Квартира взята в ипотеку до брака а выплачена в браке как делится при разводе
Нужно ли делить квартиру, купленную до брака?
Зарегистрировал право собственности тоже до брака, я единственный собственник.
Чем в таком случае мне грозит развод при отсутствии брачного договора?
Артемий, квартира в любом случае ваша, при разводе вы ее не потеряете. Даже при отсутствии брачного договора.
По закону совместной собственностью супругов признается лишь то имущество, которое нажито в браке (ст. 34 Семейного кодекса РФ ). Доли супругов в этом случае признаются равными, если в договоре между ними не прописано иное (ст. 39 Семейного кодекса РФ ).
Имущество же, которое принадлежало каждому из супругов до вступления в брак, считается их личной собственностью (п. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ ).
Риск — если вместе тратились на квартиру
Если вы выплачиваете ипотеку в период брака, ежемесячные платежи по ипотечному кредиту будут считаются совместными расходами. Ими придется делиться.
Если ипотека еще не погашена, включите в договор пункт о разделе платежей по ипотеке, если не хотите отдавать супруге 50% уплаченных денежных средств. Только не перестарайтесь и не лишайте супругу всех платежей. В противном случае супруга может оспорить такой пункт брачного договора как нарушающий баланс интересов (ст. 44 Семейного кодекса).
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Ипотека до брака
Квартира – это вещь, которой большинство людей дорожит больше всего. Независимо от того, как она досталась владельцу, расставаться с личной недвижимостью мало кто хочет. Кроме того этот процесс является довольно болезненным. Собственник квартиры, который приобрел ее за кредитные средства до свадьбы, тем более не захочет ее делить, если придется разводиться в случае неудачной женитьбы. Может ли второй супруг претендовать на квартиру, на которую была оформлена ипотека до брака?
Что говорит закон?
В соответствии с нормами Семейного кодекса, регулирующего отношения имущественного характера между супругами в процессе семейной жизни и после развода, семейная пара имеют право сами определять, как будут строиться их имущественные отношения. Может использоваться как СК РФ, так и специально составленный договор между мужем и женой.
Если супруги не заключают договор, в этом случае на них будут распространяться нормы Семейного кодекса. В случае составления соглашения, этот документ будет основным при рассмотрении споров имущественного характера, которые могут возникнуть после развода.
Семейная пара имеет выбор – заключить между собой договорные отношения, которые будут предусматривать правила по разделу их имущества во время развода или выполнять требования, установленные государством.
Если рассматривать вопрос ипотеки, которая была оформлена до заключения брака, руководствуясь Семейным кодексом РФ, можно утверждать, что все нажитое каждым по отдельности супругом до брака остается в его собственности (п. п. 1 и 2 ст. 34 СК РФ). В связи с этим делить такое имущество после его расторжения никто не должен. Но только в том случае, если ипотека была полностью выплачена до вступления пары в брак.
Квартира, купленная заемщиком до официальной регистрации отношений, по закону принадлежит только ему, и второй супруг (супруга) не может в соответствии с законом претендовать на эту жилплощадь в целом или на какую-либо ее часть.
Как делится при разводе?
Нужно также учесть, что есть определенная юридическая тонкость в вопросе ипотеки, которая оформлялась до заключения брака. В соответствии с ней бывший муж или жена может требовать получения компенсации за часть кредитных взносов. Если в процессе раздела имущества будет участвовать опытный адвокат, то и на часть жилья, приобретенного в ипотеку, второй супруг также может претендовать, так как взносы по кредиту платились из общего семейного бюджета, что позволяет трактовать такую недвижимость как частично совместно нажитой в соответствии со статьей 37 СК РФ.
Семейный кодекс позволяет также предъявлять такие требования также и не работающему супругу (супруге), так как доход, который зарабатывал один из них принято по СК РФ считать общим.
Сегодня нет общего сформированного судебной практикой подхода к решению этой проблемы, поэтому решение будет приниматься индивидуально в каждом конкретном случае, если вопрос вынесут на рассмотрение суда.
Если во время брака добрачные обязательства одного из супругов выполнялись за общий семейный счет, и если при этом эти обязательства привели к получению права собственности на квартиру, это может быть основанием для признания ее совместной собственностью в определенной части.
