Рента что это значит
Как устроена пожизненная рента жилья
Мы с супругой хотим купить квартиру. Недавно узнали о варианте пожизненной ренты.
Перечитав массу информации, я до сих пор не до конца понял некоторые нюансы, а именно:
Очень жду вашего профессионального мнения. Спасибо!
Валерий, г. Санкт-Петербург
По договору ренты одна сторона передает другой имущество в собственность, а другая в обмен на полученное имущество либо регулярно платит определенную сумму, либо по-другому обеспечивает содержание получателя ренты. Например, ухаживает, ходит в магазин за покупками или платит за лечение.
Рента бывает трех видов.
Постоянная рента — деньги выплачиваются бессрочно, а обязательства из договора переходят по наследству, если плательщик умирает. Получателем ренты может быть как гражданин, так и некоммерческая организация.
Пожизненная рента — деньги выплачиваются в течение жизни получателя ренты, договор прекращается после смерти получателя. Соответственно, получать ренту могут только граждане, юридические лица не могут.
Пожизненное содержание с иждивением — плательщик либо обеспечивает потребности получателя ренты, либо и обеспечивает, и платит определенную сумму.
Вне зависимости от вида ренты договор должен быть нотариально удостоверен, а переход права собственности на недвижимость по договору — зарегистрирован в Росреестре.
Сколько длятся ежемесячные выплаты
Гражданский кодекс никак не связывает размер ежемесячных выплат по договору ренты с рыночной стоимостью квартиры.
Может случиться так, что ваши платежи за ренту превысят стоимость квартиры, особенно если получатель ренты здоров и бодр.
Многие получатели ренты, передавшие квартиру совсем не бесплатно, все равно через суд пытаются увеличить размер платежей. «Прожиточный минимум же увеличивается», — вот их аргумент. Однако суды крайне редко принимают их сторону.
Например, Тимирязевский районный суд города Москвы в решении по делу №2-794/12 подчеркнул, что правило о соотношении размеров рентного платежа и прожиточного минимума можно применить, только если квартира была отдана в собственность бесплатно.
Что еще должен делать плательщик
Вы спрашиваете, придется ли вам дополнительно ухаживать за получателем пожизненной ренты. Но это зависит от того, какой договор ренты вы заключите.
Если вы заключаете именно договор пожизненной ренты, вы должны будете только регулярно платить получателю.
Если же вы заключите договор пожизненного содержания с иждивением, то ваша основная обязанность — удовлетворять бытовые потребности получателя ренты. Ходить за продуктами, пылесосить, два раза в неделю водить гулять в парк, делать уколы и все что угодно еще. Все эти обязанности не только можно, но и нужно прописать в договоре, причем в форме закрытого перечня, без «и так далее» и размытых формулировок.
Это поможет обезопасить себя в том случае, если рентополучатель вдруг решит расторгнуть договор по той причине, что вы не выполняете все свои обязанности.
Договоры пожизненного содержания с иждивением — самый неспокойный вид договоров ренты. Получатели ренты — это чаще всего пенсионеры, иногда с ними бывает сложно договориться. Часто они пытаются расторгнуть такие договоры, потому что уверены, что их обманывают. Иногда, конечно, их действительно обманывают, но порой и сами пенсионеры препятствуют исполнению договора.
Так, Люберецкий городской суд рассматривал дело № 2-7770/2017, в котором пенсионерка, заключившая договор пожизненного содержания с иждивением, однажды просто поменяла замки в квартире, перестала отвечать на звонки и реагировать на попытки другой стороны исполнить договор. Оказалось, что она планировала расторгнуть договор. Внятных объяснений подобному поведению на суде не нашлось, соседи высказались в пользу плательщицы ренты — подтвердили, что она регулярно носила продукты и всячески помогала пенсионерке. Суд отказал в удовлетворении требований о расторжении договора, потому что плательщица ренты добросовестно исполняла или пыталась исполнить свои обязанности.
Как обезопасить себя
Храните все чеки из магазинов, договоры оказания медицинских услуг и другие документы, которые подтверждали бы ваши расходы на получателя ренты.
По возможности снимайте на камеру все ваши посещения получателя ренты с обязательным указанием даты, если ваши телефон или камера ее не фиксируют. Конечно, сначала спросите разрешения у получателя ренты.
