Реновация земли что это такое
Госдума приняла закон о всероссийской реновации. Что это значит
Госдума приняла в третьем, окончательном чтении законопроект о реновации по всей России. Закон о комплексном развитии территорий предлагает распространить опыт московской программы на всю страну при расселении ветхого и аварийного жилья.
Законопроект о реновации. Что предлагают регионам
Накануне, 22 декабря, Госдума приняла во втором чтении законопроект о всероссийской реновации. Его внесли в Госдуму 18 сентября сенаторы от «Единой России» Николай Журавлев, Олег Мельниченко, Андрей Шевченко и депутат Госдумы Евгений Москвичев.
В первоначальном виде законодательная инициатива вызвала критику экспертов, депутаты также требовали снять с рассмотрения данный законопроект. Глава комитета Госдумы по ЖКХ Галина Хованская отмечала, что в законе есть положения, которые предусматривают механизм изъятия жилья у собственников, даже если оно не является аварийным.
Вице-премьер Марат Хуснуллин назвал закон о комплексном развитии территорий одним их самых важных для развития страны и населенных пунктов. Он «подробно обсуждался с регионами в «штабном режиме». В нем учтены все вопросы и предложения, которые были озвучены в ходе обсуждений», отметил Хуснуллин. По его словам, у местных властей появится возможность формировать комфортные общественные пространства вместо точечной застройки на месте сносимых домов.
Реновация территории: понятие, виды и назначение
Перечень современных строительных услуг включает так называемую реновацию, которая представляет собой обновление и проведение полной реконструкции уже застроенной площади. В наш век стремительного развития крупных городов необходимость ее проведения ощущается особенно остро.
Такое определение, как реновация территорий представляет собой адаптацию зданий, сооружений, архитектурных комплексов и других объектов с изменением их изначальных функций. В связи с этим процесс обычно включает:
Целесообразность проведения работ по обустройству территории определяется экономическими, историческими, экологическими, эстетическими и рядом других факторов. К примеру, в современных условиях многие крупные промышленные компании переносят производственные цеха из центральной части города в промзону, что существенно улучшает экологическую обстановку.
Сервис инженерных коммуникаций
Системы отопления, водоснабжения, водоотведения, канализации
круглосуточно tel: 8 495 744 67 74
МОНТАЖ, РЕМОНТ, ОБСЛУЖИВАНИЕ, МОДЕРНИЗАЦИЯ, ЗАМЕНА
Основной задачей реновации является адаптация промышленной территории к постоянно меняющимся условиям города. Жилая застройка, офисные и торговые центры превалируют по сравнению с промышленными объектами, причем рост этой тенденции продолжается. К тому же многие предприятия в силу объективных причин не меняют профиль деятельности, а просто перестают функционировать. И принадлежавшие им территории постепенно приходят в запустение, занимая полезную площадь и выступая в качестве изоляционного слоя для городской социальной среды.
В рамках реновации возможен снос архитектурных конструкций, реконструкция инженерных сетей, выемка фундамента и грунта и ряд других операций. Все они направлены на подготовку площадки для реконструкции или нового строительства.
Особенности и разновидности реновации
Январь от 37.000 рублей
Февраль от 39.000 рублей
Март от 42.000 рублей
Апрель от 45.000 рублей
Май от 47.000 рублей
Июнь от 49.000 рублей
Июль от 51.000 рублей
Август от 53.000 рублей
Сентябрь от 55.000 рублей
Октябрь от 57.000 рублей
Ноябрь от 55.000 рублей
Декабрь от 65.000 рублей
Условно данный процесс можно разделить на две разновидности – принудительную и эволюционную. В первом случае используется заранее утвержденный пакет разрешительной документации, во втором процесс протекает в естественных условиях в силу накопившихся дефектов и повреждений.
В случае перевода производства на другую территорию реновация является вынужденным естественным закономерным процессом. Нередко к ней прибегают в ситуациях, когда меняется основной вид деятельности компании, а обновление территории выступает в качестве фактора, создающего условия для работы нового производства.