В этом случае доли каждого супруга будут определены как неравные по статье 39 СК, если осуществлялась частичная оплата неделимого имущества супругов за совместные средства в соответствии со ст. 133 ГК РФ.
В связи с этим, чтобы не возникали ситуации, при которых заемщику придется отдать часть жилья или компенсировать его деньгами бывшей второй половине, не возлагать надежду на опыт и профессионализм адвоката, желательно составить контракт во время заключения брака. И в этом документе оговорить все вопросы материального плана, включая право владения ипотечной квартирой.
Раздел ипотечной квартиры при разводе
В соответствии с п. 1 ст. 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
Согласно п. 2 указанной статьи к имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и др.). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
В силу п. 1 ст. 36 СК РФ имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
Исходя из вышеизложенного, квартира, приобретенная до брака, в том числе в ипотеку, является личной собственностью того супруга, на которого она была оформлена, и разделу при разводе не подлежит.
Однако денежные средства, уплаченные по ипотеке во время брака, относятся к общему имуществу супругов и, соответственно, делятся между супругами при разводе.
Таким образом, при разделе имущества вы имеете право на половину денежных средств, уплаченных по ипотеке во время брака.
Обратите внимание: данное правило действует даже в том случае, если вы занимались домашним хозяйством, поскольку согласно п. 3 ст. 34 СК РФ право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
Примечание: Ответ использован журналом «Лиза» в проекте по юридическому консультированию читательниц.
Делим ипотеку при разводе: советы судебного юриста
Развод — дело всегда неприятное для всех участников процесса. Раздел совместно нажитого имущества, если не удалось договориться по-хорошему, многократно усложняет ситуацию. Мы обсудили с экспертом, как делится квартира в ипотеке при разводе и какие обязательства несут бывшие супруги после расторжения брака.
«Все счастливые семьи похожи друг на друга, каждая несчастливая семья несчастлива по-своему». Эти слова из романа Л. Н. Толстого «Анна Каренина», написанные в далеком 1873 году, не теряют своей актуальности и по сей день. Отгремели свадебные торжества, влюбленные обменялись кольцами и поклялись друг другу в вечной любви и, возможно, успели обзавестись детьми. Исполнилась даже заветная мечта молодых о собственном жилье: удалось скопить на первоначальный взнос и получить одобрение на ипотеку в банке. Казалось бы, жизнь удалась, но вдруг что-то идет не так. Взаимные упреки, материальные трудности, усталость — и вот уже семейная лодка разбивается о быт. И тут встает вопрос о разделе нажитого непосильным трудом. Особенно много споров возникает вокруг имущества, приобретенного в ипотеку, будь то квартира, загородный дом, дачный участок или любая другая недвижимость.
Врублевский Михаил Михайлович, судебный юрист — «Юридическое бюро Врублевский и партнеры», ответил на вопросы Федерального агентства новостей об ипотеке после развода и рассказал, как вести себя в столь деликатной ситуации.
Как делится ипотека при разводе, если она была оформлена до брака, но во время семейной жизни супруг разделял бремя по ее выплате?
Бывает так, что супруг или супруга до вступления в брак уже имели приобретенную в ипотеку квартиру и после официального оформления отношений стали вести совместное хозяйство, при этом муж или жена исправно вносили ежемесячные платежи за, по сути, чужие квадратные метры, не считающиеся по закону совместно нажитыми. Понятно, что имущество в таком случае остается у того, на кого оно было изначально приобретено. Как же быть и что предпринять, чтобы компенсировать хотя бы часть трат?
Михаил Врублевский: «По согласованию сторон или по решению суда компенсируются вложенные средства в чужое (бывшего супруга) имущество. Под вложенными средствами понимаются оплата ежемесячных взносов и содержание квартиры. А также возмещение неотделимых улучшений квартиры. Неотделимые улучшения — это то, что нельзя унести с собой. Например, отделочные работы в квартире. Мебель можно свою забрать. А за неотделимые улучшения придется бывшему супругу выплатить их стоимость, если будут доказаны их цена и факт вложения средств документально другим супругом, который не является собственником квартиры, купленной до брака».
