о том, какие документы нужно для этого собрать и что обязательно учесть.
Условия и документы для строительства производственного здания
К нежилым коммерческим постройкам в процессе их возведения предъявляется больше требований, чем к гражданской недвижимости и объектам хозяйственного назначения. Все этапы строительства зданий и сооружений производственного сектора проходят строгий контроль со стороны государственного строительного надзора. Перед началом работ застройщик должен получить соответствующее разрешение. Если этого не сделать, дальнейшее узаконивание построенного объекта будет невозможно, ведь поэтапная проверка строительства надзорными органами не проводилась. А следовательно, нет никаких гарантий, что построенное здание будет безопасным для людей и окружающей среды.
Особым образом контролируются объекты нежилого фонда, предназначенные для извлечения прибыли, промышленные сооружения, склады, торговые, деловые и логистические центры, автозаправочные станции.
Таким образом, для возведения производственного здания застройщику необходимо не только приобрести земельный участок соответствующего целевого назначения, но также получить разрешение на строительство у органов муниципальной власти. Это требование закреплено в статье 51 Градостроительного кодекса РФ.
Документ, разрешающий строительство, фактом выдачи подтверждает соответствие проектной документации нормам землепользования и градостроительного регламента на данной территории. Разрешение может быть выдано на основании письменного заявления, к которому приложены проект и иные необходимые документы. Заявление подается в орган местного самоуправления.
Отказ в выдаче разрешения возможен по ряду причин: при непредоставлении заявителем требуемых документов, при несоответствии проекта градостроительному регламенту, в случае превышения максимально допустимых параметров разрешенного строительства.
Застройщик должен обратиться в следующие органы:
Необходимый комплект документации:
Основные этапы строительства нежилых зданий и сооружений
1. Подготовка к строительству
На данном этапе заказчик принимает решение о необходимости возведения объекта и составляет градостроительный план участка (или проекты планировки и межевания в случае строительства линейных объектов). Для этого необходимо проведение топографической съемки и составление схемы расположения возводимого здания или сооружения. Если на участке имеются зеленые насаждения, возможно, понадобится согласовать их вырубку или пересадку.
2. Публичные слушания
На слушания приглашается местное население, которое информируют о начале проектных и строительных работ на данной территории. Это мероприятие позволяет жителям ознакомиться с проектом и внести свои предложения и замечания. Однако поскольку публичные слушания не являются референдумом, окончательное решение принимается властями.
3. Инженерные изыскания
Результаты изыскательских работ служат исходными сведениями для планирования территории и архитектурно-строительного проектирования. Без предварительного проведения инженерных изысканий разрабатывать проект, выполнять строительство и реконструкцию капитальных объектов запрещено. Требование регламентируется статьей 47 Градостроительного кодекса РФ на основании Постановления Правительства №87.
Данная статья ГрК РФ, а также Постановление Правительства №20 от 19.01.2006 служат нормативной базой. Также необходимо учитывать требования различных технических регламентов. С другой стороны, список конкретных видов инженерных изысканий, необходимых для отдельных видов зданий и сооружений, в настоящее время не определен. На этот счет в статье 15 ФЗ-384 «О безопасности зданий и сооружений» говорится о том, что изыскательные работы должны полностью обеспечивать проектирование и возведения безопасного объекта. Необходимость и достаточность количества мероприятий в данном случае имеют оценочный характер.
Определить список конкретных видов изысканий позволяет информационная система обеспечения градостроительной деятельности, действующая в каждом российском регионе в соответствии со статьей 56 Градостроительного кодекса РФ. Там в числе прочего зафиксированы копии отчетов о проведенных ранее изыскательских работах. Данную информацию все же следует использовать лишь в качестве основы для проведения углубленного анализа.
Согласно принятым правилам, все юридические лица, занятые в сфере инженерных изысканий, обязаны состоять в саморегулируемых организациях соответствующей отрасли.
