оценка квартиры после сдачи дома в эксплуатацию ипотека
Оценка квартиры в новостройке
Обращение за оценкой стоимости квартиры в новостройке в компанию «Новые Горизонты» – это гарантия Ваших выгодных сделок!
Оценка квартиры в новостройке
Услуга оценки квартиры в новостройке
Оценка квартиры в новостройке – востребованная услуга. Она подразумевает работу по определению рыночной стоимости жилого объекта. Её заказывают агентства, собственники жилья (настоящие и будущие), банки. Рыночная цена – самый объективный показатель, и именно она фигурирует во многих сделках.
Возможны две ситуации, когда прибегают к оценке недвижимости в новостройке:
Почему такие разные цены на недвижимость в новостройке?
Реалии таковы, что стоимость примерно одинаковых квартир разная. Это связано с тем, что цена каждого объекта зависит от множества факторов:
Мы приводим только несколько факторов. Независимые оценщики, проводящие оценку квартиры в новостройке, учитывают десятки критериев, чтобы полученный результат – рыночная стоимость объекта – был объективным. В своей работе они применяют доходный, затратный и сравнительный методы.
Для чего нужна оценка квартиры в новостройке?
Оценка квартиры в новостройке осуществляется с разными целями:
Одной из частых ситуаций, когда необходима оценка недвижимости в новостройке, – оформление ипотеки.
Что следует знать об оценке квартиры в новостройке для ипотеки?
Перед тем, как зарегистрировать право собственности на квартиру, купленную в ипотеку, необходимо в банке оформить закладную на недвижимость. В документе обязательно отражается рыночная стоимость ипотечной (залоговой) квартиры. Напомним, что все эти особенности и алгоритм оформления квартиры в новостройке в ипотеке регулируется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Цель проведения оценки квартиры в новостройке для закладной – это определение ликвидности объекта. Оценщику необходимо выехать на объект, чтобы осмотреть, сфотографировать его и придомовую территорию. Если многоэтажный жилой дом ещё не построен, то оценка ещё не существующих или недостроенных объектов – это сложная процедура. По сути, определяется рыночная стоимость не самой квартиры, а имущественного права на неё. Оценщики тщательно подбирают квартиры-аналоги, расположенные в схожих домах. В ситуации с недостроенными квартирами факторы, влияющие на цену, которые мы привели выше, применяются частично, а специалист определяет стоимость с учётом коэффициентов. Так, рыночная цена определяется с учётом инфляционных рисков. Не остаётся в стороне и риск банкротства компании-застройщика. Год завершения строительства и период ввода в эксплуатацию тоже имеют значение.
Кто имеет право оценивать квартиру в новостройке?
Проводить оценку квартир в новостройке и другой жилой недвижимости может не каждый специалист, работающий в сфере оценочной деятельности. При заказе оценки, собственники должны определить, соответствует ли специалист следующим требованиям:
Только оценщик, отвечающий этим требованиям, имеет право составить официальный документ – отчёт об оценке, который будет принят кредитным учреждением в качестве источника достоверной и объективной информации. Иногда банки требуют согласовывать «кандидатуру» оценщика. Это связано с тем, что от оценки кредитное учреждение и клиенты ждут разных результатов. Первый желает снизить стоимость залогового имущества, а второй – определить стоимость объекта, максимально приближенную к рыночной. Это одна из важных причин, по которой банки будут внимательно, дотошно проверять отчёт об оценке, поэтому очень важно обратиться к профессиональному оценщику. Результат его работы не вызовет нареканий у заинтересованных лиц.
Какие документы нужны при оценке квартиры в новостройке для закладной?
Список документов довольно обширный. Он необходим, чтобы, с одной стороны, определить юридический статус недвижимости, а с другой – сформировать полное представление об объекте. Оценщику необходимо предоставить:
Этот список примерный, и в каждой конкретной ситуации может быть дополнен.
