передать квартиру в управление для посуточной аренды
Управление краткосрочной или посуточной арендой квартиры:
как это работает
Иметь дополнительные жилплощади — это не только возможность обеспечить себя, детей или внуков крышей над головой. Но и прекрасный способ заработать на сдаче квартиры в аренду.
Можно сдавать на несколько лет, чтобы жилье не простаивало пустым. Либо получать доход с посуточной аренды.
И если с первым вариантом все понятно и просто: нашли квартирантов, заселили их и те ежемесячно отдают оплату.
То во втором случае краткосрочная аренда имеет гораздо больше сложностей и нюансов. Например, нужно регулярно размещать объявления о сдаче квартиры в наем, заселять людей и забирать ключи после выселения, проводить уборку и текущий ремонт.
Владельцы, которые занимаются исключительно сдачей квартир посуточно, практически живут в таком режиме постоянно. Не у всех есть время, силы, нервы и здоровье на это.
Поэтому оптимальный вариант — обратиться за помощью к профессионалам.
Например, в агентство недвижимости. Те за процент от договора с квартиросъемщиком занимаются поиском клиентов, показами и заселением.
Однако, вся ответственность за чистоту в помещении и рабочее состояние всего остального, по-прежнему лежит на собственнике.
Данный вариант подходит для пожилых пар и одиноких пенсионеров, которые не в силах самостоятельно размещать объявления на интернет-ресурсах и в социальных сетях.
Либо не могут регулярно встречаться с вероятными арендаторами и т. д.
Кроме агентства можно попробовать доверительное управление, где все проблемы с сдачей квартиры станут заботой профессионального управляющего.
Как управлять арендой апартаментов для получения максимального дохода
Продолжаем публикацию серии интервью с инвесторами, купившими апартаменты в сети YE’S от ГК «Пионер». В этой статье приводим их мнения о наличии управляющей компании (УК). Насколько выгодно сдавать в аренду свою собственность в апарт-отеле через УК? Сколько времени можно сэкономить? Какие вопросы могут решить сотрудники УК?
Отдельно приводим мнения арендаторов — тех, кто снимает номера в апарт-отелях. Это возможность взглянуть на целевую аудиторию рентного бизнеса с другой стороны и принять решение о покупке апартаментов в московских комплексах YE’S Botanica и YE’S Technopark.
Об управляющей компании YE’S
Важной частью каждого из апарт-отелей YE’S является управляющая компания. В ее функции, помимо содержания комплекса апартаментов и предоставления гостиничных услуг, также входит обеспечение потока арендаторов для собственников юнитов.
Хочешь сдать номер — обращайся в УК. Хочешь арендовать номер — удобнее через УК. Консьерж-сервис, уборка, мелкий ремонт — просто звонишь в УК. Отнести вещи в прачечную, оплатить коммунальные счета, забронировать мини-офис, воспользоваться услугами хранения вещей… УК занимается всем в апарт-отелях YE’S.
В ГК «Пионер» также задумались о применении опыта УК по работе с частными инвесторами и арендаторами и в строящемся бизнес-парке в районе Останкино.
Ольга и Игорь Митрофановы, занимаются поставками современного оборудования и техники для стоматологов: «Управляющая компания играет огромную роль. Если делать все самому — уходит огромное количество времени. Они же заботятся о нас 24 часа».
Татьяна Николаева, главный бухгалтер: «Хорошо, если есть управляющая компания, так как мне нужен помощник. УК предоставляет очень качественный сервис и имеет строгий регламент проведения различных работ».
Любовь Воронцова, юрист, кандидат юридических наук: «Ты покупаешь, вкладываешь деньги — и, по сути, прекращаешь волноваться о проблемах. Ты перекладываешь их на другого. В каком-то смысле это делегирование рисков. Будучи юристом, я представляю все негативные моменты сдачи жилого помещения. Думаю, что в апарт-отеле YE’S от этого мы будем ограждены».
Интерьеры и оснащение апартаментов
В основе инвестиционной модели приобретения апартаментов в сети YE’S — получение дохода от сдачи номеров в аренду. Ранее мы уже обсуждали преимущества и мотивы такого частного бизнеса. Собственников и арендаторов в апарт-отелях YE’S привлекает многое — от расположения и доверия бренду YE’S до международного подхода к сервису. Еще одним фактором приобретения или аренды апартаментов YE’S выступает качество их интерьерных решений. Номера предлагаются с качественным ремонтом, набором мебели и бытовой техники профессионального гостиничного уровня. А что инвесторы говорят об интерьерах своих апартаментов?
