ограждение лоджии это общедомовое имущество или нет
Являются ли балкон или лоджия общедомовым имуществом
Балкон является очень приятным дополнением в квартире, особенно в летнее время, ведь из него можно сделать отличную зону отдыха или место для хранения чего-либо. Но каждый собственник жилища, в которой есть это приятное дополнение, наверняка задавался вопросом: «Является ли балкон общим имуществом многоквартирного дома?». Пора раз и навсегда закрыть интересующий нас вопрос, прочитав следующую статью.
О чём гласит закон?
Прежде чем разбираться и давать ответ на интересующий нас вопрос, было бы неплохо разобраться в ситуации с точки зрения закона.
Балкон или лоджия – это выступающая из фасада многоквартирного дома ограждённая площадка. Постановление Правительства № 491 (подпункт «в» пункта 2 раздела 1) и Жилищный Кодекс (подпункт 3 пункта 1 статьи 36) гласят, что балконные плиты являются общедомовым имуществом, так как они служат частью здания, а также частью конструкции, которая считается ограждающей.
Одним словом, стены, верхняя часть, служащая потолком, балконная плита, и наружное ограждение – это общедомовое имущество, потому что перечисленные элементы обслуживают не только помещение вашего балкона или лоджии, но и помещение соседей.
Например, балконная плита соседа сверху служит вам потолком, а плита соседа снизу – полом. А вторая причина, по которой перечисленные элементы считаются общедомовым имуществом – это то, что все они служат составляющей частью фасада, который не находится в собственности жильцов.
Таким образом, можно подвести итог и подытожить, что к общему имуществу относятся:
Чьим имуществом считается балкон?
Выше вы узнали, какие составляющие находятся в имуществе всех жильцов многоквартирного дома, теперь пора узнать, что числится в собственности жильца квартиры с балконом.
Всё пространство, которое ограничено элементами, являющимися общей собственностью, считается имуществом хозяина. То есть балконная плита, внешние стены и наружное ограждение – это общее имущество, а вот само пространство и помещение, ограниченное этими элементами – имущество лишь хозяина апартаментов, и это ограничивает право посещения, а тем более распоряжения балконом всеми желающими лицами.
Также в имуществе собственника числятся все предметы интерьера, которые присутствуют на балконе: будь то мебель, предметы освещения, декорации и многое другое. Ещё имуществом владельца жилья являются перила, застекленные окна, двери, установленные самопроизвольно козырьки, навесы и другие элементы, которые были установлены хозяином апартаментов.
Владение жильцом балконом или лоджией закреплено в техническом паспорте.
Подводя итоги, можно сделать вывод, что к имуществу собственника относится:
Какими правами и обязанностями обладает собственник балкона?
В чьи обязанности входит осуществление ремонта на балконе?
Кто должен осуществлять ремонт и реконструкцию зависит исключительно от того, в чьей собственности предмет, которому необходим ремонт. В случае, если предмет находится в общедомовой собственности, то реконструкцию должна осуществлять Управляющая компания или ЖЭУ.
Например, если у вас трескается и сыпется балконная плита, то нужно обратиться к сотрудникам ТСЖ ( товарищество собственников жилья), которые должны вынести решение о том, что необходимо сделать ремонтные работы. Далее пишется заявление директору Управляющей комиссии или директору ЖЭУ о проведении ремонта. Заявление нужно писать в двух экземплярах, один из которых необходимо оставить себе для того, чтобы при отказе в ремонтных работах обратиться в суд.
Далее сотрудники ТСЖ примут решение о том, сколько денежных средств нужно выделить, в какие сроки начать и закончить работу, сколько материала потребуется и так далее.
Если же элемент, который подлежит ремонту и реконструкции пребывает в индивидуальном владении, то его ремонт должен осуществлять владелец жилища, в котором он находится.
Можно ли изменять размеры балконной плиты, объединять лоджию с комнатой, пристраивать балкон?
Размеры плиты можно изменять только в том случае, если на это было получено разрешение. Также разрешение требуется на пристройку балкона, если его изначально не было.
Объединять лоджию с комнатой можно, но в этом случае вы должны будете платить за помещение, которое служит балконом, более высокую сумму, так как это помещение будет считаться отапливаемым.
Если происходят изменения, которые не влекут за собой изменение размера помещения или пристраивание дополнительных конструкций, а изменения заключаются в дизайнерских и декоративных изменениях, то в этом случае разрешения не требуется.