Особенно актуальна реновация для российских мегаполисов и крупных городов, для которых характерна проблема потери уникальных производственных проектов, для восстановления которых не предпринимается никаких действий со стороны властей. Состояние крупнейших заводов и фабрик, успешно работавших в прошлом и позапрошлом веке, сегодня оставляет желать лучшего. Задействование процедуры реновации может подтолкнуть инвесторов к капиталовложениям, которые станут отправной точкой в восстановлении и развитии перспективных направлений деятельности.
Успешные программы реновации базируются в основном на успешном опыте развитых государств. Благодаря этим мероприятиям становится возможным создание жилой или промышленной зоны, условия жизни и работы в которых и спустя десятки лет будут соответствовать критериям экономичности, эффективности и безопасности.
Как будут расселять дома по новому закону о всероссийской реновации
Новый закон позволит изымать землю у собственников жилья и расселять неаварийные дома в целях комплексного развития территорий. Это норма делает закон одним из важнейших в сфере градостроительной политики и развития городов, принятых в 2020 году. В случае подписания документа Владимиром Путиным закон на многие годы вперед будет влиять на расселение старого жилого фонда, развитие и создание облика российских городов.
Рассказываем, как именно будет работать новая программа реновации в регионах, как будут выбирать территории для комплексного развития, какое жилье может подпасть под снос, что получат взамен жители старых домов.
Что такое комплексное развитие территорий
В пояснительной записке к документу отмечается, что закон о комплексном развитии территорий должен распространить опыт московской реновации на все регионы России, но слово «реновация» в законе не употребляется ни разу. В документе комплексное освоение территорий определяется как «совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и направленных на создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений, городских округов».
Цели программы всероссийской реновации
Главными задачами программы названы развитие поселений и городов, повышение качества и комфорта городской среды и улучшения их внешнего облика, развитие всей необходимой инфраструктуры и благоустройство территорий. Программа должна также обеспечить достижение необходимых показателей в сфере жилищного строительства и улучшения жилищных условий россиян, которые указаны в различных госпрограммах и нацпроектах. Одной из целей программы также является привлечение частных инвестиций в проекты реновации.
Комментарий: «Реновация создаст конкуренцию девелоперам»
Андрей Носов, директор по инвестициям ГК «Гранель»:
— Всероссийская реновация — это проект, который будет во многом определять развитие строительной отрасли на ближайшие десять лет. Свободные объемы жилья, построенного в рамках программы реновации, будут все больше конкурировать с коммерческими жилыми проектами. С точки зрения стратегического планирования, оценивая инвестиционную привлекательность проекта, стоит учитывать расположение в районах реновации.
Регионам дали широкие полномочия по реновации
Властям в регионах и муниципалитетах дали широкие полномочия в вопросах проведения реновации в субъектах России. Правом принять решение о реновации будут наделены их высшие исполнительные органы. Они смогут разработать и утвердить адресные программы по сносу и реконструкции многоквартирных домов, на основании которых будет принято решение о комплексном развитии территории. Регионы сами станут определять содержание программ, источники финансирования, порядок опроса граждан, технические характеристики домов, которые могут быть включены в программу.
Такие полномочия главам регионов необходимы для расчистки фонда аварийного и ветхого жилья и для ускорения темпов ввода в строй нового жилья, а федеральные и региональные власти будут взаимодействовать в вопросах проведения реновации в субъектах, пояснил журналистам пресс-секретарь президента России Дмитрий Песков.
Комментарий: «В разных регионах гражданам не гарантированы равные права»
Надежда Косарева, президент Фонда «Институт экономики города»:
— Вопрос обновления территорий российских городов с деградирующей застройкой очень актуален. Но во всем мире к таким проектам редевелопмента подходят на основе их поддержки большинством собственников недвижимости. А поддержка достигается через предоставление собственникам выгоды от этих проектов, в том числе безусловного улучшения жилищных условий. Закон о комплексном развитии территорий такую выгоду гражданам не гарантирует, а оставляет решение на усмотрение регионов. То есть в разных регионах гражданам не гарантированы равные права в этом отношении, что, на мой взгляд, недопустимо.