Однако важно понимать, что все заработанное в браке, включая зарплаты и премии, также считается совместно нажитым, а значит, велик риск вернуть только половину потраченного, например на ремонт, за исключением тех случаев, когда удается доказать, что деньги, пошедшие на улучшение жилищных условий, были заработаны или получены до свадьбы и являются, к примеру, подарком родственников.
Стоит ли заключать брачный договор. Поможет ли он при разделе квартиры и ипотеки?
По закону все совместно нажитое в браке имущество делится в равных долях между супругами, однако, если люди до похода в загс успели обзавестись кое-какими материальными благами или же уровень актуального дохода мужа и жены сильно отличается, у них возникает вполне объяснимое желание подстраховаться на случай развода и потенциального раздела имущества, заключив брачный контракт. Наш эксперт считает такой договор новомодным веянием и относится к нему весьма скептически, объясняя это тем, что при желании не составит особого труда его оспорить.
Михаил Врублевский: «В брачном договоре можно описать не подтвержденное документами имущество, которое было вложено супругами при заключении брака в семью, а также прописать то, как они обещают им распорядиться в случае развода. Кроме того, в контракт возможно внести пункт о порядке распоряжения совместно нажитым имуществом. Однако есть закон ГК РФ и есть Семейный кодекс, и они главенствуют над любым брачным договором, даже грамотно составленным. Если какие-то пункты документа будут противоречить Гражданскому кодексу РФ и Семейному кодексу, их легко можно оспорить в суде и отменить. Так что можно поиграть в брачный договор, но всегда надо оглядываться на ГК РФ».
Как делится ипотека, которую оформили в браке?
Михаил Врублевский: «Или по согласию сторон, или судом пополам, как и все имущество и все обязательства».
Подразумевается, что, когда супруги принимают решение о покупке квартиры или иной недвижимости в ипотеку, они берут обоюдную ответственность за ежемесячное внесение платежей, при этом заемщик и созаемщик наделяются равными долями в приобретаемом имуществе. Если семейная жизнь не сложилась и встал вопрос о разделе ипотеки после развода, судебная практика показывает, что в данной щекотливой ситуации существуют следующие пути решения спорной проблемы:
Нередко возникают вопросы о том, есть ли особые условия по разделу льготных кредитов, например военной ипотеки при разводе. Юристы отмечают, что в целом такие займы не отличаются от обычных в том, что касается их выплаты после расторжения брака.
А если есть дети?
Ипотека целиком и полностью ответственность взрослых. Само собой разумеется, что несовершеннолетние дети к выплатам банку отношения иметь не могут, но при этом нужно иметь в виду, что выселить их «в никуда», под честное слово родителей прописать их в другом месте не получится. Сначала придется оформить регистрацию на всех несовершеннолетних членов семьи на новой жилплощади.
Усложняет ли процесс маткапитал, который был использован на частичное погашение ипотеки или в качестве первоначального взноса?
Важно! Наш эксперт, судебный юрист Михаил Врублевский, предупреждает, что использование материнского капитала при покупке квартиры в ипотеку очень усложняет и даже порой ставит в тупик при разделе имущества из-за развода, поскольку продаже всячески препятствуют органы опеки и попечительства.
«Если при покупке квартиры использовался материнский капитал, то зачастую продать такую квартиру крайне сложно и порой бывает вовсе невозможно. Права ребенка, чей капитал использовали родители при покупке жилья, будут представлять органы опеки. Только с их согласия может быть продана такая квартира. Органы опеки очень неохотно дают такое согласие. Квартира с ипотекой продается не от хорошей жизни, а когда нет возможности выплачивать ипотечный кредит. Но органы опеки не идут навстречу. Когда же банк за неуплату ипотечного кредита расторгает договор ипотеки и изымает залог, то есть эту самую квартиру, и продает ее с торгов, опека на деле никак не защищает права ребенка. За ошибки своих родителей ребенок остается без жилья. Вот тут органы опеки ретируются. Хотя была возможность продать квартиру, освободиться от ипотечного бремени и купить недорогое жилье в другом районе города».
