обменять дачу на комнату в коммунальной квартире
Как происходит обмен комнаты на квартиру или дом с доплатой? Разбираем нюансы сделки
Нет такого человека, который не мечтал бы о своем жилье в виде отдельной квартиры со всеми удобствами. Но не всем повезло стать обладателем подобной жилплощади. Многие все еще живут в коммуналках, общагах и только мечтают о переезде.
Как обменять комнатку в коммуналке или общежитии на дом или же квартиру с доплатой, читайте далее.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Можно ли обменять жилье в коммуналке или общежитии?
Если недвижимое имущество является собственностью (приватизировано), то вы можете делать с ним что угодно, если это не запрещено законом, в том числе продавать или менять.
Если занята жилплощадь, принадлежащая другому, то изменить место жительства возможно лишь в случае, если имущество принадлежит муниципалитету, а основанием проживания является договор социального найма. В таком случае возможен только обмен.
Разница между комнатой в коммунальной квартире и в общежитии, в том, что последнее предназначено для временного проживания, а в коммуналке для постоянного. Комнаты в коммунальной квартире могут быть приватизированы, а в общежитии – нет. Но обменять можно любой из этих объектов.
Кому принадлежит такое право?
Право на обмен комнаты принадлежит:
Каковы условия?
Продажа во втором случае невозможна, только обмен. Но при приватизации появляется возможность продажи комнаты.
Описание процедуры
Следует начать с оценки своего финансового состояния. Чаще всего требуется произвести доплату. Дальше нужно оценить стоимость жилплощади и предложить соседям (т.к. они имеют право первоочередной покупки) совершить приобретение по этой цене, а если жилье муниципальное, то запросить разрешение на обмен у государства.
Варианты нового жилья можно поискать в интернете самостоятельно, изучить газетные статьи, сайты о продаже недвижимости.
Процедура обмена требует составления значительного пакета документов. Конечно, их образцы легко можно найти, но современное законодательство так подвижно, что легко упустить из вида какой-либо нюанс. Если придет понимание невозможности проведения операции самостоятельно, значит нужно обратиться за помощью к профессионалам, специализирующимся по данным вопросам.
С учетом множества тонкостей, с которыми придется столкнуться, и количеством бумаг этот вариант предпочтительнее.
Необходимые документы для размена
На отдельную квартиру
Список документов почти не отличается от перечня бумаг, необходимых для обмена квартиры на квартиру. Как правило, добавляется только согласие соседей на сделку.
Нюансы обмена квартиры на комнату с доплатой мы рассматривали в этой статье.
На дом в деревне или городе
В дополнение к перечисленному, понадобятся документы на землю:
Квартира и комната на квартиру
Список документов не изменится, изменится их объем. Придется собрать вышеперечисленный пакет документов на квартиру и такой же пакет на комнату. Разница будет лишь в том, что для обмена квартиры согласие соседей не понадобится.
Заключение договора
Для нанимателя на условиях соцнайма:
Определение цены и доплаты
Для приватизированного
Производится в следующем порядке:
Для муниципального
При значительной разнице в стоимости объектов собственник не дает разрешения на обмен. Поэтому сумма доплаты не может быть большой. Она не может указываться в договоре обмена и оформляется в виде отдельного соглашения или расписки. Чтобы установить ее размер стороны заказывают оценочную экспертизу своих квартир.
Как происходит внесение добавочной суммы?
Оформить доплату можно с помощью расписки или нотариально заверенного соглашения. В содержании этих документов обязательно указывается, что средства передаются в целях доплаты при обмене неравноценными объектами недвижимости.
Сроки и стоимость оформления
Это будет зависеть от того, кто будет этим заниматься. Агентства делают быстрее, но дороже. Граждане могут оформлять сделки и самостоятельно. Это будет дешевле, но дольше.
Примерная сумма сделки составит:
Регистрация сделки
Осуществляется уполномоченным на то органом, им является Федеральная Регистрационная Служба (Росреестр). Росреестр вправе отказать в регистрации при нехватке в представленных пакетах хотя бы одного второстепенного документа или же из-за ошибочного оформления.
Подать документы можно четырьмя способами:
Налогообложение
В размере 13% (статья 567 ГК РФ) будет взиматься налог лишь в случае обмена приватизированного жилья, которое пребывало в собственности последнего владельца менее трех лет и стоит дороже 1 млн. рублей. Налог рассчитывается с суммы, которая превышает 1 млн.