Ирина Клейман, продюсер онлайн-курсов: «Понравилось, как здесь все эргономично и стильно. Я бы сделала все точно так же. Тогда зачем мне на это терять время?»
Ольга и Игорь Митрофановы: «Самое главное и самое важное в нашей жизни — это время. Время, которое мы тратим на выбор. Когда у тебя все готово, а за спиной нет ремонта, споров и компромиссов, ты понимаешь, что сохранено огромное количество времени. Иногда нужно просто довериться профессионалам».
Взгляд со стороны: что говорят арендаторы о проживании в апарт-отеле
Инвесторам, чтобы принять решение о приобретении недвижимости под аренду, например, в YE’S Botanica или YE’S Technopark, часто требуется взгляд со стороны потенциального клиента. Насколько ему будет удобно жить в этой локации и в таких условиях? На что арендатор будет обращать внимание? Что ему понравится, а что нет? Некоторые инвесторы пытаются ответить на эти вопросы самостоятельно. Но проще — узнать обо всем напрямую, что называется, из первоисточника. Редакция «РБК-Недвижимости» поинтересовалась всем этим у людей, проживающих в апарт-отелях YE’S.
Никита Борисов руководит отделом в компании, специализирующейся на строительном инжиниринге, параллельно обучается в аспирантуре. Часто приходится ездить в командировки в Санкт-Петербург. Пока семьи нет, снимает номер в апарт-отеле YE’S Mitino.
«Почему не снял квартиру? С «бабушкиным» ремонтом? Это либо панелька, либо старые кирпичные дома. А тут — монолитный дом, свежий, новый. Немаловажно, что в номере телевизор, холодильник и вообще вся бытовая техника очень хорошего качества. И в окружении все есть, что захочешь: рядом парк, торговые центры.
Я уже два с половиной года живу в таких условиях и переходить на более низкий уровень как-то не хочу».
Ярослав Ювищев занимается венчурными инвестициями и технологическим предпринимательством. Карьеру и бизнес начинал в Санкт-Петербурге, где впервые познакомился с форматом проживания в российском апарт-отеле YE’S Hoshimina на проспекте Просвещения (ранее Ярослав жил в апарт-отелях за границей). Переехав в Москву, поселился в YE’S Mitino на улице Митинской. «Забавно, что и в Питере, и в Москве номер дома 16», — говорит он. В Москве арендует номер уже два года.
«Найти хорошую квартиру в аренду — это всегда вызов. Особенно, когда речь идет о переезде в незнакомый город. Переезжая из Петербурга в Москву, я понимал, что такой транзит [из YE’S Hoshimina в YE’S Mitino] — это комфортно. Такое чувство, что ты находишься у себя дома, просто в другом городе.
Общение с УК — здесь самая приятная и простая составляющая. Достаточно написать письмо или набрать менеджера по телефону. Мне кажется, ее основные задачи — уют, комфорт, тепло и чистота на этажах, — выполняются потрясающе.
Рынок аренды квартир — достаточно непрозрачный, присутствует посредничество. Этого не было в случае с апарт-отелем. Я был знаком с концепцией, поэтому доверился бренду YE’S. Также для меня были важны: доступность, соотношение цены и качества, скорость заселения, интерьер апартаментов, определенный уровень качества жизни. Говорят же, что быт определяет сознание человека. В этом плане высокая планка сервиса, безусловно, влияет на жизнь. Когда заходишь в YE’S, все воспринимается как качественный жилой комплекс или отель высокого класса».
Чем опасно доверительное управление недвижимостью?
– Я недавно выставила свою однушку на сдачу и мне, помимо прочих, стали поступать предложения от различных компаний и сервисов, которые предлагали взять мою квартиру в доверительное управление. Что это такое и с чем это едят? Послушать, так это выгодное дело. Но хотелось бы объективного взгляда.
Отвечает руководитель отдела новостроек «Юринфо недвижимость» Сергей Исаков:
Такие компании предлагают заключить договор на управление собственностью – в данном случае аренду квартиры. Один из плюсов – то, что клиенту не нужно самостоятельно заниматься сдачей в аренду своих квартир как посуточно, так и в долгосрочную аренду. Безусловно, если квартира у клиента одна, то теоретически ее можно сдавать и договариваться самостоятельно каждый раз. А если таких квартир несколько? Искать на каждую квартиру съемщика – достаточно трудоемкий процесс.