Познакомьтесь с соседями получателя ренты — в подобных спорах суд уделяет большое внимание показаниям свидетелей.
Если получатель ренты сменил замки или иным способом не дает вам попасть в квартиру, вызывайте полицию, она все зафиксирует и составит акт.
Что делать с наследниками
По договору ренты имущество переходит в собственность плательщика ренты сразу после заключения договора и регистрации перехода права в Росреестре. Поэтому такое имущество в принципе не включают в наследство — оно в собственности у другого лица.
Но наследники могут попробовать оспорить договор ренты. Обычно они настаивают на том, что получатель ренты не осознавал своих действий и не мог руководить ими в момент заключения договора. Однако наследникам придется доказать свои слова в суде, а это достаточно сложно.
Например, Мосгорсуд рассматривал дело №33-41498/2017, где наследники хотели признать договор ренты недействительным, потому что получатель ренты страдал психическим расстройством. Суд назначил посмертную судебно-психиатрическую экспертизу. Психическое расстройство действительно было, но эксперт признал, что оно не сопровождалось «расстройством сознания, препятствующим способности к свободному волеизъявлению, прогнозу последствий своих действий».
Но лучше обезопасить себя от подобных претензий наследников еще на этапе заключения договора. Запросите у получателя ренты до заключения договора заключение из психоневрологического диспансера, которое подтверждало бы отсутствие каких-либо психических расстройств и возможность осознавать и контролировать свои действия.
Споры с наследниками получателя ренты эти самые наследники выигрывают редко. Суды придерживаются позиции, что о необходимости расторгнуть договор должен был заявлять еще сам получатель ренты. Если он не заявлял, значит, договор исполнялся добросовестно, а оснований для его расторжения, собственно, и нет. Например, это подтвердила судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в решении по делу №11-27508/2013.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Что такое рента. Объясняем простыми словами
Рента — доход с капитала, облигаций, имущества или земли, не требующий от получателя предпринимательской деятельности.
Человека, который живёт на доходы с ренты, называют рантье. В классическом определении рента — это доходы с акций, дивиденды с недвижимости. Но есть и более широкое понимание этого термина. Так, принято говорить об административной, или коррупционной, ренте (взятки и отступные, получаемые чиновниками), а также о ресурсной (природной) ренте — доходах в бюджет страны от добычи полезных ископаемых.
Примеры употребления на «Секрете»
«Он начал сдавать своё жильё два года назад, и это самый устойчивый бизнес из всех, что у него был, — спрос на жильё в Сан-Франциско огромен, рента постоянно растёт».
(Основательница Blueberry Storytelling Настя Черникова — о бизнесе на недвижимости в Сан-Франциско.)
«В 24 регионах, согласно опросу, размер коррупционной ренты остался прежним, а в Москве, Башкирии и Алтайском крае — только увеличился».
(Из материала «Секрета» об отсутствии реальной помощи бизнесу со стороны государства.)
«Если отвлечься от грустных шуток про коррупцию, административную ренту и распил бюджета, то в России огромный потенциал эффективности скрывается в любом бизнесе, если добавить в него качественный и продуманный сервис».
(Старший партнёр «КСК групп» Игорь Островский — в колонке о том, какой бизнес в России эффективнее, чем на Западе.)
«Задача в том, чтобы определить, в какой зоне — комфорта или дискомфорта — человек находится. Если в зоне комфорта, то, скорее всего, он рассчитывает жить на ренту от своих прошлых достижений и вряд ли порадует креативностью. Если в зоне дискомфорта, то он готов искать, находить, меняться-развиваться, одним словом, активно действовать».
(Профессор РАНХиГС, доктор философских наук Ирина Колесникова — в колонке о том, что можно прочитать в резюме соискателей между строк.)
Нюансы
Договор ренты — особый вид сделки, который предусматривает передачу недвижимости взамен на материальное обеспечение владельца до его смерти. Чаще всего этим вариантом пользуются пожилые владельцы недвижимости.
Собственник проживает в своей квартире до конца жизни и получает ренту в виде денежных выплат. После смерти собственника квартира переходит к плательщику ренты, с которым заключен договор.