Кто несёт ответственность за состояние балкона?
За состояние балкона несёт ответственность его владелец. В его обязанности входит очищение навесов и дополнительных козырьков, которые он самостоятельно сооружил, от снега, льда и сосулек, чтобы предотвратить порчу чужого имущества в результате схода снега или льда.
Также владелец обязан следить за его состоянием и самостоятельно ремонтировать при необходимости окна, двери, балконную конструкцию или дополнительные козырьки и навесы, которые были установлены самостоятельно.
Можно ли самостоятельно размещать или удалять баннер или рекламный плакат на наружном ограждении?
Размещать рекламный плакат или баннер, исходя только из собственного решения, ни в коем случае нельзя, так же как и удалять. Это можно делать только в том случае, если все жильцы дома дали на это согласие, так как наружное ограждение находится в имуществе у всех жильцов дома.
Итак, после прочтения данной статьи, можно найти ответ на вопрос: «Является ли балкон общим имуществом?». Теперь, когда вы знаете ответ на данный волновавший вас вопрос, вы можете пользоваться своими правами и выполнять свои обязанности.
Кто отвечает за ограждение балкона?
Претензии к состоянию балкона
Неоднозначное дело по ремонту балкона попалось нам недавно в ходе изучения практики Верховного Суда РФ (дело № А17 – 543/2019). Заявителем по делу было товарищество собственников жилья из Ивановской области.
В отношении ТСЖ контролирующий орган провел проверку, в ходе которой выявил, что балкон одной из квартир нуждается в ремонте, а именно балконная плита имеет следы разрушения поверхностей, краев, деревянные поручни пришли в негодность, на металлических конструкциях имеются следы ржавчины. Товарищество получило предписание, выполнило его частично: залило цементным раствором балконную плиту, однако деревянные поручни ограждения балкона не заменяло, атмосфероустойчивой краской их не красило, как и всё остальное металлическое ограждение балкона.
ТСЖ выдали повторное предписание заменить деревянные поручни ограждения балкона, покрасить их и металлическое ограждение атмосфероустойчивой краской.
Товарищество знало, что по Правилам содержания общедомового имущества №491 к общему имуществу относится балконная плита, и там не указаны поручни балконных ограждений. Из-за этих разногласий с контролирующим органом спор пришлось решать в суде.
Мнение судов
Суды встали на сторону административного органа, отказавшись признавать предписание недействительным. Вот как они обосновали свою позицию.
Ограждение балкона является составной неотъемлемой частью самого балкона, так как функционирование балкона без ограждения и ограждения без балконной плиты невозможно, металлическое ограждение балкона вмонтировано в саму плиту, неразрывно связано с ней. Из этого суды делают вывод, что спорное ограждение входит в состав общедомового имущества и должно содержаться силами ТСЖ.
Также в п. 2 Правил № 491 указано, что в состав общего имущества включаются, среди прочего, перила, иные ограждающие ненесущие конструкции.
Конкретные работы по содержанию и ремонту такого имущества перечислены в Правилах технической эксплуатации жилфонда №170. Там написано, что при обнаружении признаков повреждения несущих конструкций балконов, лоджий, работники обслуживающих организаций должны принять срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего развития деформаций (п. 4.2.4.2). Суды отметили, что работы по восстановлению или замене отдельных участков и элементов балконов включены в перечень работ, относящихся к текущему ремонту (пункты 7 и 8 приложения № 7 Правил № 170).
Ориентируясь на указанные нормы, судебные инстанции не нашли причин для признания предписания незаконным.
Верховный Суд РФ в определении от 18 декабря 2019 года № 301-ЭС19 – 23075 также не стал сомневаться в правильности выводов нижестоящих судов. Он оставил их решения в силе, а кассационную жалобу товарищества – без удовлетворения.
Читающим нас представителям ТСЖ и управляющих организаций следует учитывать эту позицию, несмотря на ее неоднозначность, в спорах с контролирующими органами: возможно, в некоторых случаях будет дешевле сразу самим привести в порядок ограждение балкона, чем вкладываться в судебные расходы.
Сосед почти не виден
Верховный суд РФ сделал такое разъяснение, когда пересматривал итоги одного «балконного» спора. Дело заключалось в том, что одна из собственниц квартиры в многоквартирном доме переделала свой балкон.