Отчёт об оценке как результат определения рыночной стоимости квартиры в новостройке
После выезда на объект, изучения всей документации, независимый оценщик проводит расчёты с применением одного или комплекса методов:
На заметку! Часто в оценочные компании обращаются за оценкой квартиры в новостройке, которая ещё не прошла госкомиссию и потому не введена в эксплуатацию. Такая квартира не зарегистрирована в Росреестре, на неё нельзя получить свидетельство о праве собственности, а банк, в свою очередь, не может внести в реестр пометку о наличии обременения. Значит ли это, что невозможно оценить такую недвижимость. Как показывает практика, можно. Банк даёт ипотеку и получает право требования на будущую недвижимость.
Обращение за оценкой стоимости квартиры в новостройке в компанию «Новые Горизонты» – это гарантия Ваших выгодных сделок!
Оценка квартиры для ипотеки
Ипотека – один из самых востребованных продуктов среди крупных российских банков. Однако получить ее непросто. В наибольшем числе случаев заемщикам необходимо передать приобретаемую или уже имеющуюся квартиру в залог. А для этого нужно знать точную рыночную стоимость жилья. Оценка квартиры для ипотеки требуется во всех банках.
В этой статье мы разберем само понятие процедуры, ее значение для ипотечного займа, узнаем, сколько стоит оценка квартиры для ипотеки, а также расскажем, как выбирать оценочную компанию.
Что такое оценка недвижимости для ипотеки и для чего она нужна?
Оценка квартиры для ипотеки – это процедура определения стоимости жилья, важная составляющая любого кредитного договора. Это один из пунктов федерального закона «Об ипотеке». Дело в том, что банк, выдавая крупные суммы для покупки квартиры, требует залог, который обеспечит выплату долга в тех случаях, когда заемщик по каким-либо причинам не может далее выполнять свои кредитные обязательства. Стоимость залога при этом должна быть равна сумме займа или превышать его. В случае с приобретением недвижимости залогом становится либо имеющаяся, либо приобретаемая квартира – впрочем, чаще используется именно приобретаемая. Оценка для ипотеки влияет и на сумму кредита: она вычисляется, исходя из ликвидной и рыночной стоимости жилья. При этом кредитная организация выбирает именно наименьшую стоимость.
Однако оценка недвижимости для ипотеки полезна и самим заемщикам. Во-первых, так вы сможете понять, на сколько адекватна стоимость жилья, установленная продавцом. Во-вторых, наличие залога с достаточной стоимостью гарантирует клиенту банка оплату его долга, если сам заемщик больше не сможет выплачивать ипотеку. Квартиру продадут по реальной рыночной стоимости, что покроет появившийся долг.
Обе стороны сделки заинтересованы в честном проведении оценки. Банку важно полностью погасить долг заемщика и покрыть возникшие риски, а заемщику и его риелтору – получить как можно большую сумму в кредит.
Как происходит оценка для ипотеки?
Собранные документы необходимо предоставить в оценочную компанию. Там же вы сможете договориться со специалистом о проведении экспертизы, ее дате, времени и месте. Оценщик приедет на место в назначенное время и проведет оценку одним из следующих методов.
Первый способ – сравнительный или рыночный. Специалист оценивает объект с точки зрения уже закрытых сделок на рынке жилья. При этом на результат влияют различные коэффициенты, которые рассчитываются исходя из различных показателей недвижимости. К ним относятся возраст постройки, размер жилой площади, транспортная доступность и удаленность здания от значимых городских объектов (больниц, детских садов, школ и т. д), качество отделки и многое другое. Этот метод позволяет определить рыночную стоимость недвижимости.
Второй способ – затратный. Оценка квартиры для ипотеки происходит на основе затрат, которые потребуются на постройку такого же объекта. Результатом оценки становится ликвидная стоимость квартиры.
Третий метод применяется наиболее редко – доходный. Он предполагает, что оценщик определяет потенциальный доход от использования объекта, например, для съема.
Как уже было сказано выше, сравнительный метод оценки позволяет узнать рыночную стоимость жилья, а затратный – ликвидную. При этом отличаются они, как правило, незначительно.
Могут быть исключения: например, квартиры с дорогим ремонтом в зданиях старого фонда при оценке сравнительным способом будут намного дороже, чем при затратном.
Сколько это стоит?