Существует также разновидность сделки, подразумевающая не денежные выплаты, а содержание с предоставлением услуг по уходу. Это называется договор пожизненного содержания с иждивением.
Мнение
Бизнес-омбудсмен Борис Титов считает, что ресурсная модель экономики России строится на модели государства-рантье — получателя природной ренты. По его мнению, эту модель экономики необходимо менять.
«По нашим данным, экономика России может расти не менее чем на 5% в год. Нужно главное — от ресурсной модели, в которой мы экспортируем сырье и на эти деньги покупаем все необходимое стране, перейти к конкурентной модели развития. Когда деньги идут не от государства вниз (перераспределение природной ренты), а наоборот, снизу вверх. Когда население свободно развивает частную инициативу, отдавая часть денег государству в виде налогов», — сказал Борис Титов.
Профессор кафедры экономической и социальной географии МГУ Наталья Зубаревич тоже говорила «Секрету», что пока Россия живёт на нефтяную ренту, «кормят её основные нефтегазодобывающие регионы». В частности, речь идёт о Ханты-Мансийском автономном округе, который является крупнейшим налоговым донором страны.
Договор ренты: как стать владельцем квартиры, не покупая ее
Что такое договор ренты
Договор ренты — это соглашение, по которому владелец квартиры передает недвижимость физическому лицу или компании в обмен на систематические выплаты либо пожизненное содержание. Этот способ подходит для пожилых людей, у которых нет родственников и финансовой поддержки, покрывающей коммунальные платежи и основные потребности. В идеале человек получит стабильный предсказуемый доход, ничего не теряя при жизни.
Часто заключают договор постоянной ренты: собственник квартиры или другого имущества передает его в обмен на обязательство периодически выплачивать определенную сумму денег. Можно подписать соглашение на предоставление вещей или услуг, которые покроют необходимые суммы — не меньше ежемесячного прожиточного минимума. Договор не ограничен по срокам, но может быть расторгнут, если его условия не соблюдаются.
Договор ренты с пожизненным содержанием
Допустим, пожилая женщина не может себя обеспечивать, у нее нет родственников, но есть квартира. Часто в силу возраста она не готова ее сдавать и переезжать в квартиру, аренда которой обойдется дешевле. Тогда она может передать недвижимость в собственность другому человеку, но он полноценно вступит в права только после смерти хозяйки. Оплата производится деньгами — не вещами и не услугами. То есть, заключая договор пожизненной ренты, плательщик обязуется содержать пенсионерку до конца ее жизни, при этом уже может жить в квартире, оплачивая ее будто в рассрочку. Ренту нельзя передавать по уступке третьему лицу.
Договор пожизненного содержания с иждивением
Вместо ежемесячных платежей будущий полноправный владелец квартиры должен ухаживать за нынешним. В отличие от пожизненного содержания иждивение предполагает не только денежную выплату, но и покупку еды, одежды, лекарств и вещей, а также поддержку здоровья и помощь с бытовыми делами — лично или путем оплаты услуг профессионалов. Суммы, которые тратятся каждый месяц на содержание получателя ренты, должны быть не меньше двух прожиточных минимумов. При этом и владелец недвижимости, и осуществляющий уход, как правило, живут вместе.
Как заключить и расторгнуть договор ренты
Договор ренты необходимо зарегистрировать у нотариуса, иначе он будет признан недействительным (ст. 584 ГК РФ). Специалист должен удостовериться, что участники соглашения отдают себе отчет в принятом решении, проверить подлинность документов (в случае если плательщик — юрлицо, убедиться, что деятельность соответствует его Уставу).
ГК РФ предусматривает возможность расторжения договора ренты по общим для всех соглашений критериям. Например, если владелец квартиры признан недееспособным или подписал документы под угрозой. Однако есть возможность прекращения договоренностей по специфическим причинам. Закон позволяет разорвать соглашение, если выплаты просрочены на год и более, а также когда плательщик не исполняет обязательств или признан банкротом. Особенно важно прописать в договоре все нюансы и другие возможные причины отмены ренты; требования о ее прекращении и возмещении убытков будут рассматриваться в суде.
