оформление квартиры в турции на стадии строительства
Есть ли риски при покупке недвижимости в Турции на стадии строительства
На сегодняшний день иностранцы все больше и больше интересуются инвестициями в турецкую недвижимость. Чтобы сделать выгодное для себя капиталовложение, нужно серьезно осмыслить и оценить все риски и выгоды от предстоящей покупки.
Продажа недвижимости в Турции от застройщика на этапе строительства является одним из самых выгодных способов приобрести свое личное жильё у моря и при этом хорошо сэкономить свои средства. Но нередко от инвесторов поступают вопросы по поводу рисков покупки турецкой недвижимости на этапе возведения ЖК. Рискованно ли покупать квадратные метры на самом начале строительства? Какому застройщику можно доверять? Может ли девелопер предоставить гарантии?
Безопасность покупки строящейся недвижимости
Приобретая недвижимость на стадии строительства старайтесь обезопасить себя и свой капитал. Придерживайтесь таких рекомендаций:
Если вы получили подтверждение добросовестности исполнителя, то можно принимать решение о том, чтобы купить апартаменты в строящемся ЖК от застройщика.
Безопаснее всего обратиться за помощью к грамотным специалистам из агентства недвижимости Liga Real Estate, которые на протяжении многих лет сотрудничают с турецкими строительными компаниями и знают их репутацию. Риелторы расскажут на каких условиях происходит сделка, какие документы для этого нужны и помогут подобрать объекты в соответствии ваших требований и финансовых возможностей.
Существуют ли гарантии от застройщика?
Еще в начале проектирования здания застройщик указывает сроки по сдаче дома и остальные промежуточные этапы строительства, а гарантией выступает договор купли-продажи. Причем каждый из этих этапов постоянно контролируется соответственной госинспекцией, а все выявленные нарушения преследуются штрафом.
Стоит отметить, что при покупке недвижимости, которая строится, выдача ТАПУ (свидетельство о собственности) происходит у всех застройщиков по-разному. Чаще всего титул выдают, когда дом построен на 70%, некоторые выдают чуть раньше – на 30% готовности ЖК.
А что если застройщик не сдаст проект вовремя?
Если застройщик не сдаст объект в срок, который он указал в договоре, на него наложат серьезные штрафные санкции. Турецкое законодательство защищает своих инвесторов и требует от застройщика выполнять свои обязательства, которые были прописаны в договоре.
Если компания-застройщик купила земельный участок у государства или частного лица и не выполняет работы по застройке, на нее можно подать в суд. После решения суда уже другие фирмы будут участвовать в тендере на недвижимость. И кто выиграет этот конкурс — сможет закончить постройку жилого комплекса.
Если вы хотите минимизировать любые риски при покупке квартиры в Алании на этапе строительства, стоит обратиться за помощью в агентство Liga Real Estate. Риелторская компания поможет с выбором недвижимости от самых надежных застройщиков на турецком побережье Средиземного моря.
Почему выгодно покупать квартиры в Турции на этапе строительства
Покупка квартиры в Турции на стадии строительства определённо является выгодным и дальновидным решением, ведь на этапе возведения цена объекта максимально низкая, а сразу после сдачи в эксплуатацию она существенно возрастает.
Несмотря на распространённую практику покупки строящегося жилья, у многих покупателей такой вариант до сих пор вызывает опасения.
Наши эксперты подготовили подробный материал о том, реально ли купить недвижимость на стадии строительства в Турции по низкой цене и почему покупать квартиры на стадии строительства выгодно.
Содержание:
Можно ли купить недвижимость на стадии строительства в Турции
Продавать объекты в процессе возведения имеют право все турецкие застройщики. И они активно используют эту возможность. В Турецкой Республике нормальной практикой является старт продаж квартир в жилом комплексе, который существует пока только на этапе проекта или котлована. Для местных жителей покупка строящихся объектов – наиболее предпочтительный вариант, так как стоимость объектов при этом минимальна. Опытные инвесторы также часто отдают предпочтение строящимся объектам, так как такое вложение средств обеспечивает максимальную доходность.
Если грамотно подойти к выбору компании-застройщика и остановиться на проверенной надёжной компании, например, такой как Yekta Homes, то покупка строящегося жилья будет совершенно безопасной и максимально выгодной.