Соседи, возмущенные таким неудобством обратились к местным властям. Тем переделка также не понравилась, и уже власти потребовали возвращения квартиры в прежнее состояние, утверждая, что ответчица затеяла перепланировку без разрешений компетентных органов и без согласия соседей. Со своей стороны, жильцы дома подали и свой иск. По утверждению соседей, балконный козырек выходит за границу балконной плиты приблизительно на 1,5 метра, что портит им и вид с балкона, и образ дома.
Дама сдаваться не стала и ответила встречным иском. В нем она написала, что собрала кучу разрешений от всех инстанций и просит ей не мешать наслаждаться жизнью с новым и безопасным балконом.
О правовых вопросах управления многоквартирным домом эксперты «РГ» рассказывают в рубрике «Юрконсультация».
Судя по документам, которые оказались в распоряжении суда, перестройка балкона отвечает и санитарным, и противопожарным требованиям. И по мнению специалистов, нарушений несущих конструкций при перепланировке не было. В ходе судебного процесса выяснилось, что предстоящий ремонт балкона одобрили 49 соседей и владелец нежилого помещения дома.
Местные суды встали на сторону собственницы квартиры.
По их мнению, перестройка балкона выполнена с учетом требований строительных и санитарных норм и правил, никак не нарушает права и интересы собственников других квартир, не создает угрозы их жизни и здоровью и не меняет «целевое назначение помещений».
Но власти города и другие соседи с таким решением не согласились и оспорили его уже в самую высокую инстанцию. Власти города посчитали, что такое решение опасно в первую очередь тем, что теперь каждый сможет перестраивать балконы по своему вкусу и желаниям. Во что превратится лицо города, трудно представить.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ «балконный» спор внимательно изучила и с мнением коллег не согласилась. Верховный суд сказал, что гражданка перепланировку провела самовольно, разрешений она не получила, согласований с властями и соседями не провела. Высшая инстанция объяснила, что балконные плиты входят в состав общего имущества, а, следовательно, любая их перепланировка должна быть согласована со всеми собственниками помещений в доме.
А местные суды посчитали вполне достаточным, согласие четырех десятков соседей. Но местные суды не приняли во внимание,что противников реконструкции балкона оказалось больше. А между тем категорически возражающие против расширения балкона соседи составили коллективное обращение в суд и в материалах дела оно имеется.
Суд отменил все вынесенные решения по делу и направил его на новое рассмотрение, предписав учесть позицию ВС РФ.
В каких случаях и за чей счёт УО должна ремонтировать балконы
Согласно нормативно-правовым актам РФ, к общему имуществу многоквартирного дома относится такой конструктивный элемент как балкон. Но не весь, а лишь его пол. Читайте о том, когда управляющая организация отвечает за состояние балконов в помещениях собственников и за чей счёт проводится их ремонт.
Почему УО несёт ответственность за балконы
В состав общедомового имущества включены несущая стена и балконная плита, по сути – пол балкона. Она признаётся ограждающей конструкцией многоквартирного дома и находится в ведении управляющей домом организации, отвечающей за содержание и ремонт общего имущества МКД (пп. «в» п. 2 ПП РФ № 491, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ). За остальные части балкона – козырёк, крышу, парапет, а также остекление – ответственность несёт сам собственник.
Работы, выполняемые для надлежащего содержания балконов, входят в минимальный перечень работ и услуг, утвержденный постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290. В перечень входят в том числе выявление нарушений и эксплуатационных качеств балконной плиты (п. 9 ПП РФ № 290).
Определять состояние и при необходимости планировать ремонт балконных плит управляющая компания должна в ходе плановых осмотров. Осмотры состояния конструктивных элементов дома должны проводиться минимум дважды в год – весной и осенью (п. 2.1.1 постановления Госстроя РФ № 170).
По результатам осмотра УО должны, согласно п. 2.1.5 постановления № 170, в течение месяца определить перечень и объём работ по ремонту балкона, если были зафиксированы деформации и повреждения имущества.
Что УО должна делать для надлежащего содержания балконов
Осмотр балкона может проводиться не только по плану управляющей организации, но и по заявлению собственника или нанимателя помещения в доме. Если при осмотре балкона УО обнаружила признаки повреждений, то, согласно п. 4.2.5 постановления № 170, организация обязана принять срочные меры и обеспечить безопасность людей, предупредив развитие деформаций.
