Как объединить две комнаты в общежитии в квартиру
Переоформление коммунальной квартиры в отдельную
Коммунальная квартира из двух комнат принадлежит одному физическому лицу. Договор купли-продажи на каждую комнату с 1/2 долей мест общего пользования в двухкомнатной коммунальной квартире. На каждую комнату имеется кадастровый номер. Два свидетельства о государственной регистрации права. Как перевести коммунальную квартиру в отдельную?
В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с этим законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с этим законом сведений.
Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер, присваиваемый органом регистрации прав.
На первом этапе владелец комнат составляет заявление об объединении комнат в единую квартиру, в котором указывает не только собственные данные, но и сведения обо всех объединяемых комнатах, обо всех документах, которые подтверждают право собственности на эти комнаты, и обо всех будущих параметрах своего нового жилья. На втором этапе необходимо заказать технический план объединенного жилья. После этого следует обратиться в Росреестр или МФЦ для постановки объединенной квартиры на кадастровый государственный учет.
В п. 1 ч. 11 ст. 41 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» говорится, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на образуемый объект недвижимости осуществляются на основании правоустанавливающего документа на исходный или измененный объект недвижимости, если право на такой объект недвижимости не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости. Таким образом, имеющиеся доли в квартире зарегистрированы под уникальными кадастровыми номерами. В результате их слияния образуется новый объект недвижимости, которому должен быть присвоен новый уникальный кадастровый номер. Для регистрации нового объекта недвижимости необходимо составить соглашение и засвидетельствовать его у нотариуса, представив правоподтверждающие документы. После получения нового кадастрового паспорта необходимо получить новое свидетельство о праве собственности, где произошло уже объединение комнат в отдельную квартиру.
После полученного свидетельства о праве собственности можно обратиться за формированием единого лицевого счета.
Объединение двух комнат в одну квартиру
В двухкомнатной квартире одной комнатой владеет мать, второй комнатой две сестры по 1/2 комнаты. Необходимо ли составлять нотариальное соглашение при объединении двух комнат в квартиру? Общий кадастровый номер есть в Росреестре.
Перераспределение долей в объекте недвижимости описано в ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о кадастре).
Согласно ч. 1 ст. 5 Закона о кадастре каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер, присваиваемый органом регистрации прав.
Согласно п. 1 ч. 8 ст. 41 Закона о кадастре основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на образуемые объекты недвижимости является соглашение об образовании общей долевой или общей совместной собственности – при объединении объектов недвижимости, находящихся в собственности разных лиц.
Согласно п. 1 ч. 11 ст. 41 Закона о кадастре государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на образуемый объект недвижимости осуществляются на основании правоустанавливающего документа на исходный или измененный объект недвижимости, если право на такой объект недвижимости не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.
Если имеющиеся доли в квартире зарегистрированы под отдельными уникальными кадастровыми номерами, тогда требуется нотариальное соглашение об их объединении в один объект недвижимости, подлежащий государственной регистрации. В результате их перераспределения (слияния) образуется новый объект недвижимости, которому должен быть присвоен новый уникальный кадастровый номер. Для регистрации нового объекта недвижимости необходимо составить соглашение и засвидетельствовать его у нотариуса, представив документы, подтверждающие права собственности на доли в квартире. Собственники долей после их объединения станут сособственниками в праве общей долевой собственности на квартиру.
В данном случае квартира как объект недвижимости уже имеет кадастровый номер и является отдельным объектом недвижимости, поэтому нотариального соглашения об объединении долей в данном случае не требуется.
Объединение комнат с разными кадастровыми номерами в квартире под одним кадастровым номером
Согласно ч. 2 ст. 1 Закона о кадастре единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с этим законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с этим законом сведений.
Согласно ч. 1 ст. 5 Закона о кадастре каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер, присваиваемый органом регистрации прав.
Согласно п. 1 ч. 11 ст. 41 Закона о кадастре государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на образуемый объект недвижимости осуществляются на основании правоустанавливающего документа на исходный или измененный объект недвижимости, если право на такой объект недвижимости не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.