Выгодно ли покупать квартиру на стадии строительства от застройщика
Приобретение строящегося жилья имеет массу преимуществ. Наиболее весомыми среди них являются:
Эти преимущества делают строящиеся жилые комплексы особенно привлекательными и для тех покупателей, которые выбирают вариант для личного пользования, и для тех, кто планирует выгодные инвестиции.
На каком этапе строительства лучше покупать квартиру
При выборе недвижимости для многих покупателей решающее значение имеет цена – чем ниже, тем лучше. И это основная причина популярности строящихся объектов. Но даже среди них есть возможность выбора, ведь чем выше готовность здания, тем выше и цена квартир в нём. Апартаменты, существующие лишь на этапе котлована, стоят гораздо дешевле квартир, практически полностью готовых к заселению, хотя и те, и другие могут относиться к строящемуся жилью.
Покупку недвижимости в Турции можно совершить на стадии проекта или котлована. В этот момент цены на объекты будут минимальны. На этом этапе существуют и свои риски. Например, высок риск попасть в мошенническую схему или купить будущий «долгострой». Сократить эти риски достаточно легко – нужно только выбрать надёжного застройщика с безупречной репутацией. Например, компанию Yekta Homes. С надёжным партнёром можно не беспокоиться о том, что здание не будет достроено. Покупатель вносит средства и спокойно ждёт окончания стройки, стадия за стадией. Единственным недостатком такого варианта покупки строящегося жилья можно назвать достаточно длительный срок ожидания готовности объекта.
Чем ближе завершение возведения, тем безопаснее сделка, тем меньше времени покупателю придётся ждать готовности своей квартиры, но тем выше стоимость жилья. Цены растут по мере готовности здания, но одновременно с этим сокращаются сроки ожидания, а риски сводятся к нулю. Поэтому каждый инвестор находит для себя приемлемый баланс между стоимостью недвижимости, временем, которое он готов потратить на ожидание её готовности, и возможными рисками.
Покупка жилья на стадии строительства в Турции: плюсы и минусы
Помимо перечисленных выше преимуществ, среди плюсов покупки турецкого жилья во время его возведения можно назвать:
Что касается минусов покупки строящегося объекта, то здесь можно назвать определённые риски – вероятность срыва сроков, недостроя, низкого качества строительства и т.п. Но все эти риски можно свести практически к нулю, если правильно подойти к выбору застройщика. При работе с добросовестными компаниями существует как минимум два аспекта, которые делают покупку жилья на стадии возведения безопасной для покупателя:
В Турецкой Республике вся система возведения недвижимости и её продажи на этапе строительства поставлена таким образом, чтобы максимально защитить покупателя и сделать недострой невыгодным в первую очередь для самих строительных компаний.
Подводные камни при покупке недвижимости в Турции на стадии строительства
Несмотря на максимальные меры безопасности, принятые в Турецкой Республике для защиты прав покупателей строящегося жилья, недобросовестные застройщики всё-таки встречаются. Проблемы обычно возникают у компаний с экономическими трудностями, например, незакрытыми крупными кредитами или задолженностями. Даже в этом случае стройка чаще всего завершается, но может потребовать гораздо больше времени, чем ожидалось.
Чтобы обезопасить себя от подобной ситуации, иностранный покупатель должен тщательно проверить выбранного застройщика, а также оценить качество его объектов, будущее расположение жилого комплекса, окружающую инфраструктуру и т.п. Совершать покупку рекомендуется только у проверенного застройщика, который имеет положительный многолетний опыт работы на рынке недвижимости, много сданных в срок объектов и прекрасную репутацию. Обратившись к такому застройщику, вы сможете быть уверены в том, что ваша сделка по покупке строящегося жилья в Турции будет безопасной и выгодной.
Искан в Турции. Почему так важно наличие документа İskan?
Все о недвижимости
Процедура покупки недвижимости в Турецкой Республике максимально проста и прозрачна, что позволяет исключить любые риски для инвестора. Однако важно еще на этапе просмотра квартир поинтересоваться наличием всех правоустанавливающих документов у продавца. И в частности, официальных бумаг, подтверждающих ввод дома в эксплуатацию.