Один из самых распространенных вопросов – сколько стоит оценка квартиры для ипотеки? Однако однозначного ответа на этот вопрос нет. Стоимость оценки зависит от региона, в котором производится процедура.Так, в Москве цена за услуги оценочных компаний составляет от 3500 до 5000 рублей. В Санкт-Петербурге – от 3000 до 4000 рублей. В эту сумму входит как сама процедура, так и составление отчета. В регионах стоимость оценки квартиры для ипотеки так же может разниться. Как правило, на нее влияет удаленность населенного пункта, в котором находится приобретаемая недвижимость, от регионального центра. Кроме того, повлиять на цену может и время.
За срочную оценку и составление документов специалисты могут потребовать дополнительную плату – от 2ей.
Отчет по оценке
Отчет готовится в течение 2−5 рабочих дней и выглядит как печатный документ, объемом 25−30 листов, с нумерацией и шнуровкой. В нем должна присутствовать печать и подпись ответственного сотрудника оценочной компании.
Отчет остается действительным в течение 6 месяцев. Если по каким-то причинам ипотечный договор не заключен в течение этого времени, банк может потребовать проведение дополнительной оценки.
К какому оценщику обратиться?
Стоит учесть еще одно правило: специалист не должен находиться в родстве с лицом, заказавшим услугу, так как это может повлиять на результат процедуры.
Несмотря на то, что оценка для ипотеки может быть проведена и оценщиком, выбранным самим заемщиком, многие специалисты рекомендуют выбирать среди аккредитованных банком компаний. Дело в том, что банк может потребовать повторное проведение процедуры при малейшем подозрении на завышенную стоимость – а это дополнительные затраты для заемщика.
Оценка квартиры для ипотеки в 2021 году
Система ипотечного кредитования знакома многим россиянам, ведь достаточно часть приобрести собственное жилье без привлечения заемных ресурсов не представляется возможным. Оценка квартиры для ипотеки является обязательной процедурой, которую необходимо пройти при ее оформлении. Это условие должно выполняться в силу того, что покупаемая на условиях ипотеки недвижимость выступает в качестве залога для банка до тех пор, пока кредит не будет погашен в полном размере.
Оценка квартиры для ипотеки – с какой целью и как она проводится?
Озаботится вопросом о проведении оценки недвижимости необходимо еще до подачи заявления на оформление кредита. Как только интересующий объект, который планируется приобрести, найден, следует привлекать специалистов. Они должны предоставить сведения об актуальной рыночной стоимости квартиры или дома.
При решении выдачи денежных средств в рамках ипотечного кредитования банк значительное внимание уделяет тому, насколько оценено жилье. Это принципиальный момент, который обусловлен желанием застраховать свои риски. Ведь в случае потери платежеспособности клиента банк должен иметь возможность продать квартиру и вернуть выданные в виде кредита средства в полном размере.
Заказ услуг по оценке приобретаемого объекта недвижимости имеет выгоду и для покупателя. Это поможет не попасть в неприятную ситуацию, при которой продавец завысит цену по сравнению с рыночной, а банк выдаст кредит на сумму, размер которой равняется оцененной ликвидной стоимости дома или квартиры. При таком раскладе полученных денег может не хватить на покупку. Неслучайно эксперты рекомендуют пригласить оценщика до того, как будут оговорены итоговые условия сделки.
Куда следует обратиться для заказа оценки квартиру для ипотеки?
Такая услуга как оценка квартиры для закладной предлагается рядом специализированных компаний. Также можно найти оценщика, который работает в индивидуальном порядке от своего лица. При возникновении сложностей при выборе можно обратиться в банк, в котором оформляется ипотека. Как правило, кредитные учреждения сотрудничают с подобными организациями и могут порекомендовать надежного партнера. Некоторые клиенты отказывают от предлагаемой кредитором организации в силу наличия сомнений в независимости оценки. На это есть полное право, однако следует учитывать возможное появление сложностей. Если работа с компанией от банка гарантирует ускоренное рассмотрение заявки на кредит и полное соответствие отчета требованиям банка, то в противном случае возможно возникновение форс-мажорной ситуации.