Таким образом, имеющиеся доли в квартире зарегистрированы под уникальными кадастровыми номерами. В результате их перераспределения (слияния) образуется новый объект недвижимости, которому должен быть присвоен новый уникальный кадастровый номер. Для регистрации нового объекта недвижимости необходимо составить соглашение и засвидетельствовать его у нотариуса, представив правоподтверждающие документы.
Вместе с тем следует иметь в виду, что собственники долей после их объединения станут сособственниками в праве общей долевой собственности на квартиру.
Легализация перепланировки общежития
Планирую купить жилье, гостинку со статусом квартиры. В квартире есть личный санузел, но он не узаконен. Продавец говорит, что проблем узаконить и поставить личные счетчики на воду не будет. Могу ли я обратиться в госорган, где мне точно скажут, смогу ли я после покупки легализовать свой санузел?
Согласно ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
Другими частями этой же статьи установлен порядок согласования переустройства. Однако специальным нормативным актом является Административный регламент предоставления муниципальной услуги по согласованию переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, утвержденный постановлением Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани от 14.06.2019 № 2180, который необходимо самостоятельно изучить, и вот почему.
Автора вопроса коснулись проблемы «легализации» перепланировки и переустройства. Разумеется, обратиться в уполномоченный орган автор вопроса вправе, но не факт, что удастся «легализовать санузел», если он не предусмотрен проектной документацией, тем более в «гостинке» – общежитии гостиничного типа, в котором, как правило, туалет, ванная и кухня расположены на этаже для общего пользования.
Даже если комнаты преобразованы в квартиры (произведена перепланировка), то установка в них санузлов сопряжена с проложением через все этажи здания системы водоотведения (канализации), к которой должны присоединяться все ответвления из квартир. Нет центрального канализационного стояка – нет индивидуальных санузлов в квартире.
И перепланировка (превращение комнат в квартиры), и переустройство (установка санузла с переносом инженерных сетей, санитарно-технического оборудования) – все должно быть подтверждено документально: проектом, согласованным с санэпиднадзором, пожарными, главным архитектором города (района), и, наконец, на основании этого пакета документов орган самоуправления выносит соответствующее постановление.
Если продавец уверяет покупателя «квартиры», что проблем узаконить санузел не будет, то что мешало ему сначала узаконить санузел, а потом уже продавать «квартиру»? И в этом главный камень преткновения. Приобретение «квартиры» в отсутствие разрешительной документации, подтверждающей законность перепланировки и установки санузла, может завершиться судебным разбирательством по иску прокуратуры или надзорных органов с вынесением решения, которым нового собственника «квартиры» суд обяжет восстановить помещения в первоначальное положение в соответствии с проектной документацией застройщика здания (инвентарное дело в БТИ).
При этом никакие доводы покупателя, что «товар продан с недостатками», суд не примет, поскольку об этих «недостатках» он знал или должен был знать. Как говорится, когда не знаешь, как поступать, поступай по закону!
Как по закону объединить смежные квартиры в одну?
Приобрел две однокомнатные квартиры рядом друг с другом. Хочу узаконить — объединить и оформить. Монолитных и несущих стен между ними нет. Т—Ж, подскажите, пожалуйста: как, что, где и почем?
Соседние квартиры действительно можно объединить. И, кстати, не только по горизонтали, но и по вертикали: если квартиры расположены друг над другом. Можно сделать двухуровневую или даже трехуровневую квартиру. Но это сложно, а по цене выйдет как квартира в Москве.
Вы не пишете, что именно у вас — новостройка или вторичное жилье. Поэтому расскажу про оба варианта.
Проще всего объединять квартиры на стадии строительства
В этом случае сам застройщик проведет сам все изменения и согласует в экспертизе. Скорее всего, он возьмет за это плату, но зато сам переделает все бумаги. И это все равно будет дешевле, чем согласовывать объединение квартир уже после постройки дома. А вы сразу получите объединенную квартиру.