Статья 567 ГК РФ. Договор мены
Обмен муниципальным жильем налогом на добавочную стоимость физических лиц не облагается.
Больше информации об особенностях налогообложении при заключении договора мены вы найдете здесь.
Заключение
Любая сделка с недвижимостью это риск нарваться на мошенников. Во избежание подобного необходимо проверять все обстоятельства и документы, подключать специалистов с высокой квалификацией, своевременно контролировать их работу. Только тогда вы будете спать спокойно в своем новом жилье.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)
Как оформить обмен комнаты и какие документы собрать?
При обмене комнаты оформляется договор мены. Требуется согласие соседей, а иногда и органов опеки или мужа/жены.
Комнаты меняют по разным причинам. Например, из-за желания улучшить условия проживания или сменить его место. Обмен используется и при размене квартир. Но в любом случае важно правильно оформить сделку.
Каким правовым документом регулируется?
При обмене имуществом, в том числе недвижимостью, оформляется договор мены. Он регулируется 31-й главой ГК. В частности, во 2-м пункте 567-й статьи сказано, что к таким договорам применяются те же правила, что и в случае кули-продажи. Конечно, только в том случае, если это не противоречит законодательству о мене.
Порядок оформления
Перед началом сделок на рынке необходимо предложить выкупить комнату другим собственникам. Причём условия для них не могут быть менее выгодными, чем при дальнейшей сделке. Если предложение было сделано с завышенной ценой, обмен можно будет оспорить в суде.
Отказ от покупки необходимо заверить у нотариуса. Если соседи отказываются покупать комнату, но и не дают согласие на сторонние сделки, им нужно направить предложение заказным письмом с описью вложения. Если ответа нет через месяц, можно начинать обмен.
Далее нужно подобрать собственника комнаты или квартиры, согласного на обмен. В последнем случае, скорее всего, получится обмен с доплатой (владельцу комнаты). Если жильё равнозначно по цене, доплата не понадобится.
Затем составляется и подписывается договор мены.
Собственником (или одним из них) может оказаться и ребёнок. В таком случае потребуется получить согласие органов опеки. Для этого нужно обратиться в территориальное отделение с договором и технической документацией на жильё. Сотрудники будут решать вопрос, не ухудшится ли положение ребёнка. Ответ дают, как правило, в течение двух недель.
Право собственности на новое жильё переходит только после регистрации в Росреестре. Нужно подать заявление в любое отделение. Потребуется присутствие обеих сторон.
Для экономии времени можно сделать это по почте или через интернет, а также записаться на приём на определённое время. Принимают документы и через МФЦ. Через три дня (с момента получения документов Росреестром) можно получить выписку о собственности на новую комнату.
Обмен комнаты с доплатой
Обмен комнаты с доплатойЕсли объекты недвижимости значительно отличаются в цене, собственники договариваются о доплате. Она может выплачиваться:
Размер и порядок выплат обязательно указываются в договоре. Если средства передаются не при подписании договора, оформляется акт приёма-передачи, расписка и т. д.
Обмен комнаты в коммунальной квартире
Если квартира коммунальная, потребуется также получить разрешение на вселение нового соседа.
Перечень необходимых документов
Прежде всего потребуется правильно составленный договор. В нём обязательно нужно указать:
В договоре могут быть и другие пункты. Кроме него, потребуются такие документы:
А в отдельных ситуациях понадобятся и дополнительные:
Налог
НалогВ этом вопросе проявляется одно из различий между продажей и обменом. При продаже недвижимости необходимо заплатить НДФЛ с её стоимости (уменьшенной на налоговый вычет). При обмене же с суммы, составляющей стоимость полученной квартиры, налог не платится.
То есть нужно заплатить НДФЛ от размера доплаты, если она была. Если обмен равноценный, то и платить не надо.
Если платить всё-таки нужно, подаётся декларация в налоговую. К ней прикладывается копия договора и документов на жильё. Подать сведения необходимо до 30 апреля следующего года, а заплатить НДФЛ – до 15 июля. Например, если обменять комнату с получением доплаты в 2017 году, нужно отправить декларацию до 30 апреля 2018 года, а оплатить – до 15 июля 2018 года. Ставка налога – 13%.