Какие территории и дома могут подпасть под реновацию
В законе названы несколько вариантов, когда может проводиться комплексное развитие территорий — это касается территорий жилой, нежилой застройки, незастроенных территорий и по инициативе правообладателя.
Из проекта закона убрали положение, по которому в программу могли включить только территории, на которых 50% и более составляют аварийные и подлежащие сносу многоквартирные дома. Данный пункт вызывал критику, поскольку в программу могли быть включены любые дома, в том числе не ветхие и не аварийные. К второму чтению это положение исчезло — теперь параметры территорий будут определять субъекты. Таким образом, под реновацию могут подпасть территории, где даже нет ветхих и аварийных домов.
Помимо ветхого и аварийного жилья, в программу могут включать и неаварийные дома в случае износа крыши или фундамента, а также если капремонт дома дорог и нецелесообразен. В документе отмечается, что здания должны быть построены в период индустриального домостроения, быть в ограниченно работоспособном техническом состоянии. Под снос могут попасть дома с определенным износом конструктивных элементов или если стоимость капремонта превышает определенную сумму. Порядок признания зданий ограниченно работоспособными, а также степень износа и предельную стоимость капремонта станут определять регионы.
«Портрет» аварийных домов
Средний возраст аварийных домов в исследуемых городах — Волгограде, Новосибирске, Нижнем Новгороде, Воронеже, Казани, Челябинске, Уфе, Ростове-на-Дону, Владивостоке, Краснодаре и Екатеринбурге — составляет 78 лет. Обычно возраст аварийных домов, которые расположены в окружении ветхой застройки, меньше, чем у таких домов, расположенных точечно. Наиболее старые МКД — в Ростове-на-Дону (возраст 103 года), а наиболее «молодые» — в Казани (62 года).
Обычно в аварийных домах низкая обеспеченность жильем — 14 кв. м на человека. Этот показатель вдвое ниже средней обеспеченности по стране — 25 кв. м на человека.
Наибольшие по площади аварийные дома расположены в Воронеже и Челябинске (более 500 кв. м), наименьшие — в Екатеринбурге и Владивостоке (порядка 200 кв. м). Низкая плотность застройки является фактором инвестиционной привлекательности редевелопмента, в том числе за счет частных инвесторов.
Источник: Институт экономики города
Изъятие земель
Закон о всероссийской реновации позволяет изымать земельные участки, которые включены в программу, для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития. Документом установлены ограничения для изъятия участков. Для реновации нельзя изымать участки с объектами федерального значения без согласования с органами власти, а также участки с жилыми — частными и многоквартирными — домами и с садовыми домами, которые находятся в хорошем состоянии и соответствуют всем критериям для таких объектов. Правительство может дополнительно определить объекты недвижимости, которые не могут быть изъяты для реновации.
Комментарий: «В программу сноса можно включать любые панельные дома, даже не ветхие и не аварийные»
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»:
— Регионы и сейчас могут получать федеральное финансирование на цели расселения аварийного жилья, для этого необходимо было составить программу и графики расселения. Закон о комплексном развитии территории отличается прежде всего тем, что теперь в программу сноса и расселения можно включать любые панельные дома, даже не ветхие и не аварийные, а также многоэтажки, соответствующие определенным критериям, которые будут приняты властями региона. Кроме того, важное отличие от предыдущих механизмов, регулирующих снос и расселение, — закон о КРТ поможет объединять бюджетные средства (регионов и федеральные) со средствами частных инвесторов (застройщиков). Это должно существенным образом повлиять прежде всего на скорость реализации программы.
Кто решает, сносит и застраивает
Решение о реновации и включении территорий будет принимать высший исполнительный орган власти субъекта или глава местной администрации.