При самостоятельном поиске оценочной компании следует обратить внимание на требования, которым она должна соответствовать:
Также рекомендуется учитывать сложившуюся на рынке репутацию фирмы, срок ее деятельности в данной сфере, отзывы других клиентов. Потенциальный покупатель квартиры может заказать услуги любой компании, в том числе неаккредитованной банком. Если последний не разрешает этого делать и не принимает отчет, рекомендуется взять ответ в письменном виде с указанием причин для отказа. На их основании оценочная компания может исправить свой отчет. В том случае если объективных оснований для отказа нет, банк не имеет право не принять документы. В противном случае есть возможность подать на него иск в суд.
Как выглядит процедура оценки квартиры для ипотеки?
Для вызова специалиста по оценке достаточно оставить заявку в выбранной компании. Чтобы заключить договор, потребуется представить необходимые документы, в число которых входят такие как:
Требуемые для оказания такой услуги как оценка квартиры для ипотеки документы обязательно нужно подготовить к приходу оценщика.
Есть несколько способов проведения оценки:
В любом случае оценка базируется на неизменных долгосрочных характеристиках объекта.
По результатам проведенного анализа состояния квартиры оценочная компания в течение пяти дней готовит отчет установленной формы. Он должен соответствовать нормам, указанным к принятом на федеральном уровне законе. В отчете представлена информация о стоимости объекта (ликвидной и рыночной). Также прилагаются копии документов и фотографии места. Объем такого отчета достигает тридцати страниц. Отчет имеет силу в течение шести месяцев.
Оценка квартиры по ипотеке в 2021: что это такое, куда обращаться и как сделать. Объясняет эксперт
Оценка квартиры для ипотеки — обязательный шаг на пути к приобретению собственного жилья. Эксперт рассказал ФАН, что нужно сделать будущим собственникам, чтобы пройти этот этап.
На сегодняшний день ипотека для россиян является одним из основных способов приобретения собственного жилья. Просто накопить на первоначальный взнос, выбрать квартиру мечты и обратиться в банк, предлагающий наиболее выгодную процентную ставку, будет недостаточно. На пути к осуществлению заветной цели придется пройти несколько этапов. Один из самых важных — оценка недвижимости для ипотеки. Мы поговорили с руководителем направления по развитию ипотечного кредитования Райффайзен банка Антоном Красильниковым и выяснили, в чем заключается эта процедура, кто ее проводит и какие потребуются документы.
Что такое оценка квартиры и для чего она нужна банку?
Антон Красильников: «Перед проведением ипотечной сделки в обязательном порядке проводится оценка недвижимости. Таково требование закона. Связано оно с тем, что ипотека — это солидные деньги, которые банк одалживает клиенту на большой срок. Возврат долга в данном случае гарантируется залогом приобретаемой недвижимости. Банку необходимо знать рыночную стоимость объекта, потому что в случае, если заемщик оказывается не в состоянии регулярно вносить ежемесячные платежи, кредитор, чтобы не допустить убытков, вынужден будет продать заложенную недвижимость с торгов».
С точки зрения клиента, объективная оценка дает возможность понять, стоит ли приглянувшийся объект своих денег.
А судьи кто?
Разобравшись с сутью проведения оценки, можно переходить к вопросу о том, кто проводит это необходимое мероприятие, и определиться, «за чей счет банкет». Наш эксперт рассказывает, что процедурой может заниматься как сам банк, так и независимый оценщик. В первом случае для клиента услуга будет оказана бесплатно.
«Банк берет на себя обязательства по оценке, когда, например, не предполагается оформления закладной по сделке. Без независимой оценки не обойтись при оформлении закладной, и она производится в большинстве случаев. Делает ее оценщик, который соответствуют определенным требованиям. Например, состоит в одной из саморегулируемых организаций и имеет квалификационный аттестат с разрешенными направлениями оценки».
В прочих ситуациях оплатить работу оценщика придется заемщику. Окончательная сумма зависит от вида объекта (квартира, доля в ней, частный дом, коммерческая или нежилая недвижимость), региона, в котором он расположен, площади и локации самого объекта, дополнительных услуг, оказываемых оценщиком.