Несмотря на то, что текущий ремонт, как и капитальный, отнесён к компетенции общего собрания собственников, отсутствие решения ОСС о проведении таких работ не является основанием для УО не выполнять их (апелляционное определение Алтайского краевого суда от 06.09.2017 по делу № 33-9061/2017). Текущий ремонт балконной плиты УО должна провести, не дожидаясь решения ОСС.
Почему суд обязал УО провести текущий ремонт балкона до капитального
Рассмотрим несколько судебных дел, в которых собственники помещений в многоквартирных домах требовали от управляющих организаций выполнить ремонт балконных плит.
Истец проживал в доме, требовавшем капитального ремонта, но не включённом в региональную программу. Собственник потребовал от УО выполнить работы по восстановлению балкона. Управляющая организация отказалась, сославшись на то, что балконная плита требует капитального ремонта. Истцу посоветовали инициировать ОСС.
Тогда собственник обратился в орган ГЖН. Ведомство провело проверку и постановило, что балконная плита имеет незначительные повреждения, следовательно, её ремонт должен быть выполнен в счёт средств, вносимых жителями дома за содержание и ремонт общего имущества МКД.
УО собрала комиссию из представителей муниципалитета, регионального БТИ, органа ГЖН. Комиссия постановила, что дом требует капитального ремонта, и его необходимо включить в региональную программу. В заключении была зафиксирована необходимость капитального ремонта спорной балконной плиты.
Собственник подал иск в суд. На дату рассмотрения дела дом не был включён в региональную программу по капремонту. Суд заострил внимание на том, что балконная плита находится над тротуаром и создаёт опасность для жизни и здоровья людей. Принимать меры в такой ситуации обязана управляющая домом организация согласно п. 4.2.4.2 постановления №170.
Поскольку УО не провела охранных работ и мер по восстановлению балкона, то суд постановил, что она не исполнила обязанности по содержанию и текущему ремонту балконной плиты, физический износ которой достиг предельно допустимых характеристик надёжности и безопасности. Балкон угрожал жизни и здоровью граждан.
Судья отметил, что в домах, где в ближайшие пять лет запланирован капитальный ремонт, должен проводиться текущий ремонт, обеспечивающий нормативные условия для проживания (п. 2.3.7 постановления № 170). Таким образом, суд обязал УО провести работы по текущему ремонту балконной плиты.
Когда УО имеет право демонтировать балкон без согласия собственника
В другом деле собственник приобрёл квартиру в многоквартирном доме и обратил внимание, что в противоречие кадастровому паспорту в помещении нет балкона. Бывший собственник квартиры пояснил, что балкон демонтирован в его отсутствие.
Оказалось, что балконная плита находилась в аварийном состоянии, что подтверждает акт осмотра. Осмотр проводили представители управляющей организации и муниципалитета. Во избежание падения плиты было принято решение её демонтировать. УО исполнила решение.
Новый владелец потребовал от управляющей организации восстановить разрушенный балкон. УО отказалась, сославшись на отсутствие решения общего собрания собственников помещений в доме о проведении капитального ремонта. Собственник обратился в суд.
Суд встал на сторону управляющей организации, поскольку комиссия, обследовавшая балконную плиту, составила акт о её аварийном состоянии. Износ элементов конструкции составлял более 50%, ремонту и восстановлению они не подлежали. Во избежание падения балконной плиты она была демонтирована. Работы проводились в отсутствие собственника квартиры, поскольку в ней долгое время никто не проживал.
Восстановление балкона, как указал суд, относится к капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома. Такое решение должны принять собственники на общем собрании (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Суд иск отклонил и посоветовал владельцу квартиры инициировать общее собрание собственников для принятия решения о восстановлении балконной плиты за счёт средств капитального ремонта.
Запомнить
Управляющая организация не должна игнорировать жалобы жителей дома на состояние балконов: если из-за износа балконной плиты произойдёт обрушение конструкции, то ответственность за это понесут УО и её должностные лица.
На моей лоджии висит огромная вывеска. Это законно?
У меня квартира на втором этаже жилого дома, есть лоджия. Подо мной — отделение банка.