При доверительном управлении, естественно, какой-то процент от прибыли придется платить компании. Но есть и определенные преимущества: при смене съемщика заказывается клининговая служба, которая готовит квартиру к сдаче в аренду следующим физическим лицам. Как таковых рисков нет, потому что оформляется нотариальная доверенность на управление собственностью. Никто из компании доверительного управления не может распоряжаться квартирой как угодно, поскольку в договоре заранее прописано, что данная недвижимость предназначена только для сдачи в аренду.
Доверительное управление – это сервис, определенные услуги на рынке недвижимости, которые регламентируются законом, и, на мой взгляд, это выгодно для тех, у кого не одна, а несколько квартир. Или если, например, человек находится за границей: ему удобно, что специалисты компании следят за его квартирой. Они информируют об износе мебели, о том, что необходимо для ремонта – все это фиксируется фотоотчетами. Сам клиент только получает прибыль.
Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):
Доверительное управление недвижимостью (квартирой) регулируется законодательно. Выглядит это так: Вы заключаете договор с агентством недвижимости или риелтором, в договоре прописываете все необходимые условия по управлению Вашей недвижимостью. Плюсы: это экономит Ваше время, Вам не нужно встречаться с жильцами самой, тратить время на поездки и показы квартиры, подачу объявлений, подбор жильцов и т. д. Хотя, учитывая, что Вы уже подали объявление, Вы уже сделали большую часть работы по сдаче. Из минусов:
В любом случае рекомендую Вам обязательно изучить текст договора на доверительное управление. Он должен быть не «типовым», скачанным из интернета, а сделанный под Вас и Ваши пожелания. Доверительное управление выгодно для Вас, если Вы не живете в городе, где находится квартира, и не имеете возможности приезжать туда часто.
Отвечает юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Кирилл Кокорин:
Доверительное управление недвижимым имуществом – это передача собственником (учредителем) своего имущества по договору доверительного управления управляющему, который будет управлять имуществом в интересах собственника за вознаграждение.
В Вашем случае управление будет основываться, скорее всего, на сдаче Вашей квартиры по договорам найма или аренды как на длительные сроки, так и посуточно. Проще говоря, между Вами и нанимателями будет посредник, который за вознаграждение будет делать за Вас всю работу, а Вы будете получать доход.
Плюс в том, что участие собственника для взаимодействия с нанимателями или арендаторами не требуется. Управляющий от своего имени будет заниматься Всеми вопросами: рекламировать объект, искать нанимателей и проводить показы, заключать договоры, получать денежные средства, заселять и выселять нанимателей, обеспечивать сохранность имущества.
Собственник, в свою очередь, один раз в месяц или квартал будет получать выплаты от управления имуществом за минусом процентов, причитающихся управляющему в качестве вознаграждения.
Из минусов можем отметить, что доход от передачи имущества в управление во многом зависит от компетенции управляющего и рыночной привлекательности имущества, и в большинстве случаев доход собственника от передачи имущества в доверительное управление не превышает доход от обычной сдачи квартиры в наем или аренду от своего имени.
Отвечает заместитель директора ООО «Центр правового обслуживания» Лариса Науменко:
Правоотношения по поводу доверительного управления регламентирует гражданское законодательство.
Заключая договор доверительного управления, Вы остаетесь собственником квартиры, а управляющий сможет совершать в отношении квартиры действия, предусмотренные договором и законом, но только в Вашу пользу и в Ваших интересах. Такие правила установлены статьями 209 и 1012 ГК РФ. Иными словами, управляющий сможет сдавать квартиру с Вашего согласия и передавать Вам полученный доход, но не сможет по собственной воле ее продать, подарить и совершить другие действия, в результате которых собственником недвижимости станет иное лицо.
Договор доверительного управления недвижимым имуществом подлежит государственной регистрации. При этом предельный срок доверительного управления составляет пять лет.
К минусам указанного вида правоотношений можно отнести снижение прибыли собственника. Услуги управляющего необходимо оплачивать, поэтому снижается доход хозяина квартиры по сравнению с суммами, которые он мог бы получать, сдавая жилье самостоятельно.
Также можно столкнуться со злоупотреблением полномочиями и неправомерными действиями со стороны управляющего. Например, недобросовестный управляющий решит сдавать помещение посуточно без уведомления собственника и получит в результате таких действий большую прибыль, чем предполагалось по условиям соглашения. До собственника в этом случае доход от аренды в полной мере не дойдет.