Плюсы договора ренты
Получателю ренты выгодно заключение такого договора. Особенно если у него есть еще одно жилье. Вместо сдачи внаем со сменой арендодателей и несением ответственности за имущество он обеспечит себе безбедную старость с гарантией ежемесячных выплат. Договор гарантируется залогом — передаваемым имуществом. Финансовое обеспечение сохраняется, даже если жилье станет непригодным для проживания.
Плательщик также остается в выигрыше: с учетом стоимости недвижимости он получит квартиру или дом с меньшими затратами. Рантье не сможет расторгнуть договор, если его условия соблюдаются. К тому же вариант с проживанием и иждивением дешевле, чем снимать квартиру.
Минусы договора ренты
Договор ренты отличается неопределенностью сроков долга. До момента смерти пожилого человека стать полноправным владельцем квартиры невозможно. Кроме того, плательщик берет на себя все расходы на нотариуса, по заключению договора и получению справок. Владелец квартиры, в свою очередь, может стать жертвой мошенников. Нередки случаи, когда рантье старались сжить со свету, чтобы меньше платить и скорее заполучить его имущество.
Как оформить договор ренты
Любую сделку стоит заключать под контролем профессионала. Случалось, что под видом договора ренты владельцу давали подписать договор дарения: человек лишался квартиры и не мог претендовать на финансовую помощь. Плательщику же необходимо помнить, что даже если квартира уничтожена (сгорела или разрушена), ему придется соблюдать условия договора до самой смерти ее собственника. Если сам плательщик внезапно скончается, обязанности по уплате и иждивению перейдут к его ближайшим родственникам по наследству. Кроме того, сохраняется риск оспаривания договора со стороны наследников владельца.
Когда планируете передавать квартиру в ренту или заключать договор, чтобы стать ее собственником, заручитесь профессиональной юридической помощью, это поможет избежать серьезных рисков. Правильно составленный договор позволит прописать варианты расторжения соглашения и ответственность сторон.
Комментарий эксперта
Интервью с Еленой Федоровой, юристом в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:
— Что важно знать рентодателю?
— Судебные тяжбы по договорам пожизненного содержания (ренты) не редкость. Интересен случай, когда спор между наследником и рентодателем тянулся 15 лет. Пожилой человек оформил завещание на одну соседку, а потом договор ренты на другую. Дамы не общались, одна носила продукты, вторая делала уколы и возмещала коммуналку, обе рассчитывали на квартиру. Спор инициировала наследница по завещанию в связи со смертью пожилой дамы, оплатила услуги юристов, экспертизы и проиграла.
Основа таких споров — установление способности рентополучателя осознавать действия и руководить ими.
— На что обратить внимание при заключении договора?
— Для оформления соглашения запросите у рентополучателя справку из психоневрологического диспансера с освидетельствованием, а при необходимости и наркодиспансера. Расспросите о симптомах деменции.
С недавних пор при совершении действия нотариус вправе использовать средства видеофиксации в порядке, установленном Федеральной палатой.
Согласно порядку, «материалами видеофиксации признаются любые фото-, видео- и аудиоматериалы, полученные при использовании средств видеофиксации при совершении нотариального действия». Такая фиксация может быть использована в качестве доказательства в суде.
— Как обезопасить себя на будущее: собирать чеки покупок для иждивенца, заказывать товары на его адрес, сохранять билеты, счета и подтверждения перевода денег?
— Нужно неукоснительно соблюдать условия заключенного договора, а подтверждения его исполнения хранить.
— Что необходимо учесть рентополучателю?
— Необходимо досконально проговорить и обстоятельно зафиксировать размер содержания, возможность его индексации, расходы на приобретение продуктов, одежды, лекарств, ремонт жилого помещения.
Учтите, что при совместном проживании вы можете не ужиться в силу характера, при этом условия договора будут соблюдаться, но психологический климат окажется невыносим. Основанием же для расторжения соглашения в суде испорченные взаимоотношения не являются.
Предусмотрите раздельное проживание и невозможность переселения из квартиры.
Рента — что это и как она работает
В этой статье мы поговорим на тему «ренты». Что это такое и какая она бывает. В чём отличия ренты от договора дарения и сделки купли-продажи, какие разновидности платежей существуют.