В банк заходил — управляющий говорит, что это согласовано с жильцами, все подписи поставили, никто не против. На то, что я против, сообщил, что собственники квартир могут часто меняться. Банк не готов бегать за каждым и уточнять, не возражает ли он, что банк разместил свою вывеску. На момент ее установки монтаж был согласован.
Во-вторых, мне не нравится, что реклама висит на моем балконе. Может быть, я хочу использовать это место для сушки белья или получать какой-то доход от этой рекламы.
Подскажите, пожалуйста, как быть?
Александр, чтобы ответить на ваш вопрос, необходимо разобраться с тремя моментами:
Как понять, вывеска это или реклама
Если сторонняя организация разместила баннер на внешней стороне вашей лоджии, то это рекламная конструкция. А если эта организация находится под вами, то такая конструкция будет вывеской — так считает Федеральная антимонопольная служба.
По закону рекламную конструкцию можно разместить только с согласия собственника, и никак иначе. Кроме того, за ее размещение собственник может получать деньги: с ним заключается договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции.
С размещением вывески все сложнее, потому что на ней содержится информация, которую организация обязана донести до потребителя.
Судебная практика по демонтажу конструкций разная. Встречаются решения, когда суд отказывает в демонтаже, потому что это вывеска, а значит, ее размещение обязательно по закону и согласие не требуется. Кроме того, такая вывеска содержит только наименование организации.
Например, собственник квартиры обратился в суд с требованием демонтировать рекламную конструкцию на фасаде дома. На конструкции было указано коммерческое наименование компании и вид ее деятельности — охранное предприятие.
Первая инстанция не согласилась с позицией собственника и отказала в демонтаже, указав, что это вывеска. Вторая инстанция решение поддержала.
Так хитрят многие коммерческие организации. Вешают баннер, который привлекает внимание, а на все возражения отвечают, что разместить эту информацию они обязаны. Значит, и платить, и спрашивать разрешения собственника они не должны. Но это можно оспорить.
В случае с вывеской получить деньги за размещение сложнее, но всегда можно обратиться в территориальный орган Федеральной антимонопольной службы своего региона и попросить проверить баннер на соответствие законодательству о рекламе. Обратиться в УФАС можно несколькими способами:
Часто на практике вывеска оказывается рекламой, и суд взыскивает деньги за все время, которое она провисела незаконно.
Например, ТСЖ обратилось в суд с требованием демонтировать вывеску салона кухонь. Согласия собственников на размещение компания не спросила.
Собственники в многоквартирном доме провели общее собрание, где решили взимать плату за размещение рекламы и вывесок на общедомовом имуществе и установили размер этой платы. ТСЖ проинформировало салон кухонь о принятом решении и предложило либо заключить договор, либо демонтировать вывеску. Не получив ответа, ТСЖ обратилось в суд, где кроме демонтажа вывески также потребовало взыскать неосновательное обогащение за весь период использования общедомового имущества.
Суд первой инстанции ТСЖ отказал: посчитал, что спорная конструкция не является рекламной, а значит, согласие на ее размещение не требуется и плата не положена. Тогда ТСЖ подало апелляцию. Суд второй инстанции решение отменил, указав, что конструкция рекламная, поэтому размещение без согласия собственников незаконно и за него надо заплатить. Постановление апелляционного суда устояло в кассации.
Определение ВС РФ от 23.08.2019 № 303-ЭС19-13633 PDF, 63,8 КБ
Кроме того, в 2018 году Верховный суд сказал, что согласие собственника на размещение конструкции в любом случае требуется, неважно, вывеска это или реклама. Получается, собственник может отказать компании или установить плату за размещение как вывески, так и рекламы.
Определение ВС РФ от 26.06.2018 № 41-КГ18-13 PDF, 478 КБ
Кто может быть собственником внешней конструкции лоджии
Только собственник внешней конструкции лоджии может разрешить третьим лицам использовать ее и определить размер платы за такое использование. Поэтому надо понять, кто в вашем случае является собственником внешней конструкции лоджии.
По закону общее имущество многоквартирного дома — это имущество, которое обслуживает более одной квартиры. В жилищном кодексе есть перечень такого имущества: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, крыша и т. п. Сама по себе лоджия или балкон обслуживает только одну квартиру — ту, из которой на нее есть выход. Так считает Верховный суд.