Для того чтобы обезопасить себя, стоит передавать свое имущество в доверительное управление только проверенным компаниями или ИП, имеющими хорошую репутацию. Договор необходимо заключать с соблюдением правил, установленных главой 52 второй части ГК РФ.
Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:
Если Вы живете в другом городе, то доверительное управление при сдаче арендаторам на длительный срок Вам очень удобно. Вы заключаете договор с агентством за комиссию с каждого ежемесячного платежа и комиссию за сдачу и ежемесячно получаете перевод (за минусом 10-20% от арендной платы). Контроль за оплатой коммунальных услуг, получение платежей вовремя и смену арендаторов берет на себя агентство.
Если же Вам предлагается управление Вашей недвижимостью в качестве гостиничного посуточного проживания или хостела, то прибыль Ваша будет больше, но и рисков больше. Могут быть недовольны соседи, управляющая компания, могут вызывать полицию, происходить пожары и заливы, а отвечать за все Вам. И имущество портится в квартире гораздо быстрее, чем при долговременной сдаче.
Самый печальный случай – это когда у Вас берут квартиру в управление, говорят, что будут сдавать на долгий срок славянам, а сами заселяют 50 таджиков. Через месяц Вы имеете капитальный ремонт своей недвижимости и колоссальный жизненный опыт.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.
Доверительное управление при аренде квартиры
Возник вопрос, ответ на который найти достаточно сложно, так как услуга, видимо, не очень популярна у нас в России.
Что вы можете рассказать про доверительное управление при аренде квартиры? Если коротко, то с вас снимается вся рутина по поиску жильцов, заключению договоров, квартиру сдает агентство, забирает себе комиссию каждый месяц, а вы ежемесячно получаете доход. Какие риски, плюсы и минусы в этой схеме? Действительно ли это удобно и можно ли не опасаться за квартиру?
На самом деле услуга доверительного управления в России развита, но на рынке коммерческой недвижимости. В жилой недвижимости собственники пока с осторожностью относятся к ней. Хотя, если правильно все оформить, рисков мало.
Что такое доверительное управление
Доверительное управление — услуга, которую агентства недвижимости и риелторы оказывают наймодателям. Они берут на себя часть обязанностей хозяина квартиры — например, каждый месяц приходят в квартиру, проверяют состояние имущества и забирают арендную плату. За это берут деньги, поэтому собственнику перечисляют не всю сумму аренды за месяц, а только часть. Благодаря доверительному управлению хозяин получает меньше забот, а риелторы и агентства — дополнительный доход. Вот как все организовано.
Собственник недвижимости заключает договор доверительного управления с агентством или риелтором. По договору он учредитель доверительного управления, а агентство или риелтор — доверительный управляющий. То есть между собственником и нанимателем появляется посредник, который за процент от арендной платы выполняет обязанности собственника. Обычно просят 10—25% от арендной платы за месяц.
Доверительное управление регулирует гражданский кодекс. В нем оговорены самые важные моменты: особенности договора доверительного управления, форма вознаграждения, права и обязанности доверительного управляющего и учредителя управления и так далее.
По условиям договора собственник поручает доверительному управляющему выполнять определенные обязанности, например:
Несмотря на то, что деньги собирает посредник, НДФЛ или налог на профессиональный доход платит собственник. Это нельзя переложить на посредника. При этом доходом собственника будет вся сумма арендной платы, без уменьшения на комиссию посредника. Потому что такой вычет не предусмотрен ни Налоговым кодексом, ни Законом № 422-ФЗ об НПД.
Минфин не разрешает наймодателям вычитать из арендной платы даже стоимость коммунальных услуг.
Кто пользуется услугой доверительного управления
Доверительное управление особенно удобно тем, кто сдает несколько квартир. Мы уже писали статью про собственника, который сдает несколько однокомнатных квартир в Москве. В день на решение разных проблем он все равно тратит около двух часов. А если случается что-то серьезное — испорченное имущество, несогласованная субаренда, проблемы с соседями или полицией, — то можно потратить и несколько дней. Управляющий снимает с собственника часть обязанностей. Ему теперь можно заниматься своими делами, а в квартиру приезжать только в крайних случаях.
Услугу доверительного управления оказывают как для длительной, так и для посуточной аренды. Каждый собственник выбирает сам, как ему удобнее сдавать квартиру. Обычно играют роль два фактора: деньги и нервы. При длительной аренде мебель и техника прослужат дольше, а простои будут реже — главное, правильно назначить цену. Но денег собственник получит меньше.