Искан в Турции – что в нем указывается
Стоит отметить, что еще 15-20 лет назад техпаспорт считался необязательным, поэтому в большинстве случаев просто не оформлялся застройщиками и собственниками. На законность сделки отсутствие искан никак не влияло и позволяло сэкономить средства на его оформлении, уплате налогов. За последние несколько лет ситуация изменилась и сейчас иметь разрешение на ввод в эксплуатацию строительного объекта в Турции обязан каждый турецкий девелопер. Получение документа строго контролируется государством, а при его отсутствии строение не удастся подключить к городским коммуникациям.
Чем они отличаются друг от друга – рассмотрим далее.
Генель Искан
В документе указана вся информация о местонахождении строения и размерах земельного участка, квадратура квартир в здании, этажность, план систем инженерных коммуникаций (электричество, газ, вода, канализация).
Генель Искян строительная организация получает после окончания работ, либо на их завершающем этапе. Наличие документации для покупателя – это сигнал, что дом построен с учетом всех нормативов и технических правил, официально подключены коммуникации, строение пригодно для безопасного и комфортного проживания.
Процесс согласования экспертной комиссией и оформление Genel Iskan проходит в городском муниципалитете, куда застройщик подает пакет документов.
Экспертами учитываются факторы:
Если все нормативы соблюдены, на техпаспорте ставится печать и подписи проверяющих. При наличии нарушений, строительная компания обязуется их исправить в определенный по закону срок. Иначе строительство будет считаться незавершенным, а здание – не готовым к эксплуатации. Так как разрешение на строительство в Турции действует на протяжении 5 лет после выдачи, за это время застройщик должен успеть окончить работы и получить Генель Искан. Несоблюдение закона чревато аннулированием разрешения на строительство.
Ферди Искан
В Ферди Искан указывается вся техническая информация о вашей собственности :
Выдается Ferdi Iskan только один раз – первому владельцу. При покупке на вторичном рынке новому собственнику уже не нужно его получать, а продавец обязан передать техпаспорт при заключении сделки.
Оформление индивидуального техпаспорта происходит в администрации города после получения на руки ТАПУ. Наличие документа позволяет подать заявку на абонемент на воду, газ, электроэнергию, заключить договор на подключение интернета и стационарного телефона.
Некоторые застройщики, а также опытные агентства недвижимости предлагают своим покупателям услугу оформления индивидуального техпаспорта. Это избавит вас от лишних хлопот и траты собственного времени.
Недвижимость без технического паспорта
Многих наших покупателей интересует вопрос, стоит ли покупать квартиру в Турции без акта ввода в эксплуатацию? Да, но только если объект находится на этапе строительства. Информация об отсутствие искана должна быть указана в официальном договоре купли-продажи. Помимо этого, в соглашении прописываются ориентировочные сроки получения техпаспорта и штрафные санкции за нарушение условий.
При отсутствии генерального технического паспорта на строение и по истечению определенного срока аннулируется строительная лицензия, а объект по распоряжению государственных органов власти может быть снесен.
Важно знать! При наличии акта ввода в эксплуатацию тарифы на свет и воду будут ниже, нежели на жилье, у которого не оформлен Ferdi Iskan.
Сколько нужно заплатить за оформление Искана в Турции
Стоимость технического паспорта на квартиру в Турции определяется такими факторами, как площадь жилья и его характеристики. В среднем эта сумма составляет порядка 200 евро. Срок изготовления – не более десяти дней.
Чтобы покупка квартиры в Алании оправдала ваши ожидания, стоит заранее знать все особенности ее оформления. Лучшее решение в этом случае – заручиться помощью надежного и опытного риэлтерского агентства Status Property. Наш профессионализм и знание всех тонкостей приобретения турецкой недвижимости у моря – залог правомерности любой сделки без рисков!
Покупка жилья на стадии строительства в Турции: плюсы и минусы
В Турции продается очень много объектов в строящихся жилых комплексах. Покупка квартиры в таком доме выгодна — после сдачи объекта стоимость жилья возрастает. Но у многих иностранных покупателей недвижимости такой вариант покупки вызывает опасения. Они переживают, будет ли достроен объект и не пропадут ли деньги. На эти и другие вопросы, касающиеся покупки жилья на стадии строительства, ответит руководитель компании по продажам недвижимости в Турции RestProperty Людмила Туфан.