Результаты изыскательных мероприятий должны подвергаться экспертизе либо совместно с проверкой проекта, либо отдельно, до прохождения экспертизы проектной документации. Статья 49 в части 3.1 ГрК РФ разрешает не проводить экспертную оценку инженерных изысканий в двух случаях, когда не требуется:
4. Технические условия
Для начала проектирования необходимо сформировать технические условия. На основе данной документации осуществляют подключение возводимого объекта к инженерным коммуникациям. В частности, техусловия содержат такие показатели, как максимальная нагрузка (мощность) на сети, стоимость подключения к этим сетям, сроки подключения и действия данных техусловий. Эти документы выдаются организациями, которые эксплуатируют соответствующие сети. Чаще всего для получения ТУ необходимо рассчитать нагрузки или мощности.
Проектировщики получают технические условия в качестве исходных данных для разработки проекта. Этот момент указан в части 6 статьи 48 ГрК РФ.
Получив техусловия, проектная организация заключает договор на подключение строящегося объекта ко всем необходимым коммуникациям. Кроме того, ТУ требуется в случае обустройства ветки к дорожной сети.
Рассматриваемые здесь этапы строительства здания с нуля подразумевают подключение инженерных сетей, для некоторых видов которых существуют свои нормативы по подключению. Так, Постановление Правительства РФ №861 от 27.12.2004 определяет правила доступа к услугам по энергоснабжению.
5. Разработка проекта
Градостроительный кодекс РФ в статье 48 части 3 обязывает разрабатывать проектную документацию для всех капитальных объектов. Исключением являются лишь жилые здания высотой не более 3 этажей. В этом случае проект строительства может быть составлен только по инициативе заказчика либо застройщика. Остальные типы зданий и сооружений требуют предварительной разработки проекта, даже если экспертиза этого проекта не предусмотрена.
6. Утверждение и экспертиза проектной документации
Утвержденный заказчиком проект далее подвергается экспертной оценке. В некоторых случаях Градостроительный кодекс РФ разрешает не проводить экспертизу:
Отдельно следует отметить объекты, для возведения которых не требуется получение разрешения. В этих ситуациях проводить экспертизу проекта также не нужно.
7. Получение разрешения на строительство
В большинстве случаев получать разрешение на строительные работы необходимо. Исключения приведены в Градостроительном кодексе РФ. Как было сказано ранее, разрешением на строительство является документ, который подтверждает соответствие проекта действующим нормам и требованиям и допустимость размещения строящегося здания на участке земли в соответствии с разрешенным использованием данного участка и с учетом установленных законом ограничений.
Для проведения капитального ремонта разрешение на строительство получать не требуется. Это закреплено статьей 55 ГрК РФ. Выдается данный документ органами муниципальной власти после предоставления проектной документации, учредительных документов собственника и документов о праве собственности.
8. Составление рабочей документации
По рабочей документации непосредственно осуществляется строительство промышленного здания. Этап составления данных документов подразумевает предварительное ознакомление застройщика с проектом и утверждение этого проекта.
9. Строительные работы, составление исполнительной документации
Компания-застройщик должна соблюдать требования, изложенные в проекте, за что она несет ответственность. Данный момент регламентирован статьей 52 ГрК РФ.
Также перед началом работ Инспекция госстройнадзора должна получить от застройщика соответствующее извещение. Застройщик в дальнейшем обязуется обеспечить соблюдение строительных регламентов и норм техники безопасности. Заказчик же должен предоставить исполнителю комплект документации, включающий проект строительства, результаты инженерных изысканий и разрешение на строительство.
При необходимости внесения изменений в проектную документацию в процессе работ застройщик обязан согласовать с заказчиком новую версию проекта в порядке, предусмотренном действующим законодательством.
Все этапы строительства здания сопровождаются техническим, авторским и государственным надзором, а также строительным контролем.
10. Ввод объекта в эксплуатацию
Завершение строительных работ должно фиксироваться выдачей разрешения на ввод здания в эксплуатацию. Этим фактом подтверждается соответствие возведенного или реконструированного объекта проектной документации, разрешению на строительство, градостроительному плану и другим требованиям.