Заболели в отпуске? Хотите оформить больничный? Читайте здесь, как это правильно оформить.
Грамотные советы и нужную вам информацию по расчету декретных вы можете узнать в нашей статье.
Риски
Как и в других сделках с недвижимостью, при обмене существуют определённые опасности. Есть вероятность оспаривания и отмены договора, если не было получено необходимое согласие. В разных ситуациях оно может потребоваться не только от собственников других помещений, но и от мужа (жены) и органов опеки. Существует также риск мошенничества. Чтобы избежать его, необходимо проверять «чистоту» комнаты, а также желательно подписывать договор с собственником.
Но, хотя такие сделки и более надёжны, чаще заключаются договоры купли-продажи. Дело в том, что найти обладателя подходящего жилья, которому подходит обменное, сложнее, чем обычного покупателя. Так что возможность длительного поиска можно считать ещё одним риском обмена.
Как правильно обменять квартиру: порядок процедуры
Зачем обменивать квартиру?
Обмен квартиры, в отличие от продажи, дает возможность переехать в новое жилье, не имея на руках полную сумму для его покупки. Кроме того, обмен — единственная возможность улучшить условия для тех, кто проживает в неприватизированной квартире по договору социального найма.
Какие существуют способы обмена квартиры?
В зависимости от цели обмена и статуса недвижимости есть разные способы поменять квартиру:
Обмен муниципального жилья — в этом случае неприватизированная квартира меняется на такую же неприватизированную;
Обмен квартиры на несколько квартир или комнат — когда владелец взамен квартиры большей площади получает несколько комнат или квартир меньшей площади;
Обмен квартиры на квартиру с доплатой — такой вариант возможен только для приватизированных квартир;
Обмен приватизированной квартиры на загородный дом (с доплатой или без доплаты);
Обмен — обмен старой квартиры на квартиру в новостройке.
Можно ли обменять неприватизированную квартиру?
Да, можно. Если вы снимаете жилье по договору социального найма, закон дает вам право обменять свою квартиру на другое помещение, которое находится в муниципальной собственности. Но стоит учитывать, что на практике такие сделки встречаются очень редко их сложности и большого количества необходимых согласований.
К основным трудностям относится поиск квартиры, которая бы соответствовало пожеланиям жильцов. В данном случае выбор ограничивается муниципальным жилым фондом. Кроме того, необходимо получить согласие всех жильцов и муниципалитета.
Подробнее о том, как приватизировать квартиру можно прочитать здесь.
Какой договор нужно заключать при обмене неприватизированной квартиры?
В случае с обмена муниципального жилья по закону можно заключить только договор об обмене.
Какие документы нужны для обмена неприватизированной квартиры?
Перечень основных документов, которые подаются в муниципалитет, следующий:
В случае, если меняются квартиры в разных регионах России, то документы подаются в оба местных органа самоуправления. Чиновники обязаны рассмотреть заявление и пакет документов в течение 10 рабочих дней. В случае одобрения можно переезжать.
В каких случаях муниципалитет может отказать в обмене неприватизированной квартиры?
Отказ возможен в нескольких случаях, которые зафиксированы в законе. Нельзя обменивать квартиры, которые признаны объектами судебных дел, а также жилье под снос. Кроме того, в результате обмена нельзя переселить в коммунальную квартиру граждан, страдающим рядом хронических заболеваний, которые могут быть опасны для окружающих.
Можно ли обменять приватизированную квартиру на неприватизированную и наоборот?
Как правило, обмен муниципального жилья на частное не практикуется. Запрета на обмен на приватизированную квартиру нет, однако и разрешения на нее нет, а значит, такие случаи можно провести только при наличии разрешающих постановлений в отдельных регионах (в Москве такое было возможно до 2005 года) или по решению суда.
Как обменивать жилье, которое находится в частной собственности?
Не важно, планируете ли вы обменять одну квартиру на несколько квартир или на загородный дом, существует два варианта оформления сделки:
Как воспользоваться прямым обменом квартиры?
Если вы просто обмениваете одну квартиру на другую, можно воспользоваться договором мены. В этом случае обе стороны сделки одновременно выступают в качестве покупателя и продавца.
У такого типа сделок есть большой плюс: если одна из сторон не выполняет свои обязательства, то другая не получает квартиру. То есть при заключении договора мены риски остаться без жилья сводятся к нулю. Если участники договора обменивают жилье не аналогичной стоимости, можно провести обмен с доплатой, но в этом случае придется заплатить налоги.