— Людмила, насколько распространена в Турции практика продажи жилья на стадии строительства?
— В Турции все застройщики имеют право начать продажу объектов на стадии строительства. И этим правом они пользуются. Очень много объектов начинают продаваться, когда у дома есть только проект или стройка только началась. Местные жители всегда стараются купить квартиры в жилых комплексах, пока те только строятся.
— Почему покупать квартиры на стадии строительства выгодно?
— Главное — это, конечно, ценовая политика. Дело в том, что застройщики в Турции строят объекты преимущественно на свои деньги и им важно, как можно скорее их вернуть. И чем раньше они это сделают, тем лучше. Поэтому на самой начальной стадии строительства квартиры продаются почти по себестоимости. И по мере продвижения стройки они становятся все дороже. При покупке апартаментов на стадии строительства и после сдачи объекта, разница в цене может составлять до 30%. И это выгодная инвестиция, в дальнейшем на продаже такой квартиры может заработать уже ее новый собственник. Вы наверняка видели множество предложений, когда владелец продает новую или почти новую недвижимость. Вот это как раз тот случай: она была куплена дешево на стадии строительства и теперь продается дороже. Поэтому и выгодно покупать жилье, пока стройка еще не окончена.
— Но многие, особенно иностранные граждане, опасаются покупать недвижимость на стадии строительства, потому что боятся, что стройка не будет завершена и деньги пропадут. Насколько велик риск того, что жилье так и не будет построено?
— На самом деле риск минимален. Есть два основных фактора, благодаря которым за покупку жилья на стадии строительства можно не опасаться.
Первый фактор — это земля. Чаще всего застройщик выкупает у государства участок земли, на котором будет проводиться стройка. То есть земля находится в собственности застройщика, он потратит на ее покупку свои деньги и будет заинтересован в том, чтобы, как минимум, эти деньги вернуть. Также, земля может быть и в собственности не у государства, а у физического лица. В этом случае составляется договор с владельцем земли и в случае недобросовестного поведения застройщика, владелец земли всегда может подать на него в суд, выставить проект на тендер и тогда объект будет достраивать другая компания.
Второй фактор — в Турции нельзя взять кредит на строительство, просто показав банку проект будущего жилого комплекса. Для того, чтобы взять кредит, застройщик должен предоставить банку весьма внушительный залог какого-то своего имущества. Поэтому для самого застройщика не достроить и все бросить крайне невыгодно. Тогда он лишится своего имущества. То есть, в Турции все поставлено таким образом, что прежде всего самим застройщикам недострои обойдутся дорого.
— А как государство защищает самих покупателей недвижимости от долгостроя или недостроя?
Да, кроме вышеперечисленных факторов, есть и еще несколько, связанных уже не с застройщиками, а с самими покупателями. Во-первых, при покупке квартиры даже на самых начальных стадиях строительства на объект оформляется ТАПУ в Кадастровом управлении. В госучреждении хранится архитектурный проект, где фиксируются все нюансы: этажность, метраж, даже куда будут выходить окна. И можно купить квартиру в будущем жилом комплексе уже с оформленным ТАПУ на часть земельного участка и это уже будет независимая доля покупателя и его полноправная собственность.
Во-вторых, перед тем, как стройка начинается, застройщик обозначает не только конечные, но и промежуточные сроки: когда будет завершена постройка стен, когда будут проводиться отделочные работы. И на каждом этапе это проверяется государственной комиссией. Любые задержки фиксируются и за это есть серьезные штрафные санкции. То есть стройка контролируется все время государственными органами.
— Получается, что все очень надежно и просто. Или все-таки есть какие-то подводные камни при покупке недвижимости в Турции на стадии строительства?
К сожалению, как показывает практика, даже при таком серьезном контроле и достаточно жестких условиях для застройщиков, встречаются и недобросовестные строительные компании. Как правило, это застройщики с проблемами экономического плана. Бывает, что строительная компания имеет задолженности, не закрытые ранее кредиты. Обычно такие застройщики все равно завершают строительство, но длится оно может дольше установленного срока.