11. Период эксплуатации объекта
Прежде всего владелец должен эксплуатировать здание строго в соответствии с разрешенным использованием. Также необходимо соблюдать требования проектной документации, периодически проводить эксплуатационный контроль и обслуживание объекта, своевременно выполнять текущий ремонт. При нарушении этих обязанностей надзорные органы вправе приостановить эксплуатацию здания.
Статья 55.25 Градостроительного кодекса в части 4 уточняет, что состав мероприятий по техобслуживанию объекта и периодичность выполнения этих работ определяется в числе прочего проектной документацией. В этот перечень включаются всевозможные осмотры и наблюдения. Поэтому разработчику желательно прилагать к проекту инструкцию по эксплуатации каждого возводимого здания или сооружения. На данный момент это нужно делать обязательно только в случае возведения жилой недвижимости.
Ответственность за правильную эксплуатацию здания несет либо владелец или арендатор здания, либо привлеченное этим владельцем или арендатором лицо на основании заключенного договора.
В последнем случае собственник объекта должен передать данному юридическому или физическому лицу полный комплект документов, включающий в себя проект строительства, результаты инженерных изысканий, различные акты освидетельствования и другие документы, необходимые для законной эксплуатации.
4 этапа строительства частного дома
1. Подготовка
На подготовительном этапе изучаются и анализируются геологические сведения участка, составляется проектная документация, согласуются с заказчиком возникающие вопросы. Также здесь застройщик получает разрешение на строительство и выполняет необходимый комплекс земляных работ.
2. Обустройство фундамента.
Сначала выбирается тип фундамента, а затем осуществляется его закладка. В процессе выбора учитываются:
В зависимости от типа фундамента могут добавиться дополнительные работы (например, укладка балок или плит). Заливка бетонного раствора производится с использованием соответствующего оборудования. Залитый бетон далее выдерживается в течение необходимого периода времени. Обычно этот срок составляет не менее 28 дней в зависимости от условий. С применением усовершенствованной технологии и особых марок цемента период выдерживания может быть значительно сокращен.
3. Основной этап строительства
Эта крупная фаза строительных работ разбивается на несколько подэтапов. Допущение ошибок на любом из них влечет за собой нарушение всей конструкции здания.
Требуются для защиты основания дома от влаги, которая поступает под фундамент. Без грамотно выполненной гидроизоляции вода может проникнуть через фундамент в стены здания и привести в итоге к разрушению конструктивных элементов. Ошибки, допущенные в ходе этих работ, способны вызвать распространение грибка и размножение опасных бактерий.
Стены сооружаются на полностью готовом фундаменте. Последовательность действий и стоимость работ могут быть разными в зависимости от используемого базового материала. В качестве последнего применяются блоки, бревна или кирпичи. Только после грамотного сооружения несущих стен можно приступать к возведению монолитных конструкций и межэтажных перекрытий.
После возведения стен сооружают крышу. Выбор материала для элементов кровли зависит от конкретных условий и требований. Учитываются нагрузка и архитектурные особенности здания.
Далее приступают к внутренней и внешней отделке. На этом же этапе монтируют электропроводку и оформляют фасадную часть дома.
Выполняются в соответствии с требованиями заказчика. В частности, сторонам необходимо выяснить еще до начала всех этапов строительства здания, какие работы должны быть выполнены внутри готовой постройки.
4. Завершение строительства и сдача объекта в эксплуатацию
Возведение здания заканчивается благоустройством прилегающей территории. Затем объект сдается заказчику вместе со всей проектной документацией.
На качество и надежность готовой постройки влияют в первую очередь:
Последний фактор при этом зависит от квалификации исполнителей и их системного подхода ко всему комплексу работ. Без тщательно проработанной организации сроки строительства могут быть сорваны, в результате чего пострадает качество всего строения. Поэтому так важно разделить весь процесс на несколько стадий и строго следовать разработанному плану. Этапы строительства определяются в зависимости от конкретного типа здания.