В основном банк принимает отчеты от тех компаний, которые прошли процедуру аккредитации и вызывают доверие кредитора. Несмотря на то, что по закону банки должны принимать результаты от любой фирмы, выбранной заемщиком, специалисты все же рекомендуют пользоваться услугами проверенных оценщиков, благо их базы достаточно велики. Это избавит от лишней нервотрепки с претензиями к некорректному оценочному альбому и сэкономит ваше время.
Деятельность оценщиков регламентируется соответствующим федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Перед тем как отдать предпочтение той или иной организации, имеет смысл обзвонить несколько из того перечня, что вам выдадут в банке, и уточнить, насколько быстро возможен выезд на объект (стандартно — 1-2 дня), как долго будут готовиться документы (как правило, чуть меньше недели) и сколько примерно предстоит заплатить.
Как проводится оценка?
Весь процесс регулируется законом, который регламентирует стандартные подходы и описывает процедуру в соответствии с разными ситуациями. Антон Красильников объясняет, что существует три метода оценки недвижимости, зависящие от того, как предполагается использовать объект:
«Для оценки коммерческой или жилой недвижимости, которая приобретается для последующей сдачи в аренду, используют доходный подход, для строящегося частного дома — затратный. В обоих случаях проводится анализ схожих объектов недвижимости и денежных потоков по ним. Подобные методики стоят достаточно дорого и в этой связи применяются нечасто».
Куда шире распространен более простой и понятный метод — сравнительный. В задачи оценщика входят подбор схожих объектов недвижимости, сравнение стоимости и непосредственно составление отчета. Однако следует понимать, что формирование сравнительной цены — это не только выявление среднего арифметического значения. Учитываются также район, в котором расположена недвижимость, его экологичность, степень развития близлежащей социальной инфраструктуры, удаленность от метро и остановок общественного транспорта, технические и прочие характеристики здания (этажность, год постройки, материал, проведенный капитальный ремонт, наличие лифта и мусоропровода, консьерж, состояние подъезда, наличие/отсутствие парковочных мест и т. д.), состояние самой приобретаемой квартиры (этаж, количество комнат, площадь, ремонт, балкон), применяются различные корректировки. При покупке квартиры в новостройке также учитываются степень готовности дома, наличие или отсутствие внутренних перегородок и отделки.
Если объект недвижимости не имеет каких-либо выдающихся особенностей, сильно отличающих его от аналогичных предложений, то оценка займет день-два. Если объект нетиповой, то на составление отчета может уйти и целая неделя.
Что в результате?
По закону полученный документ о проведении независимой экспертизы действителен в течение полугода. Антон Красильников поясняет, что, например, для рефинансирования через год потребуется новая оценка.
Готовый оценочный альбом отправляется в банк, где продолжается процедура одобрения ипотеки.
С фонариком и линейкой: как принять у застройщика квартиру в новом доме
После того как долгожданный дом достроен, дольщики могут готовиться к оформлению прав собственности и переезду. Но сначала им нужно принять квартиры — то есть подтвердить, что качество выполненных работ их устраивает и они готовы стать владельцами жилья. А для этого новые помещения нужно придирчиво осмотреть, чтобы не пропустить ни одного дефекта.
Рассказываем, как подготовиться к приему квартиры, на что в ней смотреть, что с собой взять и как оформить результаты осмотра.
Когда можно принимать квартиру
Срок передачи ключей от квартиры прописывается в договоре участия в долевом строительстве. Обычно указывается не конкретная дата, а период — скажем, четвертый квартал. Если по каким-то причинам дом не введен в эксплуатацию, то не позднее двух месяцев до оговоренных сроков застройщик должен уведомить покупателей, что передача ключей откладывается.
Как правило, застройщик сначала звонит покупателю и сообщает ему о том, что нужно прийти и принять квартиру. Если звонок не принят, направляется либо СМС, либо сообщение по электронной почте, либо бумажное письмо.