— Как обезопасить себя от недобросовестных застройщиков?
Иностранным гражданам, не разбирающимся в турецких законах, не знающим турецкого языка, я бы не рекомендовала покупать недвижимость напрямую у застройщиков. Максимально надежно — это обратиться в профессиональное агентство по продажам недвижимости. Конечно, любой застройщик будет говорить о том, что его проект — самый лучший. Но перспективность и ликвидность объекта зависит не только от того, кто его строит и как строит. Очень важно расположение объекта, важна его концепция, инфраструктура рядом. На эти вопросы сможем ответить мы, потому что у нас огромное количество вариантов недвижимости от разных застройщиков. Когда наши покупатели хотят инвестировать в какой-то объект, мы ни в коем случае не ограничиваем их выбор. Мы просто рассказываем обо всех плюсах и минусах, обо всех застройщиках, а выбирают уже сами покупатели. Для нас не принципиально, купите ли вы объект у одного застройщика или у другого. Для вас важно, чтобы покупка вас максимально устроила.
— В таком случае, само агентство Рестпроперти несет какую-то ответственность перед покупателями за срыв сроков строительства?
— Конечно! Во всех наших договорах прописано, что мы полностью отвечаем за контроль возможных задержек строительства, есть у нас штрафные санкции. Мы предоставляем гарантию по выполнению всех обязательств, зафиксированных в договоре. И поэтому к выбору застройщиков мы подходим очень тщательно. Работаем только с проверенными компаниями, не беремся за проекты, в которые не верим или у которых есть хотя бы малейший шанс быть недостроенными. Для нас безопасность наших клиентов и репутация нашей компании гораздо важнее сиюминутной выгоды!
Поэтому, если вы решите купить недвижимость в Турции на стадии строительства — это правильное и инвестиционно выгодное решение. Но только при условии, что вас будет сопровождать в сделке профессиональный посредник между вами и застройщиком.
Видеоверсию интервью вы можете посмотреть по ссылке.
Полезная информация
Подводные камни приобретения недвижимости в Турции
Это авторская статья. Мы не хотели никого обидеть или «сгущать краски». Мы постарались искренне выразить свое мнение по поводу скрытых проблем, которые могут возникнуть у покупателя недвижимости в Турции и дать дельные рекомендации.
Большой опыт работы в сфере недвижимости в Турции позволяет выявить возможные «подводные камни» приобретения недвижимости в Турции.
Оглавление
Риск оформления недвижимости в Турции на местных
Для тех, кто приезжает в Турцию, нужно знать, что в Турции встречается восточное коварство. Конечно, коварство встречается не только в Турции. Но в Турции от человека, от которого меньше всего ожидаешь, можешь получить неприятный сюрприз.
Ниже мы рассмотрим часто встречающиеся случаи.
При покупки недвижимости, для быстроты оформления, часто гражданки и граждане СНГ временно оформляют объект недвижимости на своих кавалеров, знакомых и турецких друзей. Бывает, что кавалеры на деле принимают эту недвижимость как подарок себе. Или со временем начинают думать, что это их собственность.
Даже в браке, оформленная квартира на турка, может быть им продана без ведома жены. Просто не требуется здесь разрешения на продажу от супруга.
Вывод: Лучше всего все оформлять на себя или на своих детей даже не совершеннолетних и родителей.
Теперь поговорим о более часто встречающихся «подводных камнях».
Риск покупки недорогой квартиры в Турции
Налоги в Турции постоянно увеличиваются и жизнь дорожает.
Дешевую квартиру можно купить только далеко от моря, либо в старом доме. В этих двух случаях Вам придется отдыхать и жить, как правило, только с местными соседями. В этом нет ничего страшного. Слишком шумная жизнь в таких домах не приветствуется.
Быстрее всего продаются самые недорогие варианты недвижимости. Чем Выше цена, тем спрос меньше. В интернете часто можно встретить проданные квартиры. Просто действительно срочные продажи продаются очень срочно (в течении недели), а не висят годами. Искать в интернете срочные продажи, как правило, не возможно. Такую квартиру только загрузил на сайт, уже она продалась. Срочные продажи расходятся по риелторам и перекупщикам.