Определение ВС РФ от 03.07.2018 № 19-КГ18-9 PDF, 838 КБ
А вот балконные и иные плиты относятся к общему имуществу МКД. Получается, само по себе пространство лоджии принадлежит собственнику, а ее составные конструкции, в том числе внешняя сторона, относятся к общедомовому имуществу.
На практике в делах об оспаривании размещения рекламных конструкций решающее значение имеет то, к чему относится внешняя перегородка, на которую крепят рекламу. Суды запрашивают в Росреестре выписки из ЕГРН, где на поэтажном плане видны границы квартиры, а также понятно, входит выступающая часть балкона или лоджии в эти границы или нет. Также суды рассматривают поэтажные планы домов, иногда назначают экспертизы. В итоге решают, кто собственник внешней стороны лоджии или балкона.
Некоторые суды считают, что внешнее ограждение лоджии не относится к общему имуществу и предназначено для обслуживания только одной квартиры.
Например, собственник одной из квартир в МКД обратился в суд с требованием демонтировать рекламную конструкцию, которая висела на внешнем ограждении его балкона.
Суд первой инстанции отказал истцу: по этому вопросу проводилось общее собрание собственников, которое разрешило разместить конструкцию на общем имуществе дома. Вторая инстанция с решением суда не согласилась и удовлетворила требование истца. По мнению апелляционного суда, ограждение балкона не входит в состав общего имущества, так как предназначено только для обслуживания квартиры. Кроме того, рекламная конструкция не позволяет истцу полноценно использовать балкон, а значит, может быть размещена только с его согласия.
Другие суды исходят из того, что внешнее ограждение относится к общему имуществу МКД. Они рассматривают внешнее ограждение лоджии как часть несущей конструкции здания.
Например, собственник квартиры, на балконах которой висели рекламные конструкции, обратился в суд с требованием взыскать неосновательное обогащение с ТСЖ. Он полагал, что плата за размещение конструкций положена ему потому, что балконное ограждение не относится к общему имуществу МКД.
Суд собственнику отказал. Он проанализировал устройство дома и пришел к выводу, что ограждение входит в общее имущество МКД.
В вашем случае внешнее ограждение лоджии, скорее всего, относится к общему имуществу МКД. Но судебная практика разная, а визуального осмотра недостаточно, чтобы сказать наверняка.
Это не значит, что деньги за размещение рекламной конструкции вам не положены. Разница в том, что эти деньги принадлежат всем собственникам в МКД.
Как проверить, было ли общее собрание собственников
Простой сбор подписей собственников не означает, что можно размещать рекламную конструкцию, — необходимо провести общее собрание, к компетенции которого относится распоряжение общим имуществом. При этом проголосовать за размещение должно не менее ⅔ от общего числа голосов собственников помещений в МКД.
Проведение общего собрания — многоэтапная процедура, результат которой оформляется протоколом. Чтобы понять, было ли собрание собственников и какое решение принято, необходимо этот протокол разыскать. Инициатор собрания по закону обязан направить подлинник протокола в УК, ТСЖ, ЖСК или орган государственного жилищного надзора — в зависимости от способа управления домом.
Кроме того, протокол собрания можно посмотреть на портале ГИС ЖКХ.
Рекомендую действовать так. Сначала авторизоваться в системе ГИС ЖКХ через госуслуги и во вкладке «Протоколы общих собраний собственников» поискать протокол самостоятельно. Также его можно посмотреть на портале «Реформа ЖКХ».
Если протокола нет в системах, письменно обратитесь в УК, ТСЖ или ЖСК. Если в течение 10 рабочих дней вам не ответят или откажутся представить протокол, направьте запрос в орган государственного жилищного надзора. Сделать это также можно через систему ГИС ЖКХ в своем личном кабинете.
Если конструкцию повесили незаконно
Если выяснилось, что общего собрания собственников по вопросу размещения рекламной конструкции не было, значит, она висит незаконно.
В этом случае вам необходимо составить претензию в двух экземплярах и один под подпись вручить представителю банка. Если ответа не последует, обращайтесь в суд. Вы можете сделать это лично, как собственник жилого помещения в МКД, но эффективнее объединится с несколькими собственниками или попросить УК или ТСЖ представить ваши интересы в суде.
Если вы считаете, что внешняя сторона лоджии — ваша собственность, алгоритм действий такой же, но направляете претензию и обращаетесь в суд вы самостоятельно.