Бракоразводный процесс — дело сложное как с точки зрения душевного состояния, так и в отношении раздела имущества. Если договориться мирным путем никак не получается, лучше прибегнуть к помощи профессиональных юристов, которые объяснят, как правильно вести себя, минимизируют стресс и в случае необходимости будут представлять ваши интересы в суде.
Как мы делили ипотеку при разводе
Чтобы все было по-честному
Мы те самые люди, которые решили развестись во время ремонта в только что купленной ипотечной квартире.
Нужно было понять, что делать с ипотекой и кому достанется жилье. Брачного контракта, где были бы прописаны такие вещи, у нас не было. Продавать квартиру из-под ипотеки мы не хотели — слишком много теряли в деньгах. Поэтому стали искать разные пути решения проблемы и договариваться.
Расскажу, какие варианты у нас были и как в итоге мы поступили.
Как мы взяли ипотеку
Мы поженились в середине 2016 года и стали жить в моей квартире в Санкт-Петербурге. Ее купили мои родители около девяти лет назад. Бюджет у нас с супругом был раздельный, и все расходы мы делили пополам. Точную сумму доходов друг другу мы не разглашали, но они были примерно одинаковые.
Осенью 2018 года мы решили купить совместную недвижимость и стали искать подходящие варианты с помощью риелторов. Спустя месяц нашелся идеальный вариант: двушка площадью почти 60 м² с огромным балконом, в приличном новом доме, недалеко от центра города и рядом с метро. Она полностью вписывалась в наш бюджет — 7,5 млн рублей. Требовалось только сделать косметический ремонт.
Стартовый взнос в 2 млн рублей мы накопили за время семейной жизни: 1,3 миллиона внесли я и мои родители, 700 тысяч — муж. Разницу во взносе муж предложил компенсировать ремонтом и покупкой части мебели. Мы на словах договорились, что он сделает ремонт в квартире за свой счет.
Оставшиеся 5,5 млн рублей мы взяли в ипотеку. У нас не было времени заниматься сравнительным анализом предложений разных банков, поэтому эту часть работы мы поручили тем же риелторам, что помогали нам с поиском квартиры. Эта опция шла бонусом к сделке: агентством руководили мои хорошие знакомые, которым я доверяла.
Нам подобрали наиболее выгодные условия в банке «Ак барс»: кредит на 15 лет под 10,2% годовых с ежемесячными выплатами около 60 тысяч рублей. Еще около 150 тысяч мы потратили на услуги риелторов и нотариуса, который заверял сделку, — эту сумму мы оплачивали пополам из личных средств каждого.
Квартиру мы оформляли в совместную собственность без выделения долей и без указания, кто сколько внес денег в первоначальный взнос. Мы посчитали, что вся недвижимость, которую купили в браке, принадлежит супругам в равном объеме. Разумно было бы заключить брачный договор у нотариуса и оговорить все важные финансовые вещи, в том числе у кого будет право собственности в случае расторжения брака или как мы будем делить крупные совместные покупки и кредиты. Мы собирались заключить такой договор сразу после свадьбы, но в результате так этого и не сделали — думали, что жить вместе будем долго и счастливо.
Сейчас я понимаю, что брачный договор мог облегчить всем жизнь. Это серьезный аргумент для банка, чтобы принять решение вне рамок стандартных банковских процедур в пользу заемщика. Но есть и минусы: если заключать договор до покупки квартиры, его потом придется показывать юристам банка. Если что-то в договоре им не понравится, в выдаче кредита могут отказать или попросят поправить в договоре формулировки. И неизвестно, в пользу кого из супругов будут эти правки. Скорее всего, в пользу основного заемщика по кредиту.
Как мы развелись
Сделка по покупке квартиры состоялась в конце января 2019 года. К этому моменту у нас уже были проблемы в отношениях. Но тогда мне казалось, что они в целом преодолимы и новая жизнь в новой квартире точно освежит брак, а общий кредит подтвердит серьезность намерений.
Ключи по договоренности с предыдущими собственниками мы получили только через месяц. В это время мы продолжали жить в моей квартире, а в новой шел косметический ремонт. Рабочие делали новую разводку электрики, меняли сантехнику, выравнивали стены, ставили новые межкомнатные двери, переклеивали и красили обои и занимались мелкими работами вроде перекладки плинтуса и установки новых подоконников. Всем ремонтом по договоренности занимался супруг — он прекрасный инженер-строитель. Я только выбирала цвета стен.