Риск покупки в Турции квартиры на этапе строительства (долевая собственность)
Мы не рекомендуем покупать квартиры на этапе строительства. Как правило, строительство представляется выгодным из-за рассрочки платежей и кажущейся низкой цены. Но часто цена готовой квартиры на вторичном рынке меньше, чем была на стадии проекта. При чем риски того, что дом не будет достроен огромны. Много фирм обанкротилось, не достроив дома. У людей даже есть документы, а квартир нет, то есть дома стоят недостроенные и нежилые. Так происходит из-за того, что в Турции собственность можно оформить на этапе строительства.
Но чаше получается наоборот. У людей есть квартира, а документов нет. В каких случаях это происходит, и как себя обезопасить?
Часто бывает так, что платить по кредитам нечем. Как говорят сами застройщики: «кризис».
На рассрочки мы не советуем идти. Потому, что все может быть. Продавец может умереть или фирма разориться, квартиру могут перепродать в ваше отсутствие. Потому, что часто не оформляют квартиру в собственность, пока не выплачены долги. Но, конечно, бывает иначе и все хорошо заканчивается. Наша рекомендация, не идти на рассрочку ни при каких обстоятельствах. Часто оно того не стоит. Но выбор за Вами.
Если денег на покупку не хватает, то можно взять кредит. Подробнее Вы можете прочитать: Кредит в Турции для иностранцев.
Оформление прав собственности в Турции с помощью доверенности и обременения (ипотека)
Бывает, что свидетельство о праве собственности покупатель оформил посредством доверенности. Если Вы не владеете турецким языком, то прочитать и понять текст доверенности не сможете. В этом случае по закону обязательно присутствие присяжного переводчика. Переводчик устно переводит текст доверенности. Переводчик подписывается, что правильно Вам перевел. То, как он Вам перевел, никак потом не проверишь. Есть один лишь способ. Это вести видео запись или аудио запись этого перевода. На видео запись надо получать отдельное разрешение в Валилике. То есть, надо подготовиться к этому вопросу.
Бывает, что по доверенности продают заложенные квартиры. Застройщик может абсолютно искренне считать, что выкрутится, погасит долг перед банком, и квартира станет чистой без обременений. Но жизнь есть жизнь. В этом случае, если застройщик или владелец еще жив и работает, можно с ним договорится о погашении самим остатка его кредита под гарантии долговых расписок, например. Если уже поздно и застройщика уже не найти, то можно договориться с банком или выкупить с торгов квартиру.
Бывает, что кредитором выступает частное лицо. Например, Вы сами решили дать в долг знакомому турку. Он Вам в обеспечение долга может в Вашу пользу наложить обременение (по- турецки «ипотека») на принадлежащую ему юридически квартиру.
Так вот, на квартире, которую можно купить может быть обременение третьего лица. При чем, сегодня, фигурально говоря, обременения нет, а завтра оно уже может быть. Может быть сегодня обременение банка, а завтра третьего лица. А может и одновременно.
Вывод тут такой, что деньги нельзя отдавать в руки до последнего. Бывает, что люди буквально перерождаются под воздействием денег. Волшебное превращение может происходить в ту же минуту, когда деньги получены, а может быть растянутым в течении нескольких лет. Нужно стараться пока все не будет сделано, не платить. Лучше всего доверенностей не оставлять вообще.
Давайте посмотрим, почему так получается. Кроме причин изложенных выше, как любовь к красивой жизни, есть такая причина как неумение вести бизнес. Повсеместно процветает кумовство. Часто родственник может случайно, может специально из-за зависти, например, топит фирму.
Есть причина вредных привычек. Если Вы заметили вышеперечисленные симптомы, то может посмотреть другие варианты? Опыт подсказывает, что нельзя работать с нечестными людьми даже если это крайне выгодно (например, очень приятная цена квартиры). Нечестный человек в любом случае найдет как обмануть. Всех нюансов не узнать.
В общем, причин много, а итог один. Инвестиции оборачиваются головной болью и поисками решений и виноватых. Покупайте готовые квартиры.