1. Что такое рента простыми словами
Согласно закону, соглашение ренты должно заверяться нотариально. За услугами можно обращаться к любому нотариусу, осуществляющему деятельность в пределах РФ, то есть в месте пребывания имущества, которое будет передано плательщику. Если в договоре отсутствует печать нотариуса, он будет признан недействительным.
Соглашение, по которому имущество переходит плательщику ренты необходимо, зарегистрировать в Гос. реестре.
2. Виды ренты
Всего выделяют 9 видов рентного контракта.
3. Особенности договора ренты
3.1. Кто выступает сторонами договора
Согласно закону, стороны соглашения — это плательщик (другими словами его могут называть рентным должником) и её получатель (или кредитор). Последний – это лицо, которое обязуется предоставить свою недвижимость или другие ценные вещи с целью получить материальную выгоду. Лицо, которое выступает получателем, зависит от разновидности соглашения.
Плательщиком ренты выступает лицо, обязующееся в обмен на предоставленную недвижимость или другую собственность, выплачивать получателю доход на протяжении оговоренного ранее периода. Плательщики ренты — это физические или юридические лица, независимо от разновидности соглашения.
3.2. Что выступает предметом рентного контракта
Предметом контракта может выступить исключительно та собственность, которая находится во владении получателя и это подкреплено соответствующими документами.
Это может быть недвижимость или движимое имущество, ценные бумаги или наличные. Говоря о выплатах на основании пожизненной и постоянной ренты, здесь речь может идти о любом имуществе. Но, когда соглашение подписывают для пожизненного содержания, предметом может стать только недвижимость.
3.3. Обеспечение выплат по договору
Одно из существенных условий соглашения, это обеспечение обязательств по предоставлению регулярных выплат. Механика обеспечения напрямую зависит от того, какое имущество будет передано плательщику. Если речь идет о земельном участке или другой недвижимости, в обеспечение выполнения своих обязательств кредитор получает залоговое право на свои ценности.
Когда предмет ренты — это не недвижимость, а другое имущество, сторона обязуется предъявить другие доказательства своей добросовестности, которые могут выступать таковыми на основании действующих законов. Также допускается страхование рисков ответственности в интересах рентного кредитора на случай неисполнения обязательств.
4. Отличие ренты от сделки купли-продажи
Право владения можно передать не только по договору ренты, а и купли-продажи. Этот способ является более распространённым. Но, в данном случае увеличивается риск лишиться своего имущества, в то время как рента обеспечивают защиту от подобных ситуаций. При заключении рентного договора, бумаги придется обязательно заверить у нотариуса, который займется повторным изучением условий договора. Говоря о купле-продаже, в этом необходимости нет, поэтому сделка может проводиться без участия нотариуса.
При заключении рентного договора учитываются интересы обеих сторон. Например, пожилой человек получит деньги и уход, а плательщик в будущем его недвижимость (квартиру или дом). Купля-продажа – это зачастую удовлетворение интересов одной стороны. Покупатель получает недвижимость, а продавец – деньги. О каком-либо уходе или физической помощи речи идти не может. После заключения договора ренты, у владельца квартиры остается право проживать в ней, в то время как при купле-продаже у него не будет такой возможности.
5. Отличие ренты от договора дарения — плюсы и минусы
Если сравнивать ренту с договором дарения, здесь можно выделить несколько преимуществ, а именно:
Из минусов можно отметить то, что даже при мелком нарушении условий одной из сторон, другая имеет право расторгнуть договор в судебном порядке. Если речь идет об уходе и обеспечении – плательщик заинтересован в том, чтобы владелец имущества как можно быстрее ушел из жизни. До момента, когда полностью будут сняты обременения, может пройти много времени.
Говоря о преимуществах договора дарения, здесь можно выделить следующее:
Касательно негативных сторон данного договора, его невозможно расторгнуть, если на это нет веских причин. Также всегда существует риск отмены сделки.
6. Что предусмотреть в договоре перед подписанием
Первый этап – это корректное определение разновидности договора, который необходимо составить. В юридической практике, чаще всего, встречается соглашение о пожизненном содержании иждивенца. Примерно 70% контрактов – это другие их разновидности, соответствующие конкретной возникшей ситуации. Чтобы правильно определить вид документа, необходимо пройти консультацию с опытным юристом.