Если дом уже сдали — тоже не страшно. Вот ваш застройщик, вот свежая экспертиза, проектная организация тоже еще жива, и ее легко найти. А дальше действуете по алгоритму, который мы уже описали в статье «Как узаконить перепланировку в новостройке».
Как согласовать объединение на вторичном рынке
Это намного труднее, чем с новостройкой. Часто план дома утерян или проектной организации давным-давно нет. Точность обмеров, которые были раньше, тоже оставляет желать лучшего. Поэтому на последнем этапе может выясниться, что конечная площадь объединенной квартиры не совпадает с суммой площадей этих квартир, если их сложить.
В жилищном кодексе нет отдельных процедур для объединения квартир. Перепланировка внутри одной квартиры или объединение двух в одну — это юридически схожие процедуры.
Порядок действий будет такой:
Почему не стоит рассчитывать на согласование по уведомлению
Объединение — это тоже перепланировка. Только такая перепланировка затрагивает не одну, а две квартиры. Часто можно встретить мнение, что не любая перепланировка требует согласования. А если изменения незначительные, например, сносят ненесущую стену или закладывают дверной проем, дескать, можно только уведомить надзорные органы. Такую процедуру еще называют «по уведомлению» или «по эскизу».
Однако на практике ситуация в каждом регионе разная. Поэтому сказать заранее, примут ли у вас изменения без проекта перепланировки, по одному эскизу, или не примут, — невозможно.
Универсального ответа на этот вопрос нет. В большинстве случаев я бы сказал, что не примут. Специалисты не хотят брать на себя риски, что дом может разрушиться. Поэтому они лучше десять раз перестрахуются, чем пропустят перепланировку без проекта. Поэтому многие делают незначительные перепланировки и никого не уведомляют. А потом через суд доказывают, что это было законно.
Незначительную перепланировку могут тоже не согласовать
В некоторых городах, например в Москве, есть упрощенная схема согласования перепланировок. Поскольку квартир и жителей в Москве очень много, город принял особые правила. Они разрешают перепланировку по эскизу, если она незначительная. Возможно, такие правила есть и в других городах, но я о них не знаю.
Какие варианты объединения квартир встречаются на практике
Возможны три варианта объединения:
У вас может быть не только перепланировка, но и переустройство
В ваших двух квартирах как минимум два санузла и две кухни. Если соберетесь переносить сети и коммуникации, это будет считаться не только перепланировкой, но и переустройством. Там свои проблемы. Например, нельзя увеличивать санузлы, уменьшать воздуховоды и вентиляционные шахты, переносить кухню в жилую комнату и прочее. О том, как учесть эти моменты, я тоже уже писал.
Почему лучше сразу заказать проект и не рисковать
Когда объединяете две квартиры, проект нужен всегда. Прямо об этом не написано нигде, но в реальности это именно так. В законе прямо указано, что перепланировка требует проекта. А дальше все зависит от местных традиций и порядков. Поэтому лично мой совет: не рискуйте и сделайте проект.
В результате объединения двух квартир сразу два помещения изменят конфигурацию. При этом одна квартира вообще исчезнет как самостоятельное помещение. Получается, что изменятся не только данные в техническом паспорте помещения. Изменения также придется внести в ЕГРН, и вновь созданной большой квартире будет присвоен новый кадастровый номер.
В вопросе вы говорите, что стена ненесущая. Даже если это так, не факт, что ее можно снести или сделать в ней дверной проем. Бывает, что ненесущая стена несет разгрузочную функцию и трогать ее не дадут, по крайней мере, без проекта. С проектом будет проще — возможно, там предусмотрят компенсационные колонны или подборки. Специалисты такие вещи учитывают.
В блочных и панельных домах с этим всегда много проблем. Практически все стены или несущие, или разгрузочные. Проще всего с этим в домах с монолитной конструкцией — там действительно нет несущих стен, но есть и колонны, и диафрагмы жесткости и прочие штуки, которые трогать запрещено.