Если аналогичную квартиру сдавать посуточно, денег можно заработать больше. Но имущество быстрее износится из-за частой смены жильцов — придется приобретать новую мебель и технику. Если квартира неликвидна, например расположена на окраине и далеко от метро, частые простои тоже возможны. И как показывает практика, при посуточной сдаче больше вероятность пожаров, заливов или других неприятностей, потому что жильцы менее аккуратно относятся к квартире.
С кем лучше заключать договор
Собственник квартиры может заключить договор с агентством недвижимости, его представителем или с частным риелтором. По сути, они предлагают одинаковые услуги, но я советую заключать договор с проверенным агентством или с его представителем. Среди частных незнакомых агентов часто встречаются мошенники. С частником стоит заключать договор только в одном случае: если вы или ваши знакомые уже работали с ним.
После заключения договора агентство закрепит за квартирой ответственного агента, с которым вы будете контактировать. Или у вас будет персональный менеджер, который будет держать вас в курсе, а в квартиру будут приходить разные агенты. В любом случае, если договор заключен с агентством, это удобнее. Если возникнут проблемы, вы будете знать, куда и к кому идти. Главное, выбирайте известные, проверенные компании.
В чем преимущество доверительного управления
Главное преимущество — экономия времени собственника. Если взять полный пакет услуг и один раз подписать договор, собственник будет только получать деньги на карту. Ездить в квартиру, контролировать жильцов или разбираться с соседями в случае конфликта не придется. Квартира будет приносить стабильный пассивный доход при минимальных трудозатратах.
Можно передать только часть обязанностей, которые отнимают слишком много времени, — например, ездить в квартиру каждый месяц и проверять ее состояние.
Минусы доверительного управления
Главный минус: собственник получает меньше денег, потому что агентство за свои услуги берет комиссию.
Еще есть риск, что собственника обманут. Распространены две схемы:
Какие документы понадобятся
Договор доверительного управления имуществом, где указывают основные моменты:
Доверенность. Чтобы управляющий мог сдать квартиру, заключить договор и принимать арендную плату, собственник дает ему нотариально заверенную доверенность. В ней указывают все, что собственник доверяет управляющему. Например, вот что доверяют:
Важно указать, что доверительный управляющий не имеет права продавать квартиру, а может только ее сдавать. Чем точнее прописаны права — тем безопаснее для обеих сторон.
Зачем регистрировать договор
По закону передачу квартиры в доверительное управление нужно зарегистрировать. Если этого не сделать, договор могут признать недействительным. Но на практике собственники часто не делают регистрацию, считая процедуру необязательной. На самом деле это неоднозначный вопрос.
Если между доверительным управляющим и собственником возникнет спор, суд будет рассматривать ситуацию комплексно. Предугадать, в чью пользу он вынесет решение, сложно. Поскольку регистрация — это обязательный процесс по закону, суд имеет право признать договор недействительным. Но возможно, хватит и нотариальной доверенности. Например, Томский областной суд рассматривал дело, где признал за ДУ права на управление квартирой без договора. Суд посчитал, что прав, которые прописаны в доверенности, достаточно.
Чтобы зарегистрировать передачу недвижимости в доверительное управление, нужно обратиться в Росреестр или сдать эти документы через МФЦ:
В основном в доверительном управлении все риски ограничены договором и доверенностью. Поэтому главное: читайте внимательно индивидуальный договор и доверенность. Продумайте все условия, обговорите и пропишите их вместе с представителем агентства и нотариусом.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Как сдавать квартиру и не волноваться: все о доверительном управлении
Что такое доверительное управление имуществом
Доверительное управление — это когда собственник имущества передает организации или частному лицу право распоряжаться им так, чтобы оно приносило прибыль. Такие услуги популярны в сфере управления недвижимостью и ценным бумагами. Но на деле передать распорядителю можно любое имущество — права на что-то или предприятия и доли в них.
В отношении недвижимости это значит, что распорядитель размещает объявления и находит арендаторов на жилье, собирает арендную плату, оплачивает коммунальные услуги, клининг, занимается возникающими проблемами, связанными с износом жилья, вселением и выселением жильцов. Следует различать посреднические услуги риелторов и агентств недвижимости по поиску арендаторов. Доверительное управление отличается тем, что услуги предоставляются собственнику на регулярной основе и длительное время. Цель оказания этих услуг — это заработать прибыль для собственника.
Владелец квартиры и управляющий заключают договор, который определяет перечень услуг, срок их оказания и вознаграждение. За свои услуги менеджер берет комиссию с дохода, таким образом он заинтересован в высокой прибыли не меньше владельца жилья.