Правительство также может принять такое решение, если территория и объекты на ней принадлежат органам федеральной власти и в случае реализации инвестпроекта с привлечением средств федерального бюджета. После решения о комплексном развитии территории его должны согласовать уполномоченные органы в течение 30 дней.
Для реновации можно привлекать инвесторов через конкурсы или аукционы. В них смогут участвовать компании с опытом в строительстве от трех лет и имеющие в портфеле реализованные проекты площадью не менее 10% той площади квартир, которые они собираются возводить в ходе комплексного развития территории.
Что решают жители домов
После публикации решения о реновации необходимо провести общие собрания собственников только в многоквартирных домах, которые не признаны аварийными. Сроки проведения собраний — не позднее месяца после принятия решения о реновации территории, но регионы могут сократить этот срок. Если в домах не проведены собрания собственников в установленный срок, они также включаются в программу реновации.
В документе к окончательному чтению были уточнены правила голосования по включению домов в программу реновации. Согласно принятым поправкам, в голосовании должны участвовать собственники жилых помещений в доме. За включение в программу должны высказаться две трети участников голосования. Для выхода из программы достаточно одной трети.
В наиболее незащищенное положение закон ставит собственников ветхих и неблагоустроенных индивидуальных жилых домов. Такие строения предлагается изымать с предоставлением лишь денежного возмещения, которое, конечно, не позволит гражданам улучшить жилищные условия, отмечает Надежда Косарева.
Что предоставят жителям взамен сносимого жилья
Генпланы можно будет менять
Для внесения изменений в главные градостроительные документы — генплан и правила землепользования и застройки — не требуется проводить какие-то специальные процедуры. Теперь такие изменения должны быть внесены в течение 90 дней со дня утверждения проекта планировки территории для реновации. Публичные слушания могут проводиться на территориях, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории.
Критика закона
Совет при президенте России по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства изначально не поддержал законопроект о всероссийской реновации. Основное замечание к законопроекту — его направленность на принудительное ограничение и лишение права собственности, неприкосновенность которого гарантирована Конституцией.
Глава комитета Госдумы по жилищной политике Галина Хованская раскритиковала проект федерального закона, регулирующий комплексное развитие территорий и расселение ветхого и аварийного жилья. Закон «всероссийской реновации жилья», который получил одобрение правительства, выгоден застройщикам и создает риски для простых граждан, которых могут выселить из неаварийных домов, заявил председатель партии «Справедливая Россия, руководитель фракции эсеров в Госдуме Сергей Миронов.
«Закон «незаметно» отменяет главенство главных документов градостроительного развития городов — генеральных планов и правил землепользования и застройки, отдавая приоритет административному решению о развитии и проекту планировки. Это переворачивает с ног на голову всю систему документов градостроительного развития. Не думаю, что такой закон заработает на практике, только если уже на уровне субъектов России не будут приняты более разумные решения, которые, к счастью, закон позволяет сделать», — говорит Надежда Косарева, президент Фонда «Институт экономики города».
Потенциал программы реновации в регионах
По оценкам экспертов ЦИАН, реновация в городах-миллионниках может охватить 27% общего числа зданий. Максимальная доля потенциально сносимого жилья — в Волгограде, Красноярске, Челябинске и Казани. Меньше всего таких зданий в Краснодаре, Ленобласти и Санкт-Петербурге. К потенциальным участникам программы при расчетах были отнесены четырех-, пяти- и шестиэтажные панельные, блочные дома, построенные в 1955–1975 годах, а также часть кирпичных домов с аналогичными характеристиками.
Если оценивать только дома, признанные аварийными, то, по оценке экспертов Фонда «Институт экономики города», в 11 крупных городах России — Волгограде, Новосибирске, Нижнем Новгороде, Воронеже, Казани, Челябинске, Уфе, Ростове-на-Дону, Владивостоке, Краснодаре и Екатеринбурге — общая площадь территории с потенциалом редевелопмента составляет более 420 га, а минимальный потенциал новой застройки — 5,2 млн кв. м. По мнению экспертов фонда, у крупных российских городов есть возможности для реновации территорий с аварийным жильем, в том числе с привлечением частных инвесторов.