Подробнее об оплате налогов при продаже квартиры можно прочитать здесь.
Что такое прямой и альтернативный обмен?
Альтернативный обмен можно провести самостоятельно, найдя покупателя на свою квартиру и подобрав новое жилье. Однако, чтобы быстрее найти подходящие варианты (и увеличить выбор), многие используют услуги риелторов.
Что представляет собой схема trade-in?
Эта схема позволяет улучшить жилищные условия и при этом сразу переехать в новую квартиру. Однако есть и недостаток: как правило, на продажу старого жилья отводится несколько месяцев, а найти покупателя и оформить документы за такой небольшой срок обычно сложно. В этом случае покупателем может выступить риелтор, в чьих интересах занизить стоимость. Таким образом, может грозить существенной переплатой для владельца старой квартиры. Чтобы этого избежать, всегда тщательно изучайте предлагаемые варианты и просчитывайте свою выгоду от сделки.
Можно ли взять ипотеку при обмене квартиры?
Инструкцию, как получить ипотечный кредит или заем, читайте в инструкции спроси.дом.рф.
Можно ли обменять ипотечную квартиру?
Да, можно, но для этого нужно получить разрешение в банке, выдавшем ипотечный кредит. Квартира, приобретенная в ипотеку, хотя и является собственностью покупателя, находится в залоге у кредитора. А значит, при обмене фактически происходит замена залога по кредиту. При этом все обязательства по ипотечному договору сохраняются: иными словами, нельзя передать квартиру вместе с долгом.
Обычно обмен ипотечной квартиры проходит в несколько этапов: заемщик подписывает договор мены (замены залога по кредиту), оформляет кредит на погашение задолженности по ипотеке, после чего оформляется сделка : заемщик продает старую квартиру и покупает новую.
Кредиторы рассматривают каждое обращение по обмену ипотечной квартиры отдельно и учитывают обстоятельства, в связи с которыми возникла необходимость обмена. Как правило, банки неохотно идут на такие сделки: это увеличивает их риски и требует переоформления документов, а это связано с дополнительными расходами.
Какие документы нужны для обмена приватизированной квартиры?
Те же, что требуются при покупке и продаже. Так выглядит основной список документов:
Что делать после заключения сделки?
После заключения договора мены в обозначенные в договоре сроки вы можете переехать в новое жилье. Если речь идет об обмене муниципальными квартирами, после переезда необходимо обратиться в местные органы самоуправления для заключения договора социального найма.
Если квартиры были приватизированными, необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре в отделениях службы или через Многофункциональный центр государственных услуг (МФЦ). Для этого необходимо подать тот же пакет документов, что и при покупке квартиры:
Кроме того, необходимо уплатить госпошлину за регистрацию перехода права собственности (для физлиц — 2000 рублей). После того, как Росреестр зарегистрирует право собственности, новые владельцы вступают в свои законные права.
Нужно ли платить налоги за обмен квартиры?
При обмене муниципальных квартир налоги не взимаются — сторонам даже не нужно заполнять декларации, поскольку не производилась передача имущества в собственность нанимателей (оно осталось государственным).
Если сделки по обмену имуществом заключаются через договор (например, в случаях с или альтернативным обменом), у ее участников возникает обязательство по оплате налогов. О том, как рассчитать налог с продажи квартиры и воспользоваться налоговыми вычетами, читайте в инструкции спроси.дом.рф.
Из столицы в область: как обменять квартиру на загородный дом
Ценность загородного жилья в этом году возросла как никогда. Ограничения, связанные с пандемией, закрытые границы, удаленка и самоизоляция сделали загородные дома едва ли не лучшим местом для жизни и отдыха. В результате спрос на аренду и покупку загородных домов вырос в разы. По оценкам НАФИ, каждый второй россиянин, рассматривающий покупку жилья в будущем, отдал бы предпочтение частному дому или коттеджу, треть — квартире.
Реально ли поменять городскую квартиру на загородный дом и как это сделать?
Прямой обмен
Рассмотрим ситуацию, когда у человека есть двухкомнатная квартира в Москве стоимостью 13 млн руб. и он хочет переехать жить в загородный дом в Подмосковье. В данном случае у него есть несколько вариантов. Первый — поменять городское жилье на загородное, заключив договор мены. Обмен может быть как равноценным, если стоимость объектов недвижимости одинакова, так и неравноценным, когда стоимость одного из объектов превышает стоимость другого.