Продажа в Турции квартир землевладельца строительной фирмой
Еще один подводный камень. Бывает, что застройщик продает не свои квартиры, а квартиры землевладельца. Обычная в Турции практика, когда лицо, у которого есть земельный участок, заключает договор со строительной фирмой о строительстве и распределении квартир («кат каршылы сёзлешмеси»). Свои квартиры строитель, например, продал, или Вы их не выбрали, и Вам предлагают квартиры землевладельца. На каких основаниях? Да ни на каких. Просто так. Права выдачи документов на такую квартиру продавец, конечно, не имеет. Тут вывод следующий: нужно попросить копию ТАПУ и проследить, чтобы в нем было то же лицо, что Вам продает.
Что такое искян (искан) и почему его нет
Но даже, если у Вас оформлено Тапу, может оказаться, что у дома имеются не все документы. Чаще всего нет «искяна». Что это такое и почему его нет?
Искян должен быть оформлен. Бывает, что говорят «завтра», «после байрама», «уже подали документы и ждем» и т. д. Это легко проверить в муниципалитете. В нашей практике был случай, что сделка не состоялась из-за большого контраста правдивых слов владельца и фактического состояния документов на дом. Люди когда очень хотят продать, обаладют удивительной убеждающей способностью.
Так же просите кадастровый план дома. Если у вас фактически есть комнаты, а на кадастровом плане их нет, но искян получен, то на это можно закрыть глаза. А если искяна нет, то впоследствии может статься, что комнаты обяжут превратить назад в крышу и возникнут другие неприятности.
Есть еще причины, по которым искян не получают. Это долги перед государством по страхованию персонала и так далее. Пока их не погасит строитель, искян не получить.
На практике говорят, что искян завтра послезавтра получат. Иногда говорят, что он вообще не нужен, якобы 80% всего в Турции построено без него.
В общем, лучше чтобы он был. Если с застройщиком еще есть связь и он продолжает работать, то надо настоять, чтобы этот вопрос был решен.
Нюансы договора, расписки, гарантии
Про договор. Юридически договор можно и не заключать совсем. В Турции он не нужен. Если Вы договорились об оплате на получении ТАПУ в Кадастровом управлении, то его может и не быть.
Но стандартная практика состоит в заключении договора на турецком и русском языках с подписью на всех страницах.
Подробнее о процедуре оформления недвижимости в Турции Вы можете прочитать тут: процедура покупки.
Подчеркиваем, что других вариантов нет. Таким образом, риск сводится к минимуму.
Если продавец отказывается, значит или все у него слишком хорошо или слишком плохо. Не идите на поводу, даже если будет на коленях просить и говорить, что детям нечего есть или угрожать, что завтра продаст квартиру кому-то еще.
Проблемы качества турецкого строительства
По Анталии можно встретить много перекошенных домов. Очень часто строители экономят на гидроизоляции, на первых этажах образовывается плесень, обычная черная плесень. Даже, если квартира на первом этаже, как тут говорят «высокий гириш» то есть находится высоко над землей, надо учитывать, что зимой бывает очень влажно. И если вы приедете в январе, то дома может быть сыро.
Вопросы оплаты обслуживания недвижимости в Турции
Практика такая, что оплату обслуживания можно делать вперед за несколько месяцев, можно установить в банке автоматическую оплату за обслуживание комплекса, за свет, воду и интернет (газ, если центральный).
Вопросы отопления
Еще надо обратить внимание на охлаждение квартиры и отопление. На полу лучше иметь ламинат, но не плитку. В квартире с плиткой или мрамором крайне холодно зимой. Кондиционеры вполне решают вопрос как охлаждения, так и обогрева квартиры. Можно поставить обогреватели. Есть варианты установить отопление на электрическом котле, или в некоторых домах уже установлено отопление на газу.
Риски сдачи квартиры в аренду в Турции
Вы приобрели квартиру в Турции и сейчас ее планируете сдавать или сдаете. Скорее всего Вы будете находится за границей. А сдачей квартиры будет заниматься агентство недвижимости или Ваши знакомые. Разумеется абы кому Вы ключи от квартиры не дадите. Тем не менее Вам может быть интересен вопрос контроля сдается Ваша квартира или нет без Вашего ведома. Как это проверить?