Как правило, срок приемки квартиры отсчитывается с момента, когда застройщик уведомил дольщика о том, что дом введен в эксплуатацию и начинается запись на просмотр квартир и выдачу ключей.
«Обычно в ДДУ указывают срок (10–14 дней), за который дольщик должен каким-либо образом отреагировать на приглашение — например, записаться на просмотр, — рассказала председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. — Сроки не обязывают дольщика непременно подписать акт приема-передачи, так как в квартире могут обнаружиться недочеты и на их устранение застройщику может понадобиться от двух недель до нескольких месяцев».
Какие документы нужны для принятия квартиры
Приемка квартиры начинается в офисе застройщика. Дольщик должен прийти туда с оригиналом договора долевого участия и паспортом. Если все покупатели не могут присутствовать, то можно оформить доверенность у нотариуса.
В свою очередь, застройщик должен показать покупателю разрешение на ввод комплекса в эксплуатацию, а также документ о присвоении дому почтового адреса. Это поможет убедиться в том, что застройщик передает вам квартиру в официально построенном здании. Эксперты «Инком-Недвижимости» советуют также попросить у застройщика заключение о соответствии (ЗОС) построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и оснащенности объекта приборами учета.
«Иногда представители застройщика предлагают подписать акт о передаче квартиры до ее осмотра якобы для экономии времени, — отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Но делать этого, конечно же, не следует».
Как подготовиться к осмотру квартиры и что взять с собой
К приемке квартиры лучше подготовиться. Мария Литинецкая советует заранее познакомиться с другими дольщиками, которые, возможно, уже приняли (или не приняли) квартиры от застройщика. «Будущие соседи общаются на различных форумах, в социальных сетях и чатах. Если кто-то из них уже посещал квартиру, то он сможет рассказать, например, о замеченных недочетах», — поясняет она.
Принимать квартиру надо обязательно в светлое время суток, чтобы она хорошо освещалась. На всякий случай возьмите с собой фонарик, чтобы с ним можно было заглянуть в плохо освещенные места — под ванну, если она есть. С собой также нужно взять:
На что смотреть в квартире
Теперь самое главное — на что нужно обращать внимание, осматривая квартиру.
Осмотр эксперты советуют начинать с мест общего пользования. «Формально они не являются «объектом долевого строительства», но если замечены недочеты (например, некачественная отделка в подъезде), это может стать поводом для коллективного обращения дольщиков к застройщику, — поясняет Мария Литинецкая. — Однако если впоследствии выяснится, что квартира в отличном состоянии, то акт о передаче все же подписывается».
Кроме того, эксперты рекомендуют сразу ознакомиться с показаниями счетчиков (внутри квартиры и на лестничной площадке). Показания приборов нужно записать, а их серийные номера сверить с указанными в паспортах счетчиков.
Далее нужно обратить внимание на следующие основные элементы в квартире.
Входная дверь
Она должна нормально, без усилий закрываться, не скрипеть, не проседать. Дверное полотно должно быть ровным, без царапин и других дефектов, дверные ручки — на своих местах и прочно закреплены, замок — закрываться и открываться свободно, не заедать.
Окна должны хорошо открываться и закрываться, стеклопакеты — без дефектов, а стекла — целые. Недопустим сквозняк из закрытого окна (щели в окнах можно обнаружить либо с помощью зажигалки/спички, либо с помощью бумаги).
Стены, пол, потолок
Стены должны быть ровными, без трещин, выемок и торчащей арматуры. Рекомендуется также промерить диагонали комнат (у прямоугольной комнаты они должны совпадать). Также недопустимо отпотевание стен, наличие плесени или грибка.
Пол и потолок должны быть ровными, без трещин и влажных пятен.
«Важно, чтобы в квартире не было критического перепада по высоте, — рассказала Ирина Доброхотова. — Проверить это можно уровнем, а угол между стенами — простым строительным угольником. Особенно тщательно это нужно проверить тем, кто покупает квартиры с ремонтом от застройщика: перед отделкой стены должны быть выровнены под 90 градусов, в противном случае в комнате или кухне будут проблемы с расстановкой мебели и монтажом навесных шкафов. Если квартира передается покупателю без ремонта, «в бетоне», то даже сильные отклонения стен (до 8–10 см) можно будет выровнять во время оштукатуривания, но большой расход штукатурки увеличивает затраты на ремонт и несколько уменьшает полезную площадь жилья. Поэтому с точки зрения экономии стоит попытаться исправить этот дефект за счет застройщика».