Подробно о том, как подготовить иск в суд, мы уже писали:
В исковом заявлении необходимо указать два требования:
Если вывеска висит законно, но деньги за ее размещение арендатор не платит
Если собственники в МКД не получают деньги за размещение конструкции, необходимо провести общее собрание собственников. На нем принять решение о сдаче общего имущества МКД в аренду для размещения как вывесок, так и рекламы, а также установить цену за размещение и его срок.
Затем необходимо уведомить арендатора о принятом решении. Если он не согласен вносить плату и конструкцию демонтировать отказывается, обращаться в суд.
Подробно об этом Т—Ж уже писал.
Если конструкция висит на лоджии законно, но все равно мешает
Как собственник, вы вправе использовать свое имущество в полной мере и требовать устранить любые нарушения. Для этого необходимо обратиться в суд с иском об устранении препятствий в пользовании имуществом.
В суде необходимо доказать, что рекламная конструкция мешает вам использовать лоджию. Укажите, что конструкция, например, частично заслоняет оконный проем, на ней скапливается снег, грязь, вода. Конструкция шумит при порывах ветра, светится и мешает спать ночью и т. д. В этом случае не играет роли, реклама это или просто вывеска, было собрание собственников или нет.
Такие судебные решения уже есть.
Например, в одном деле жильцы подали иск и просили демонтировать вывеску. Она мешала комфортному проживанию: днем частично заслоняла оконный проем, а ночью ее свет мешал спать.
Суд первой инстанции удовлетворил требования жильцов и обязал предпринимателя демонтировать конструкцию. Апелляционный суд оставил решение в силе.
Если вы считаете, что лоджия не относится к общедомовому имуществу
Вы можете оспорить решение общего собрания в суде — указать, что вы не принимали в нем участия и решение собрания нарушает ваши права и законные интересы.
Обратите внимание, что срок для обжалования — 6 месяцев со дня, когда вы узнали или должны были узнать о принятом решении общего собрания, но не более 2 лет с момента, когда сведения о собрании стали общедоступными.
Что в итоге
Чтобы разместить вывеску или рекламу на внешней стороне лоджии, необходимо согласие собственника.
По закону внешняя сторона лоджии — это общее имущество МКД. Но бывает, что суды считают иначе: внешняя конструкция лоджии или балкона принадлежит собственнику квартиры.
За размещение рекламы можно получать деньги. За вывеску деньги получить сложнее, но тоже возможно. Для этого необходимо провести общее собрание собственников, на котором установить плату за размещение как рекламных конструкций, так и вывесок.
Если конструкция вам мешает и деньги вам не нужны, можно обратиться в суд с иском об устранении препятствий в пользовании имуществом. В этом случае неважно, вывеска это или реклама, было собрание собственников или нет.
Если вы хотели бы получать за конструкцию деньги, сначала выясните, было ли собрание собственников. Если нет, напишите претензию, а затем обратитесь в суд. Можете сделать это самостоятельно или объединиться с другими собственниками. Еще можно делегировать это ТСЖ или УК. В двух последних случаях предполагается, что внешняя сторона лоджии — это общее имущество МКД.
Если собрание собственников было, а вы не согласны с тем, что внешнюю сторону лоджии отнесли к общему имуществу МКД, можно обжаловать решение собрания.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Организация разместила свой логотип на стене нашего дома, транслируя ее через проектор. Обязана ли она в этом случае получать разрешение, заключать договор на использование стены дома?
Вообще, конструкция первого этажа на фото как самострой какой-то выглядит
Я бы вешал постоянно кучу белья чисто для шоу. Ну либо пусть платят наликом сумму коммуналки 😎
Ivan, судя по облицовке отделения, такому банку уже ничего (в эстетическом плане) не страшно 🙂
А сколько разумная плата за пользование лицевой частью моего балкона? У меня тоже на балконе висит вывеска аптеки. Правда не 6 метро лоджия, а обычный балкон 2.5 м. Они мне платят по договору. Но платят уж ну очень-очень маленькую сумму. Как пересмотреть сумму оплаты?
gudovsky.yaroslav, любопытно, сколько?
gudovsky.yaroslav, так это вывеска 🙂
Заодно можно проверить законность всей конструкции, отдельного входа, перевода помещения в нежилое и т.д.
А как автор может сушить белье НИЖЕ уровня открываемых на лоджии створок?