Соглашение всегда подписывается от руки и удостоверяется нотариально. Государственная пошлина за засвидетельствование документа составит 0,5% от суммы. Она не может превышать 20 000 рублей или быть меньше 300 рублей. У нотариуса есть право удостоверить соглашение сторон без привязки к их месту проживания.
Поскольку документ предполагает отчуждение собственности в виде недвижимости, его передача от одной стороны к другой подлежит обязательной госрегистрации.
Каждое из требований в соглашении необходимо описать как можно чётче. Обязательно учитываются все мелкие детали во избежание спорных ситуаций.
Например, необходимо указать, сколько раз в неделю плательщик должен приносить продукты, медицинские препараты или другие необходимые вещи иждивенцу. Чтобы избежать споров, следует учесть следующие рекомендации юристов:
Чем больше стороны узнают о тонкостях соглашения, тем сложнее оно кажется. Иногда сделка срывается из-за того, что условия кажутся слишком сложными к исполнению. Но, у сторон не возникнет споров при выполнении основной части обязательств. Уточнить важные детали необходимо для того, чтобы уберечь себя от разбирательств в суде из-за нечетко описанных условий или неточностей при оформлении документации.
Также всегда нужно помнить о том, что плательщиком может выступать юридическое и физическое лицо, в то время как получатель – это всегда физическое лицо. Если действие договора необходимо прекратить, это может произойти по общей договоренности между сторонами в случае невыполнения плательщиком своих долговых обязательств или после смерти получателя.
7. Налогообложение при договоре ренты
В 585 статье ГК РФ обозначено, что недвижимость, которая отчуждается под выплату на основании ренты может передаваться за деньги или на безвозмездной основе. Если имущество будет передано за денежные средства, то согласно законодательству, отношения между сторонами регулируются по правилам, предусмотренными для договора купли-продажи.
Плательщик оформит право собственности на недвижимость после того, как произойдет государственная регистрация перехода данных прав на основании соглашения. С этого дня на плательщика лягут обязанности по уплате земельного налога, а также на имущество физических лиц. Ещё он обязан регулярно оплачивать коммунальные услуги.
Также стоит учесть, что рента должна оплачиваться независимо от того, передается имущество в собственность бесплатно или за определённую сумму. Если возникает просроченная задолженность, плательщик обязуется выплатить получателю проценты. Их размер должен оговариваться заранее в процессе составления договора. Если стороны не установили размер процентов, он будет определен в порядке, который предусмотрен в 395 статье Гражданского Кодекса России.
Если недвижимость будет передана плательщику за отдельную плату, когда речь идет о жилом доме, квартире или её части, плательщик имеет право после окончания налогового периода потребовать налоговый (имущественный) вычет. В такой ситуации, определением размера этого вычета должна заниматься налоговая служба, расположенная по месту проживания налогоплательщика.
У каждой из сторон возникнет материальная выгода, которая подлежит налогообложению в размере 13%. Для корректного подсчета размера налогов необходимо задекларировать полученную прибыль, и в дальнейшем, самостоятельно рассчитывать размер ежегодных платежей.
8. Разновидности платежей по ренте
Согласно правилам соглашения, платежи могут иметь следующий вид:
Право получать платежи на основании заключенного соглашения возникает у получателя только после того, как имущество будет передано плательщику. С данного момента перед плательщиком возникает обязательство по предоставлению регулярных выплат согласно оговоренным ранее условиям. Данное обязательство будет закреплено до тех пор, пока не прекратится действие договора ренты, которая заключена бессрочно или на срок жизни получателя.
9. Заключение договора ренты
Заключая рентный договор, следует придерживаться такого алгоритма действий:
Составленный договор может заверить только тот нотариус, который работает в округе по месту расположения собственности, переданной на условиях соглашения. На основании полученных бумаг, юрист удостоверит личность каждой из сторон и проверит их дееспособность. Также стороны должны получить всю информацию о значении и смысле заверяемого документа. Каждый из пунктов договора ренты зачитывается получателю и плательщику вслух, после чего, если они соглашаются с условиями, происходит подписание бумаг.