Вентиляция
Работоспособность вентиляции можно проверить с помощью листа бумаги или горящей спички. Бумажка должна прилипать к решетке, а пламя — отклоняться к вентиляционному отверстию.
Трубы, краны, радиаторы отопления
Все трубы в квартире, особенно газовые, должны быть без вмятин и повреждений. В санузлах необходимо проверить, нет ли луж или подтеков возле стояков. Все запорные краны должны плотно закрываться.
Радиаторы отопления должны быть сухими и надежно прикрепленными к стене.
Электрические розетки
Если в квартире уже установлены розетки, то наличие тока в сети можно проверить с помощью какого-нибудь недорогого электроприбора. Если квартира без отделки, то проверить ток можно мультиметром или индикаторной отверткой.
Как документально оформить принятие квартиры
Если претензий к квартире нет, дольщик подписывает акт приема-передачи. «В передаточном акте указываются дата передачи, а также основные характеристики жилого или нежилого помещения, — поясняет заместитель директора департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков. — Обязательства застройщика с момента подписания сторонами передаточного акта считаются исполненными».
Как не принять квартиру, если нашлись недостатки
Если выявлены существенные недочеты, акт сдачи-приемки подписывать нельзя, а все недостатки нужно внести в так называемый дефектный акт. Он составляется в двух экземплярах и должен быть подписан покупателем и застройщиком.
«Если есть разногласия, то покупатель должен подписать этот дефектный акт и направить застройщику по почте для фиксации и исправления недостатков, — отмечает руководитель офиса «Новогиреево» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Юлия Антясова. — Сроки исправления дефектов застройщиком, как правило, бывают прописаны в ДДУ, а если этого пункта нет, то надо включить формулировку со сроками в дефектный акт».
Впрочем, если недостатки несущественны и имеют косметический характер, можно оформить и передачу квартиры, и дефектный акт.
«Дольщик не должен занимать позицию «ни войны, ни мира», то есть не подписывать акт приемки, не предъявляя никаких официальных претензий, — считает коммерческий директор Tekta Group Наталья Козлова. — Безосновательное отклонение от подписания акта приведет к тому, что застройщик в одностороннем порядке оформит этот документ. В таком случае новосел останется один на один со всеми возможными изъянами приобретенного жилища».
Сроки односторонней передачи обычно оговариваются в ДДУ и составляют от одной недели до одного месяца.
Валерий Кочетков, в свою очередь, отмечает, что если объект долевого строительства построен с отступлениями от условий ДДУ, технических регламентов и проектной документации, что делает его непригодным для использования, дольщик вправе потребовать от застройщика как безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, так и соразмерного уменьшения цены договора или возмещения расходов на устранение недостатков.
Можно ли привлечь к осмотру сторонних экспертов
Можно, и на рынке довольно много фирм, которые оказывают услуги по приемке квартир у застройщика. Их потенциальными клиентами являются те, кто купил свою первую квартиру в новостройке и не имеет соответствующего опыта, а также занятые люди и просто желающие перестраховаться.
«Квартира — это не простая «коробка» в доме, а технически сложный продукт. Если вы не профессионал в строительстве и отделочных работах, то почти наверняка есть тонкости, которые вам неизвестны, — отмечает Наталья Козлова. — Более того, некоторые недочеты могут быть не видны покупателю и создадут для него проблемы только через несколько лет. А специалист по строительству диагностирует их сразу».
Стоимость услуг таких фирм составляет от 2 тыс. до 10–20 тыс. руб. и зависит от количества комнат, региона, а также от сложности анализа, который требуется покупателю. В Московском регионе проверка однокомнатной квартиры обойдется примерно в 3,5–4 тыс. руб., двушки — 5–7 тыс. руб., для квартир с отделкой стоимость будет выше.