В случае неравноценного обмена, скорее всего, собственнику квартиры придется либо доплачивать из собственных средств, либо брать кредит. По оценкам риелторской компании «Инком-Недвижимость», средняя стоимость квартиры на вторичном рынке жилья в старых границах Москвы составляет 13,4 млн руб. Средняя стоимость коттеджей на подмосковной вторичке сопоставима с квартирой — около 13 млн руб., на первичном рынке — почти 27 млн руб. В целом стоимость загородного качественного жилья выше квартир. Поэтому сделок по неравноценному обмену, как правило, больше, поскольку подобрать загородный дом, эквивалентный стоимости квартиры, непросто, отметила юрисконсульт департамента загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость» Алла Галкина.
Тонкости сделки
Для совершения сделки мены квартиры на дом необходимо правильно оценить обмениваемые объекты, продолжает юрист. В случае неравноценного обмена — определить сумму доплаты, порядок расчетов между сторонами договора мены. Если в договоре мены не прописана стоимость объектов, то обмен признается равноценным. Эксперты рекомендуют обращать на это внимание.
Также необходимо подготовить документы и провести юридическую проверку объектов. Например, убедиться, что дом построен без нарушений, а все собственники объектов недвижимости согласны обменять жилье. После этого составить договор мены и направить документы в Росреестр для государственной регистрации перехода прав на объекты недвижимости. «Право собственности на недвижимое имущество, полученное по договору мены, возникает с момента государственной регистрации права на соответствующий объект», — уточнила она.
В случае обмена с доплатой собственник более дорогой недвижимости должен будет уплатить подоходный налог 13%, при равноценном обмене налог платить не нужно. Недостатки данной схемы заключаются в том, что достаточно сложно найти эквивалентные объекты, которые устраивали бы обе стороны.
Кроме того, договор мены влечет гораздо более глубокие юридические последствия, чем договор купли-продажи, добавляет руководитель отдела загородной недвижимости сети офисов «Миэль» Татьяна Ананьева. «Если в истории какой-то квартиры при сделке мены всплывет что-то, позволяющее признать сделку недействительной, то придется разрушить всю цепочку, в которой может быть более десятка человек. При этом сделка может быть признана недействительной, например, через полгода, когда новые владельцы уже обжились на новых местах и будут вынуждены опять сниматься с места», — сказала она.
Список документов
Загородный trade-in
Второй вариант переехать из квартиры в загородный дом — заключить сделку купли-продажи. Иными словами, сначала продать свою квартиру, а на вырученные деньги купить понравившийся вариант — с доплатой или без. Плюсы — широкий выбор вариантов. Минусы — процесс может затянуться, поскольку будут проходить две независимые сделки, возможно, с привлечением ипотеки.
Еще один похожий вариант — загородный trade-in или альтернативная сделка. Она аналогична ее версии в городском сегменте: когда продается квартира и сразу же покупается дом. Данные услуги предоставляют риелторские компании.
Обычно с желающим переехать из квартиры в дом работают два специалиста: один оценивает стоимость квартиры и возможные сроки ее реализации, другой занимается подбором загородного жилья, рассказывает заместитель директора департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимости» Олег Новосад. Таким образом, процессы выбора дома и реализации квартиры идут параллельно.
После нахождения желаемого объекта он бронируется на срок до трех месяцев с фиксированной ценой. По мнению риелтора, это разумный срок для продажи квартиры по рыночной цене. Когда покупатель на квартиру найден, ее владелец оплачивает полученными деньгами забронированный дом. «В нынешней ситуации, когда цены на загородную недвижимость хоть и медленно, но растут, фиксирование стоимости дома на время продажи квартиры — самый важный момент в схеме trade-in. Это позволяет покупателю без спешки решить вопрос с продажей квартиры. В среднем весь процесс занимает три-четыре месяца», — заключил эксперт.
Рекомендация экспертов: Выбирая загородный дом, нужно обратить внимание на транспортную доступность, наличие коммуникаций, инфраструктуры. Важным моментом является возможность регистрации в загородном доме. Также нужно убедиться в юридической чистоте сделки, проверив все документы на дом и участок.