а) договоритесь с соседями, охраной, служащими комплекса, чтобы Вас информирвали или Вы сами могли им позвонить и спросить, как обстоят дела.
б) если в квартире никто не живет, то и потребления света и воды не будет. Проверить дистанционно можно по ссылкам (для Анталии):
Если Вы хотите узнать потребление по конкретным датам, Вам эту информацию дадут в офисе электрической компании CLK.
Еще можете сделать автоматическую оплату света, воды в банке. И по прилету сможете в банке попросить распечатать историю операций по Вашему счету. Или можете смотреть через интернет банкинг сами. В этом случае, риелтор должен полученные за свет в с водой деньги перечислять на Ваш счет в банке. Если каждый месяц снимались деньги за свет и воду, а риелтор говорит, что никто не жил, значит есть повод задуматься.
в) Более сложные и экзотические средства: установка ip камеры при входе в квартиру, установка скрытого оборудования, которое посылает смс на Ваш номер при включении света в квартире.
Другой вопрос, это сохранность вещей. Надо сказать, что ни один риелтор на деле не гарантирует, что все останется таким, как было. Дело в том, что при выезде все не проверишь и не пересчитаешь. Под матрас не заглянешь. Поэтому расчитывайте на естественный износ мебели и на покраску стен в конце сезона. Когда меблируете квартиру, меблируйте «антивандальной» недорогой мебелью.
Есть риск связанный в большей мере с долгосрочной арендой для местных жителей. Бывает, что арендаторы не могут (не хотят) платить и сьезжать им тоже почему-то не хочется. Выселять таких арендаторов дело не такое простое как кажется. Тут мы можем посоветовать при сдаче местным составлять правильно договор, брать долговые расписки и брать заявление на выселение арендаторов.
Если Вы сдаете квартиру в долгосрочную аренду для иностранцев. Чтобы иностранец получил вид на жительство, надо, чтобы у сдающей в аренду фирмы была нотариальная доверенность на сдачу в аренду квартиры, а не устный договор, имеил или договор на бумаге. Или Вы сами должны находиться в Турции. В полиции могут посмотреть по базе были Вы или нет. Иначе получится, что арендаторы есть, а снять они у Вас не могут, потому, что вида на жительство не получат.
На счет налогов. О том, что Вы сдаете квартиру нужно оповестить местную налоговую. Конечно, на практике далеко не все это делают. Но если у Вас не заладятся отношения с кем-то, то кто-то может любезно за Вас оповестить налоговую.
Вопросы трудоустройства и ценные советы
Еще хочется написать людям, которые работают в Турции, являются наемными сотрудниками. Во-первых старайтесь работать легально. То есть, у Вас должно быть оформлено разрешение на работу. Если Вы работаете без него, готовьтесь прятаться в туалетах при проверках. В случаи поимки за руку при работе без разрешения, Вас ждет депортация. Лучше устроиться официально на скромную работу, чем подвергаться огромному риску. Может так случиться, что работодатель, чтобы не платить комиссию и держать Вас в страхе, может начать шантажировать заявлением о нелегальной работе. Депортация выглядит куда страшнее для человека, связывающего свою жизнь с Турцией, изучающего турецкий язык, чем денежный штраф для работодателя.
Это очень важный совет.
Чтобы узнать, как человек говорит о вас или поступит с вами, посмотрите, как он говорит о других и как с другими поступает. Чудес не бывает.
В общем, с тонущего корабля надо бежать как можно раньше. Потому, что накроет волной, и выплыть может быть очень и очень сложно.
Выводы
Итак, подытожим: подводных камней много.
По оформлению:
Прежде всего надо знать, что риелторы не всегда проверяют документы и надо самому проявлять любознательность в вопросах оформления.
По документам прежде всего попросите ТАПУ. Посмотрите, кто там указан в качестве хозяина.
Попросите бумагу из кадастрового управления о том, что нет долгов или съездите вместе, чтобы Вам это в кадастровом управлении сказали. Чиновники не станут врать.
Попросите кадастровый план квартиры.
Не платите денег, до момента получения ТАПУ. ДРУГИХ ГАРАНТИЙ НЕТ.
Мы очень надеемся, что эта статья окажется полезной для Вас и поможет сделать правильный выбор.