Первоначальная смета — 300 тысяч рублей — в процессе ремонта предсказуемо начала расти. В какой-то момент муж предложил мне тоже вложиться в ремонт. Он аргументировал это так: в первоначальный взнос вкладывалась не только я, но и мои родители, а значит, лично мой вклад нужно увеличить. Это стало последней каплей в наших и без того непростых отношениях. Я предложила разойтись в середине марта, через полтора месяца после покупки жилья.
Квартира была в хорошем состоянии, но с откровенно дешевым и некачественным ремонтом: криво наклеенные обои, всего по две розетки на комнату на неудобной высоте, отваливающийся плинтус Когда мы решили разойтись, ремонт был в самом разгаре: шла поклейка обоев под покраску и замена межкомнатных дверей, была демонтирована душевая кабина. Работы бригады были оплачены супругом где-то на ⅔ от оговоренной суммы, но смета продолжала увеличиваться. Требовалось еще около месяца, чтобы завершить все запланированные работы
Через неделю после этого разговора супруг съехал из моей квартиры. Он взял личные вещи, телевизор, который покупал за свой счет, мультиварку, которую дарила нам его мама, и вторую кошку, которую мы завели уже в браке. Из крупных совместных приобретений у нас была только квартира.
К этому моменту мы платили ипотеку уже три месяца. Платеж делили пополам — по 30 тысяч рублей с каждого. Суммы вносили через личный кабинет в онлайн-банке, который был оформлен на мужа, но установлен на обоих смартфонах. Там было видно, с какой карты и от кого поступают средства. Первые три платежа в основном гасили проценты, которые составляли около 47 тысяч в месяц, и только 12—13 тысяч шли в уплату основного долга.
Какие были варианты раздела имущества и ипотеки при разводе
Нам нужно было решить, что делать с квартирой и ипотекой, причем быстро. Хотя мы были настроены мирно, никто не изъявлял желания идти на финансовые уступки. Все варианты выглядели одинаково плохо. Вот что мы рассматривали.
Оставить все как есть по документам. Мы разводимся, но договариваемся устно, что кто-то один продолжает платить ипотеку. А когда выплатит — переоформляет собственность на себя в Росреестре по договоренности с бывшим партнером.
Однако юридически это сомнительная затея — вдруг тот, кто якобы уступил, передумает и будет впоследствии уже через суд претендовать на свою долю. При этом он может апеллировать к тому, что все имущество, приобретенное в браке, должно было делиться пополам.
Продать квартиру, закрыть ипотеку, а оставшиеся деньги поделить. Этот вариант нам предложил банк как оптимальный. Но и тут было несколько подводных камней.
Нужно было бы самим заниматься этим или нанимать риелторов и платить им деньги. Их гонорар от подобной сделки доходит до 200 тысяч — для нас это было много.
Нам пришлось бы продавать квартиру в ипотеке, а это неудобно — покупателю нужно будет потом выводить ее из-под залога у банка. На такие сделки люди идут неохотно и просят уступить в цене за все неудобства.
Поскольку жилье у нас было в собственности менее трех лет, нам пришлось бы заплатить НДФЛ 13%. Налога можно было бы избежать, если продавать квартиру по той же стоимости, что и покупали, либо чуть ниже. Но поскольку мы вложились в ремонт, продавать по той же цене и терять деньги мы не хотели.
Переоформить недвижимость на одного супруга. Супруги расходятся и договариваются о том, кто будет выплачивать ипотеку. На этого же человека переоформляют квартиру, то есть выводят второго супруга из состава собственников. При этом ипотечный договор остается в том же банке и в нем ничего не меняется, то есть должниками по нему остаются двое.
Этот вариант тоже сомнительный. Если собственник квартиры перестанет платить, то долг перейдет на второго участника ипотечного договора. А он уже не имеет к квартире никакого отношения и не является ее владельцем, поэтому получится, что он будет платить не за свое жилье.
Для изменения состава собственников нужно обратиться в свой банк и предоставить свидетельства о разводе, паспорта и заявления. Банк рассматривает их и принимает решение, в том числе может еще и отказать.