С чего начать строить дом
Постройка дома является неимоверно важным и ответственным мероприятием. Готовясь к такой сложной работе, вам потребуются определенные знания, которые мне бы и хотелось расширить с помощью этой статьи. Данная тема очень многогранна, но вместе с тем посильна при правильном подходе. Поговорим об основных этапах строительства будущего жилища.
Разработка плана строительства
Строительство дома нужно всегда начинать с плана. Планировка и постройка частных домов до трех этажей, которые рассчитаны на размещение не более одной семьи, по закону не требует особого разрешения. Владелец участка может собственноручно создать набросок будущего здания и получить дозволение на начало работ.
На первый взгляд все легко: нужно найти эскиз, купить проект и приступить к строительству. Но для того, чтобы приступить к планированию, нужно определиться со следующими основными вопросами:
Разберем по пунктам, что же должен включать в себя план строительства дома:
1. Раздел архитектуры:
2. Инженерный раздел:
Особенности составления сметы и закупки материалов
Смета является одним из самых важных документов, с создания которого начинаются любые работы по строительству, ремонту и реконструкции зданий.Для составления сметы желательно иметь специальное образование, поэтому при отсутствии такового рекомендую обратиться к специалисту. Документ включает в себя основные виды работ, а также их объемы и стоимость. Для того, чтобы определить конкретную подрядную контору, которая будет выполнять ваш проект, как раз и пригодится смета, ведь с помощью нее можно увидеть полноценную картину стоимости работ. Но помните, что, контактируя со специалистом, нужно сравнить предварительные сметы и понять, включают ли они в себя требуемые виды работ. Бывают ситуации, когда сметчики указывают не весь перечень необходимых работ. Тем самым они могут занизить конечную стоимость заказа, дабы получить его. Не забудьте также проверить наличие в документе всех нужных материалов и оборудования.
Самое пристальное внимание при просмотре сметы нужно обратить на различные дорогостоящие работы, которые не включены в проект, но которые могут быть необходимы после начала строительства. Например, если вам потребовалось реконструировать старый, долго не использующийся подвал, то в смете может быть заложены лишь работы по вывозу мусора, укладке пола и тому подобное. Но с течением времени вам может потребоваться ремонт дренажной системы, смена гидроизоляции и т.д. Таким образом, нужно всегда понимать, что в смету может потребоваться внести корректировки из-за специфики конкретного сооружения.
Если вы все же решитесь сами составить столь важный документ, то советую воспользоваться специальными компьютерными программами и интернет ресурсами, которые автоматически определяют некоторые разделы сметы.
С чего начинается строительство дома
Итак, этот этап включает в себя все предыдущие. Вы уже должны позаботиться о выборе правильного места для постройки, рассчитать бюджет, создать план и найти подрядчика. Хочу немного поподробнее остановиться на вопросе выбора участка, ведь здесь есть некоторые важные нюансы. При поиске места под строительство рекомендуется учитывать следующие показатели:
Выбирать подрядчика нужно, полагаясь на некоторые основные действия, в числе которых:
Приступая непосредственно к возведению дома, вам нужно будет обеспечить подъездные пути, подачу воды и электричества. Дальнейший процесс можно описать в несколько шагов:
По итогу можно с уверенностью сказать, что строительство дома является не самой простой работой для абсолютно любого владельца участка. Чтобы грамотно провести все мероприятия и избежать ошибок, вам необходимо заранее предусмотреть все возможные проблемы. Но вместе с тем можно сказать одно, если вы не будете торопиться и детально проработаете все вопросы на этапе планирования, то будущая постройка сможет долго радовать вас своей надежностью и уютом.
Этапы строительства многоквартирного дома
Инфраструктура современного города довольно сложная и многогранная. Приходится учитывать очень многие факторы. Поэтому идеальным вариантом считается поручение строительства многоквартирного дома надежному контрагенту.
Подготовка к началу строительных работ
Этот процесс разделяется на определенные этапы.