Как в России предлагали сносить ветхое жилье
Идея всероссийской программы реновации впервые прозвучала в июне 2018 года. В ходе прямой линии с президентом руководитель комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская спросила Владимира Путина о возможности распространить программу реновации на всю страну. Тогда президент допустил ее распространение и на регионы. В сентябре 2018 года лидер партии «Справедливая Россия» Сергей Миронов и Хованская внесли на рассмотрение в Госдуму соответствующий законопроект.
Предполагалось, что в регионах, в отличие от столицы, дома будут не только сносить, но и реконструировать. Также в законопроекте предлагалось включать дом в программу, если за это проголосуют все собственники, а жителям коммуналок предоставлять отдельные квартиры.
С инициативой о проведении всероссийской реновации осенью 2019 года также выступило законодательное собрание Санкт-Петербурга. Законопроект предлагал создание механизма реновации жилья, приемлемого для всех субъектов РФ.
Подмосковные власти также занимаются разработкой собственной программы реновации, которая предусматривает доработку механизма развития застроенных территорий. Она позволит улучшить жилищные условия 1,3 млн жителей региона. Реализовывать подмосковную реновацию хотят с привлечением инвестиций.
Московская программа была утверждена мэром Москвы Сергеем Собяниным 1 августа 2017 года. Она предусматривает расселение свыше 350 тыс. квартир, в которых проживает более 1 млн человек. В программу реновации вошло более 5 тыс. жилых домов. Программа должна завершиться к 2035 году.
Реновация жилого фонда де-факто шла и при бывшем мэре Москвы Юрии Лужкове. Так называемая программа комплексной реконструкции районов пятиэтажной застройки стартовала в 1999 году и предусматривала снос и расселение ветхого жилого фонда. За все время программы было снесено 12 млн «квадратов» из 20 млн кв. м пятиэтажек.
Всероссийская реновация: что мешает комплексному развитию территорий
КРТ, или комплексное развитие территорий — это реализация масштабной девелоперской задачи в рамках одного проекта, способ обновления городов, по сути, всероссийская реновация.
Государственная задача
Перед строителями поставлена национальная цель — 5 млн семей должны улучшать условия жизни, а строители должны сдавать 120 млн кв. м жилья в год, однако, как признают в институтах развития, реализация этой задачи невозможна без улучшения качества городской среды. «Чтобы достигнуть этой цели, необходим инструментарий, и таким инструментарием может стать механизм КРТ», — заявил на Международном форуме и выставке высотного и уникального строительства 100+ TechnoBuild управляющий директор «Дом.РФ» Анатолий Азизов. Для реализации за этой задачи «Дом.РФ» разработал даже Стандарт комплексного развития территорий. В разработку стандарта были вовлечены более двухсот экспертов из 14 стран, из российских и международных исследовательских университетов, технологических и инжиниринговых компаний, проектных бюро и архитектурных студий. Стандарт комплексного развития территорий — это методическое руководство по развитию застроенных территорий и освоению новых. Как рассчитывают в «Дом.РФ», новый документ ляжет в основу усовершенствования нормативно-правовой базы в области градорегулирования и архитектурного проектирования.
Последние годы «Дом.РФ» обеспечивает вовлечение в оборот федеральных земель, при этом во многих городах абсолютно исчерпан резерв точечной застройки. «Всегда бурную дискуссию вызывает вопрос развития территорий в англомерациях-пригородах, потому что это связано с большими затратами по созданию инфраструктуры городской сети. Механизм КРТ должен обеспечить это развитие», — отметил Азизов. Многие такие территории относятся к федеральной собственности, в том числе принадлежат государственным предприятиям и учреждениям, и их необходимо встраивать в схемы развития городов.