Отношения по доверительному управлению регулирует гл. 53 Гражданского кодекса РФ [1]. Закон допускает передавать доверительному управляющему не только квартиры или акции, но и предприятия и права распоряжения чем-то. Ограничения касаются лишь имущества, находящегося в хозяйственном ведении, то есть государственных и муниципальных унитарных предприятий.
Важно! Доверительное управление не означает передачу прав собственника на имущество. Продавать, дарить или осуществлять иные действия, не предусмотренные договором, распорядитель не может.
Плюсы доверительного управления имуществом
Минусы доверительного управления
Как передать квартиру в доверительное управление
Если вы решили доверить свое имущество другим лицам, например, чтобы сдавать одну или несколько квартир, необходимо сделать следующее:
Как заключить договор доверительного управления
Важно правильно составить договор и включить в него все детали и потенциальные сложности, которые могут возникнуть в процессе управления имуществом. Предметом договора является не сам объект недвижимости, а именно услуги. Соответственно, договор доверительного управления — это договор об оказании услуг.
В документе должны быть указаны:
К договору может прилагаться дополнительное соглашение, в котором прописываются все детали сделки.
После заключения договора стоит зарегистрировать его официально в Росреестре. Это гарантирует, что в случае проблем суд признает договор и будет рассматривать его как официальный документ.
Процесс регистрации довольно прост. Вам потребуются:
Пакет документов можно подать через МФЦ или непосредственно в Росреестр.
Действие договора может быть прекращено досрочно по нескольким причинам. В первую очередь, из-за невозможности исполнения договора одной из сторон, например в случае банкротства, признания недееспособным или смерти. Односторонний отказ от исполнения договора тоже может стать причиной его расторжения. Веским поводом для разрыва договора может стать банкротство предпринимателя, являющегося учредителем управления.
Риски доверительного управления
При всем удобстве передачи забот по сдаче в аренду жилья определенные риски при этом тоже есть.
Наиболее распространенные проблемы, возникающие при такой форме отношений, — когда управляющий для извлечения максимальной выгоды сдает квартиру посуточно или организует хостел. Такой подход не только влияет на высокий износ жилья — мебель и ремонт довольно быстро приходят в негодность, стоимость жилья на рынке аренды падает. Возникшие проблемы арендаторов с соседями и полицией могут быть уже переадресованы собственнику.
Чаще всего владельцы жилья ожидают видеть арендаторов с определенным достатком, которые будут жить долго и поддерживать сохранность жилья. Поэтому важно вносить в договор и состояние жилья и мебели, а также вероятность их износа. Возможно включить пункт о страховке.
Связанная с этим неприятность — сокрытие всей прибыли, которую получает управляющий в результате обращения с вашим имуществом. Пример: вы ожидаете, что вашу квартиру сдают семье за 30 тыс. руб. в месяц, а вместо этого риелтор сдает ее посуточно, получая в месяц до 50 тыс. руб., оставляя себе и комиссию за услуги, и сокрытую разницу.
Еще один риск — передав свое жилье менеджеру, вы столкнетесь с отсутствием его заинтересованности в прибыли. В таком случае ваше жилье будет простаивать, вы потеряете возможную прибыль. Чтобы этого не происходило, в договор стоит включить минимальный размер дохода, который обязуется обеспечить для вас управляющий.
Мария Жукова, управляющий директор ГК «Миэль»:
— Необходимо разделять разные виды управления:
В первом случае в дополнительном соглашении к договору можно и нужно прописать условия и форму отчетности о состоянии объекта имущества. Законом такие формы не установлены. Там же можно прописать частоту проверок. Иногда фиксируется, что, например, раз в месяц предоставляется видеоотчет о состоянии объекта или проводится сеанс видеосвязи.
Во втором случае важно выбрать добросовестного поверенного и договориться «на берегу» о способах и методах проверки. Важно помнить, что далеко не все арендаторы согласятся на такой жесткий контроль со стороны собственника.
Налоги платит конечный бенефициар, то есть собственник жилья. Налоги платятся по месту нахождения имущества. Например, если собственник — гражданин иного государства, но сдает квартиру в Москве, то он должен будет заплатить налоги как нерезидент по ставке 30%.
Первый вариант доверительного управления не подразумевает использования квартиры собственником, иначе возникнет наложение правовых полей. Чаще всего такой договор заключается с людьми, у которых данная квартира — далеко не единственная, то есть потребности в ее использовании нет. В случае частного поверенного возможны варианты, которые оговариваются заранее.