Переоформить и недвижимость, и ипотеку на одного. Это вариант возможен, если согласится банк. Заемщики заключают новое приложение к ипотечному договору в банке, в котором был взят кредит, и перерегистрируют имущество в Росреестре.
Собственность делят в два этапа. На первом этапе собственники пишут заявления о том, что они добровольно просят банк исключить одного из них из состава собственников квартиры. В случае если банк разрешает это, собственность перерегистрируют на одного супруга. На втором этапе супруга-несобственника выводят из состава заемщиков по кредитному договору. Для этого нужно рефинансировать кредит, чтобы заемщиком по кредиту остался только один супруг. В зависимости от сговорчивости банков можно оба этапа провести сразу в одном банке.
Подобные процедуры не прописаны в стандартном протоколе работы банка, поэтому не все финансовые организации идут на это.
Заключить брачный договор. Если банк согласится, то, пока мы еще находимся в статусе супругов, можно заключить брачный договор, в котором прописывается предпочтительная схема раздела совместно нажитого имущества и вопросы долгов. После этого можно было бы спокойно разводиться. А потом пойти в банк с брачным договором и переоформить на этом основании и собственность, и долг на другого супруга в рамках текущего ипотечного контракта.
Это был самый разумный вариант, если бы банк разрешил нам это сделать. Без согласия банка, если квартира находится у него в залоге, заключить такой договор невозможно. Чтобы запросить согласие, надо подать в банк заявление от обоих супругов в свободной форме и дождаться официального ответа.
Как нам в итоге пришлось действовать
Бывший супруг предложил уступить мне квартиру без суда на определенных условиях:
Не могу сказать, что меня устраивал этот вариант целиком и полностью: финансовая нагрузка резко и незапланированно возрастала, при этом все равно нужно было вести бизнес и зарабатывать деньги. Но только так я могла оставить за собой квартиру — а она мне очень нравилась.
Обо всем, кроме пятого пункта, мы договорились устно, без фиксации у нотариуса.
Для нас оптимальным вариантом было заключить у нотариуса брачный договор, в котором были бы прописаны устраивающие всех условия раздела имущества и финансовые вопросы, а потом получить свидетельство о разводе. В идеале мы хотели переоформить квартиру и долг на кого-то одного, не меняя при этом банк и процентную ставку, — нам говорили, что так можно. Если бы мы прописали это в брачном договоре, то потом оформить все документы было бы несложно.
Но банк на это не согласился. Поэтому я стала уговаривать банк разрешить нам изменить состав собственников недвижимости. В дальнейшем я планировала рефинансировать кредит только на себя и в конечном счете стать единоличным владельцем квартиры и заемщиком по кредиту.
Как я уговаривала банк
24 апреля я получила заветную бумажку о расторжении брака и начала действовать.
Чтобы решить вопрос с банком, я несколько раз в неделю на протяжении месяца ходила в петербургский филиал «Ак барса». У каждого банка есть свои правила. Все, что выходит за пределы прописанных регламентов, банки рассматривают неохотно и часто отказывают.
Мне потребовалось быть очень настойчивой, чтобы банк пошел навстречу и после долгих переговоров дал согласие переоформить квартиру на одного супруга — то есть целиком на меня. Для этого бывший супруг должен был отказаться от своей части в мою пользу. При этом он все равно оставался бы заемщиком по кредиту — до тех пор, пока я целиком не рефинансирую ипотеку на себя.
Как я получала согласие на раздел имущества от бывшего супруга
Я должна была выплатить бывшему мужу миллион рублей. Он настоял, чтобы эту договоренность мы оформили у нотариуса как договор займа. Это стоило 11 000 Р — 1% от суммы долга плюс 1000 Р за оформление. Эту сумму мы договорились поделить пополам. Если бы бывший муж согласился на простую письменную расписку, которая тоже имеет юридическую силу, это было бы вообще бесплатно.
В начале мая 2019 года мы заключили договор займа у нотариуса. В документе нотариус старался избегать упоминания квартиры и использовал формулировки вроде «деньги взяты на личные нужды в период нахождения в браке».