Если вы ошиблись и сделали перепланировку без проекта, вас могут заставить все исправить за свой счет. И на вас ляжет вся тяжесть процедуры согласования самовольно произведенной планировки без проекта в суде.
Зачем нужен технический паспорт
В поэтажном плане отражены несущие стены, коммуникации и другая технически важная информация.
Чтобы получить документы, следует обратиться в местное БТИ с заявлением на выдачу поэтажного плана с экспликацией квартиры. Напрямую в БТИ сейчас не обращаются, все заявления подаются через местный МФЦ. В некоторых региональных БТИ предусмотрена возможность написать им по электронной почте. В течение двух дней вам ответят и назначат время приема.
Если дом ввели в эксплуатацию после 1 марта 2008 года, первичный технический учет на него уже произведен. Так что вы сможете получить свежую копию поэтажного плана с экспликацией помещения без проволочек. Если же дом построили раньше, придется заказывать услугу по созданию экспликации помещения. Ее стоимость зависит от площади квартиры.
Где сделать проект перепланировки
Проект перепланировки может подготовить любая организация, если у нее есть разрешение на проектирование. Еще это называется допуск СРО. Лучше выбирать серьезные проектные организации, чтобы потом не оказалось, что у них нет соответствующего разрешения. В идеале проект перепланировки должны делать те же люди, кто проектировал дом. Но со старыми советскими домами так не выйдет.
Если не хочется гадать о репутации проектировщиков — обращайтесь к государственным службам. Проекты, как правило, делают коммерческие отделы БТИ или различные муниципальные проектные организации. О том, как найти проектную организацию и узнать, есть ли у нее допуски СРО, мы уже рассказывали.
Сколько будет стоить проект перепланировки при объединении квартир — зависит от региона, количества запланированных изменений, площади квартир и даже от типа дома, где располагается квартира. Например, проект в доме, где старые и сложные конструкции, будет стоить дороже современного дома.
Дешевле всего спроектировать новый дверной проем. Это стоит от 10 тысяч рублей. Если собираетесь сносить стены и строить новые — это дороже. Еще дороже — вносить изменения в несущие конструкции и проектировать замещающие.
Согласовать проект
Дальше проект нужно будет согласовать — в СЭС, архитектурно-планировочном управлении и пожарном надзоре. Обычно это делает сам проектировщик, если не хотите бегать по инстанциям сами.
В Москве согласовать объединение квартир в надзорных органах будет стоить от 70 до 150 тысяч рублей. За согласование проема в ненесущей стене — 40 тысяч, а в несущей — 60. Если надумаете объединить квартиры по вертикали — придется отдать до 250 тысяч рублей. И это только за процедуру согласования. Стоимость проекта — отдельно.
Когда вы получили на руки согласованный проект, можно подавать заявление о регистрации перепланировки. В Москве перепланировку согласовывает Мосжилинспекция.
Где получить разрешение на перепланировку
Подать заявление можно лично, через МФЦ или госуслуги. В Москве заявление подают в Мосжилинспекцию. В регионах может быть жилинспекция, а если ее нет — через БТИ.
В зависимости от обстоятельств могут спросить еще следующие документы:
Заявление рассматривают до 30 дней.
Заранее результат предсказать сложно
В перепланировке могут и отказать, даже если у вас есть проект и документы, которые нужны по закону. Как правило, для этого есть несколько причин:
В таком случае поможет только обращение в суд с требованием признать такой отказ незаконным. И иногда это помогает. Вот пример. Мужчина сделал перепланировку и хотел объединить два помещения в одно. Мосжилинспекция отказалась согласовывать перепланировку, поскольку по жилищному кодексу только единоличный собственник помещений вправе это делать. А в данном случае у квартиры было два собственника — муж и жена. Суд сказал, что Мосжилинспекция неправа, а единоличный — не значит один человек, и перепланировку надо согласовать.
Если заявление согласуют
Общий срок всех согласований вряд ли будет меньше полугода.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.