Приобретение земельного участка
Выбирается место, которое действительно подходит для возведения жилого комплекса. Нужно учитывать многие критерии выбора.
Точечная застройка в центральном районе города — отличный проект, так как развернутая инфраструктура всегда рядом, а это очень удобно. Вблизи расположены:
Все они расположены практически в шаговой доступности. Поэтому земля в центре города оценивается дорого. К тому же потребуется масса времени и усилий, чтобы получить разрешение на осуществление строительных работ в центре. Чтобы получить положительный ответ на запрос, следует учитывать все ограничения, предусмотренные градостроительным планом.
Постройка должна соответствовать определенным характеристикам. В противном случае при кадастровом учете будет много проблем. Дом окажется полностью выстроенным, но в эксплуатацию ввести его не удастся. А дальше потребуется потратить массу средств на его снос или перепланировку.
Зато возведение объекта за чертой города позволяет:
Однако в таком доме квартиры будут стоить дешевле, и продавать их обычно оказывается сложнее.
Проведение геологической экспертизы и топографических съемок
С выбором участка застройщик определился, землю приобрел. Теперь потребуется произвести топографическую съемку застраиваемой местности и осуществить весь комплекс инженерно-геологических исследований.
Проведение инженерно-геологических изысканий
Перед началом проведения строительных работ требуется внести в строительную документацию:
При составлении проекта все эти моменты обязательно учитываются. Особенности грунта удается точно выявить:
Твердый, плотный, стабильный грунт — превосходная основа для фундамента любой постройки. Он выдержит значительную нагрузку, создаваемую многоэтажным домом. По результатам проведения лабораторных исследований фундамента удается понять, как поведет себя основание высотки после возведения всего объекта.
Составление проекта
При разработке проекта в обязательном порядке соблюдаются все требования нормативно-технической документации. Проектирование многоквартирного здания предусматривает несколько этапов.
Первый этап. С заказчиком согласовывается техническое задание. Проводится разработка проекта. Предварительное предложение дает возможность с самого начала:
Второй этап. Разрабатывается проектная документация. В генеральном плане обозначаются:
Приходится учитывать каждую деталь, когда проектировщики определяются:
При правильном учете всех этих требований будущее здание становится долговечным, функциональным, безопасным.
Возведение многоквартирного дома: основные этапы его строительства
Проведение всех подготовительных этапов завершено. Теперь можно начинать осуществление основных строительных работ — возводить многоквартирное здание.
Подготовка строительного участка
Значение разметки осей дома
Разбивка осей, точек их пересечения — это процесс, который проводится в самом начале строительства. На местности определяются точки, что полностью соответствуют пересечениям основных осей, обозначенных в проекте постройки. Указанные точки постоянно пребывают в четко определенном положении, пока ведется строительство.
Поэтому вычисления производятся довольно скрупулезно, внимательно проверяются и перепроверяются, чтобы не возникло отклонений. Будут задействованы высокоточные приборы. Это самые современные разработки.
Проведение земляных работ
Осуществляются земляные работы с целью подготовки:
Грунт изымается, перемещается, уплотняется. Для этого потребуется задействовать спецтехнику. В этом трудоемком процессе приходится использовать и ручной труд, так как есть места, недоступные для механизмов.
Правила укладки фундамента
Воздействует на фундамент общая вертикальная нагрузка. Учитывая эту нагрузку, выбирают конкретный тип фундамента. Какой глубины станет планироваться фундамент, это будет зависеть:
Благодаря установке фундамента, здание обретает устойчивость. При возведении высотных домов используют фундаменты:
Возведение внешних стен
Должна соблюдаться технология, прописанная в проекте.
Панельные здания. Объект собирается как конструктор.
Кирпичное здание. Такой объект считается более надежным, максимально комфортным и внешне привлекательным. Но возводить подобные дома сложно, это довольно трудоемкий процесс.
Панельно-монолитный объект. Изготавливаются формы секций, заливаются бетонной смесью. Панельно-монолитные здания выгодно эксплуатировать, так как они прочные, служат долго, имеют выгодные показатели затрат тепловой энергии.