Уже сегодня новый порядок изъятия земель для КРТ помогает застройщику уйти от старого регулирования и ускорить процесс получения разрешительной документации. Закон позволяет в рамках КРТ изымать для государственных и муниципальных нужд участки с расположенными на них объектами. При этом срок на заключение договора о передаче собственником прав на квартиру, попавшую под программу КРТ, составит 45 дней. «Нас КРТ мотивирует идти в эту сторону — это выход за пределы устаревших норм градостроительного развития территорий. У нас сейчас три таких проекта — одна промышленная площадка, КРТ нежилых территорий и бывший рынок», — заявил директор «Голос Девелопмент» Сергей Пахомов. По его словам, в будущем необходимо включить в объекты КРТ садовые и гаражные объекты, расположенные в городской черте — именно здесь можно найти земельный ресурс для развития новых территорий. Например, в Челябинске в теле города есть подобные участки площадью 50-70 га, однако местные власти их изымать опасаются из-за возможного роста социальной напряженности.
Некоторые регионы включились в разработку проектов КРТ и создание соответствующих норм быстрее других. Например, Тюменская область приступила одной из первых к разработке нормативных актов, в том числе были приняты нормы для вовлечения в КРТ земель ИЖС и садовых товариществ, заявила директор департамента нормативно-правового регулирования градостроительной деятельности ГК «Страна Девелопмент» Екатерина Гемпик. Более того, в регионе был принят порядок заключения договоров КРТ по инициативе правообладателя, если региональные планы не предполагают реализацию таких проектов. В свою очередь «Дом.РФ» вынес на обсуждение правительственной комиссии 14 проектов в 12 регионах, в том числе 4 проекта в Уральском регионе.
Необходимость улучшений
Впрочем, девелоперы считают, что механизм КРТ еще есть куда улучшать. «Наличие прав на землю возникает не сразу, в течение года или даже больше застройщик не может выйти на стройку из-за того, что не может получить ГПЗУ», — говорит замдиректора департамента комплексного развития территорий Министерства строительства и ЖКХ России Максим Галь. Более того, по его словам, с даты принятия КРТ установлен запрет на смену вида разрешенного использования, и это не дает девелоперу пространства для маневра. Девелоперу также необходимо получить право развивать территорию комплексно не только в своих границ земельных участков, но и на смежных земельных участках, иначе невозможно заняться развитием объектов инфраструктуры.
В некоторых регионах КРТ может стать драйвером для обновления жилфонда, в том числе сноса ветхого жилья. «Реновация в том виде, как она происходит в Москве, — это дело будущего для регионов, поэтому пока акцент должен делаться на расселении домов до 3 этажей, аварийных домов и бараков. Чтобы посчитать, будет или нет участок интересен инвесторам, а также сколько потребуется денег на расселение жителей, необходимо применить коэффициент 1,3 — на 30% больше площади придется предоставить жителям, чем они сейчас занимают», — говорит глава комитета Российского союза строителей по комплексному развитию территорий, председатель СРО Ассоциация строительных организаций Новосибирской области Максим Федорченко. В итоге льготы и меры поддержки инвесторов должны включать освобождение от платы за подключение к сетям, снижение арендной платы и меры налогового стимулирования.
Еще одна проблема — застройщик не может отказаться от проекта КРТ, если часть жителей передумала, и резко поменялась экономика проекта, предупреждает руководитель отдела правового сопровождения земельно-имущественных отношений компании «Брусника» Ольга Фаизова. Жители могут решить выйти из КРТ практически в любой момент, вплоть до утверждения документации по планировке территорий. При этом девелопер не может поступить так же. «Согласно Гражданскому кодексу, если договор заключен на торгах, то изменить его можно только в несущественных условиях или когда такое изменение допускает закон. Однако если часть жителей решила выйти из КРТ, экономика проекта изменится», — считает Ольга Фаизова.
Во-вторых, работа с жителями, когда они принимают решение войти в процесс КРТ, исключает прямое участие застройщик. «До торгов проводятся общие собрания, но застройщик туда не вхож или вхож как слушатель», — добавляет Фаизова. В итоге необходимо допустить застройщиков для участия в таких обсуждениях.