Я была обязана выплатить долг двумя траншами без процентов. По устной договоренности мы привязали передачу денег к этапам переоформления квартиры. Первый транш я должна была передать, когда мы будем переоформлять на меня право собственности. А второй — когда рефинансирую кредит на себя и получу от банка документ о том, что в залоговой на квартиру фамилия мужа вообще больше не фигурирует.
Для передачи долга мы использовали наличные — не стали снимать банковскую ячейку или пользоваться безналичными переводами. Первую часть суммы в 500 тысяч я заняла у друзей под простую расписку в течение недели, после чего сообщила супругу, что готова к началу процедуры.
В банке эта процедура называется «изменение состава залогодателей». Шаблонных форм для такого запроса не предусмотрено — нужно только заявление в свободной форме, где указывают причину изменения состава залогодателей. Исходя из причины банк может запросить дополнительные документы, но у нас ничего не запрашивали.
Мы обратились в банк к специалисту по ипотечному кредитованию. Я написала заявление, в котором попросила банк рассмотреть смену состава собственников по договору и исключить из него моего бывшего мужа. Супруг написал, что готов на безвозмездных условиях переписать квартиру на меня и на имущество не претендует. Я отдала ему деньги.
После этого мы несколько дней ждали ответа. В конце мая 2019 года мне позвонили и сказали, что головной офис одобрил смену собственника. Мне и бывшему мужу прислали подтверждающие документы, и мы заключили дополнительное приложение к основному ипотечному договору.
Почему не нужно делать так, как сделали Анастасия с мужем
Анастасия и супруг изначально сделали ряд ошибок, которые повлияли на весь ход дальнейших событий.
Во-первых, супруги не отразили в ипотечном договоре размеры участия в первоначальном взносе при покупке квартиры. Исходя из условий договора получалось, что весь первоначальный взнос оплатил супруг, а это не так.
Во-вторых, они участвовали в формировании первоначального взноса в разных пропорциях, но не заключили брачный договор, который позволил бы минимизировать все возможные последующие риски.
Некоторые банки при собеседовании с потенциальными заемщиками предлагают сразу предусмотреть такие вещи и заключить брачный договор. Но поскольку Анастасия и супруг пользовались опцией «сделай все за меня» и действовали через риелторов, подобная консультация прошла мимо них.
Варианты действий Анастасии были существенно ограничены тремя обстоятельствами:
Тот вариант, который в итоге выбрала Анастасия, мог оказаться крайне рискованным. Договор займа юридически был бы притворной сделкой, которая фактически прикрывает заключение договора купли-продажи.
Анастасии очень повезло, что банк пошел навстречу
Конечно, при такой изначально сложной конструкции личных взносов в общую недвижимость разумно было бы сразу заключить брачный договор. Понимаю, что большинство людей думают так: мы друг друга любим, доверяем, а брачный договор — это форма недоверия к супругу, поэтому мы обойдемся без него. Но у автора сразу с супругом был раздельный бюджет и раздельные траты, и они считали, кто и сколько денег потратит на недвижимость. Поэтому брачный договор спас бы всем и время, и деньги.
В целом схема автора имеет право на существование. Если подходить формально, то расписки о мнимом займе — это притворные сделки, как и купля-продажа доли бывшего мужа, по которой никаких денег реально не было передано. Это не совсем законно. Но так как в этих сделках отсутствуют третьи лица, чьи бы права они нарушили, то лиц, реально заинтересованных в том, чтобы признать их недействительными, нет.
Сама по себе ситуация с разделом квартиры, которую купили в кредит, сложная. Для исключения бывшего мужа из числа заемщиков не существует никакой иной схемы, кроме как получить согласие банка. Однако все предложенные действия по «долговым распискам» и купле-продаже доли мужа без реальных расчетов — необязательные. Такие сценарии существуют отдельно для каждого случая, в зависимости от того, как супруги смогли договориться между собой.
Автору повезло, что банк пошел навстречу в части разделения должников и вывода бывшего супруга из солидарных должников по кредитному договору. На практике в 8 случаях из 10 банк не даст такого согласия, особенно если недвижимость остается за супругой, да еще и в статусе ИП. К сожалению, риск-менеджмент многих банков больше доверяет заемщикам-мужчинам, а ИП не любит совсем, потому что они отвечают по своим предпринимательским долгам всем имуществом и очень легко могут стать неплатежеспособными. Но в целом совет автора о том, что надо вести переговоры с банком, пока он не пойдет навстречу, тоже рабочий.