Если произвести сравнение финансовых расчетов, то затраты на возведение и эксплуатацию монолитных зданий оказываются несомненно меньшими, чем на строительство и содержание панельных, кирпичных домов.
Правила подвода коммуникаций
В подготовленные траншеи можно уложить системы:
Их прокладывают ниже уровня промерзания почвы. А подключение объекта к инженерным сетям производится после монтирования внутри здания разводки по квартирам каждой коммуникации.
Методики обустройства крыши
Какой должна оказаться конструкция крыши, это обозначается в проектной документации. Там же указываются все элементы будущей кровли.
Цель верхней части здания — обезопасить внутреннее пространство от проникновения атмосферных осадков. Чаще всего используются такие кровельные материалы, как:
Необходимо создавать кровлю с таким уклоном, чтобы был обеспечен сход снега. Формируются системы:
Если технологические нормы при осуществлении монтажа окажутся нарушенными, впоследствии станут проявляться протечки.
Еще немаловажное значение имеет качественная укладка:
Минимальную площадь имеет плоская крыша, если ее сравнивать с другими вариантами. В виде настила используются гидроизоляционные материалы. А чтобы влага не скапливалась и стекала равномерно, устанавливают водосточную систему.
Перечень работ на этапе завершения строительства многоэтажки
Полы выравниваются методом стяжки, когда их заливают песчано-цементной смесью. Стяжка не должна иметь:
Это абсолютно твердая поверхность, имеющая в своей конструкции гидроизоляцию. Также наличие стяжки:
Правила черновой и чистовой отделки
Если инвестор пожелает, подрядчик произведет внутреннюю отделку квартир. Но зачастую квартиры в новостройках продаются с черновой отделкой. В них установлены двери и окна, а лоджии застеклены. Зато между предполагаемыми комнатами могут отсутствовать перегородки. Такие квартиры оцениваются дешевле. Собственник подобной квартиры самостоятельно выбирает материалы, которые ему потребуются для отделки. У него имеется собственный дизайнерский проект.
Важно то, что места общего пользования, даже если квартира приобреталась в черновом варианте, подрядчик обязан отделать на чистовую, то есть подготовить к эксплуатации.
Тогда как после приобретения квартиры с чистовой отделкой ее хозяину остается лишь:
Он заблаговременно постарается избавиться от присутствия строительной грязи и от шумов, распространяющихся от беспрерывно работающей техники. Но даже если ремонт полностью завершится в квартире нового владельца, всё равно мусор еще долго будет распространяться по лестничной клетке, а гул не перестанет доноситься из соседних квартир.
Здание должно обладать привлекательным фасадом, выглядеть эстетично, отличаться от многоэтажек, возведенных рядом. При выборе фасадных материалов следует учитывать их функциональность, конструктивные нюансы объекта, климатические особенности зоны. Никогда не становится помехой внешнее утепление.
Как оборудовать придомовую территорию
Будущий владелец квартиры, которую он намеревается приобрести, учитывает ее цену и район постройки. Но кроме этого значение имеет благоустройство территории. Обязательно обращается внимание на наличие:
Границы общедомовой собственности также должны быть четко установлены, тогда будет понятно, в каких пределах должна благоустраиваться придомовая территория. Такое понимание поможет улучшать экологические и санитарные условия проживания.
После возведения объекта необходимо:
Общая площадь объекта и его границы обозначаются в кадастровом паспорте. Жильцы, купившие или же сумевшие приобрести иным способом квартиры в одной многоэтажке, становятся сособственниками. То есть дом и придомовая территория могут стать их совместным владением.
Разрешается устанавливать ограждения на въезде в придомовую территорию. При этом должен быть обеспечен беспрепятственный въезд для автомобилей различных служб — скорой помощи, полиции, пожарной, по ремонту инженерных коммуникаций и пр.
О завершающем этапе строительства Жилого комплекса D1 застройщиком MR Group, смотрите здесь.