Перерегистрация квартиры на одного супруга
Теперь мне нужно было перерегистрировать квартиру в Росреестре на себя, поскольку в браке мы зарегистрировали квартиру на обоих. Процедуру мы начали в конце июня 2019 года.
Мне нужно было вывести мужа из состава собственников, чтобы стать единственным владельцем. Для этого все три стороны сделки — банк, я и бывший муж — должны были прийти в МФЦ и подтвердить свои намерения.
Необходимо было представить следующие документы:
Со стороны банка присутствовал ипотечный специалист, который тоже принес внушительную папку документов.
За изменение записи в Росреестре нужно было заплатить госпошлину 2000 Р — ее платила я. Взамен получила расписку с перечнем документов и порядковым номером заявки.
Соглашение о разделе имущества
Через две недели мне пришло уведомление о том, что рассмотрение заявления приостановлено. Росреестр сообщил, что, поскольку наша квартира находится в совместной собственности, должно быть соглашение о разделе имущества. Его просили донести, иначе мне бы отказали в перерегистрации квартиры.
Наш банк очень удивился такому требованию — по словам сотрудников банка, это было не обязательным условием при заключении такой сделки. Но по закону оказалось, что это обязательно. Так как мы развелись и не разделили имущество, продать долю в совместной собственности, пусть и бывших супругов, нельзя. Потому что нельзя продать совместную собственность по частям. Это можно сделать, только предварительно выделив в ней идеальные доли.
Соглашение о разделе имущества надо заключать у нотариуса. Это делают на основании свидетельства о расторжении брака и по взаимному желанию сторон. Этот документ на двух страницах обошелся 28 тысяч рублей — его стоимость рассчитывается исходя из стоимости недвижимости, но не может превышать эти 28 тысяч — которые, к слову, мы оплатили все же пополам. Мы обратились к тому же нотариусу, у которого делали договор займа.
Мы предоставили следующие документы:
Когда соглашение было готово, я донесла его в Росреестр. Второй раз пошлину платить было не нужно. Через несколько дней мне позвонили и сказали, что все готово. В новом листе регистрации Росреестра я значилась единственным собственником квартиры. Мне также отдали старый лист, который отныне стал недействительным.
Что дальше
В августе 2019 года я стала единоличной владелицей двухкомнатной квартиры. Но в списке заемщиков по кредиту в банке по-прежнему значились два человека: я и бывший муж. Такая ситуация не устраивала нас обоих.
Еще нужно было обязательно вывести бывшего мужа из состава заемщиков по договору. Для этого кредит нужно было рефинансировать. С учетом того, что я ИП, это было непросто. Рефинансировать кредит сразу я не имела права — по закону это можно сделать только через полгода после покупки недвижимости. Поскольку мы купили недвижимость 31 января, приступить к процедуре можно было не раньше 1 августа.
У меня в запасе была однокомнатная квартира недалеко от центра Петербурга, которую дальновидные риелторы уговорили не продавать, когда мы покупали квартиру в браке. Также у меня исправно функционировал микробизнес. Я планировала оперативно продать старую квартиру, погасить большую часть долга в текущем банке досрочно и уже с меньшей суммой ипотечного кредита искать новый банк для рефинансирования. С небольшой суммой долга шанс рефинансировать кредит на ИП был выше.
Я продала свою другую квартиру в августе 2019 года, через пять месяцев после развода, за 4,4 млн рублей. Этими деньгами я погасила часть кредита. Затем я нашла банк, который согласился рефинансировать мою ипотеку, и собрала для него внушительную стопку документов.
В начале октября я рефинансировала свою ипотеку с остатком долга в 1,9 млн рублей в петербургском отделении «Фора-банка» и отдала бывшему супругу вторую часть долга в размере 500 тысяч рублей. В итоге он перестал быть заемщиком по кредиту и получил свой миллион, а я — квартиру и ипотеку на пять лет. Сейчас у меня ежемесячный платеж 40 тысяч рублей и прекрасная квартира в Петербурге.