Публичное финансирование исследований более выгодно людям чем рыночное финансирование
Как проектное финансирование влияет на рынок недвижимости
Краткий обзор рынка недвижимости
Из общих тенденций российского рынка недвижимости последних лет можно выделить следующие пункты:
Текущая ситуация в сфере жилищного строительства
В начале текущего года в стадии строительства находилось порядка 127.5 млн кв. м многоквартирного жилья — более 14.5 тыс домов и около 2.6 млн квартир. Это на 20% больше, если сравнивать с цифрами на 1 января 2018 года. Помимо объемов, в последние годы возросла конкуренция среди застройщиков. Так, более 100 тыс кв. м строящегося жилья имеют сразу 255 строительных организаций, а треть всего объема жилищного строительства приходится на 50 крупных компаний.
Если говорить о прошлых цифрах, то в 2018 году построено и сдано в эксплуатацию 75.7 млн кв. м жилплощади. Это меньше на 4.5%, чем в 2017. Однако если сравнивать эти данные с показателями 2010 года (58.4 млн кв. м), виден существенный рост — более 30%. Это увеличивает интерес к сфере жилищного строительства и позволяет прибыльно инвестировать в недвижимость таким компаниям, как Deposit2 честные отзывы о которой свидетельствуют о высоком качестве ее инвестиционных решений.
Что касается МКД, в 2018 году наблюдалось падение объемов. Всего было введено 43.2 млн кв. м (842.6 тыс квартир), это на 6.5% меньше, чем в 2017 году. Упало также значение средней площади строящихся квартир — до 51.3 кв. м (с 62.8 — в 2010). В первую очередь это связано с уменьшением количества запущенных проектов в Причина — санкции и нестабильная макроэкономическая ситуация в стране.
Влияние строительной отрасли на развитие экономики
Жилищное строительство — один из ключевых механизмов в системе развития всей экономической модели. Отрасль косвенно влияет на положительную динамику смежных производственных секторов, увеличивая объемы выпуска и реализации следующей продукции:
Данные Росстата за 2018 год говорят о существенном влиянии строительного сегмента не только на смежные производственные сферы, но и на ключевые макроэкономические показатели. Так, в прошлом году вклад отрасли во внутренний валовой продукт (ВВП), в процентном выражении, составил порядка 6.0%, а количество занятых в строительной сфере оценивается в 6.3 млн человек (8.8% от количества трудоспособных граждан).
По оценкам ДОМ.РФ и ЦМАКП (Центр макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования), каждый инвестированный в отрасль жилищного строительства рубль увеличивает совокупное производство сопутствующих товаров и услуг на 2 руб и обеспечивает приток в бюджет государства 0.26 руб в виде налогов.
Как работает проектное финансирование
Указанный в начале, Федеральный закон № меняет правовое и нормативное регулирование сферы жилищного строительства, определяя проектное финансирование, как единственный источник привлечения средств в долевое строительство.
Одна из особенностей такой модели — использование специальных счетов (). Они обеспечивают максимальную безопасность проведения сделок между покупателем и продавцом. У застройщика теперь нет прямого доступа к капиталу дольщиков. Поступление средств на счет строительной компании осуществляется только после окончательной сдачи объекта в эксплуатацию.
До принятия нового закона, средства, поступившие от дольщиков, направлялись на реализацию строительного проекта. Система была малопрозрачной и не контролировалась на должном уровне. Она предусматривала нахождение долевого капитала в полном управлении застройщика, что позволяло недобросовестным компаниям использовать деньги вкладчиков в собственных интересах.
Сейчас материальное обеспечение реализации проекта полностью ложиться на плечи застройщика. Приобретая недвижимость в строящемся объекте, покупатель перечисляет деньги не на счет строительной организации, а на банковский депозит. В случае если застройщик не выполнит свои обязательства, средства возвращаются. К тому же, каждый такой депозит страхуется государственным Агентством по страхованию вкладов (АСВ) на сумму до 10 млн рублей.
У застройщиков остается право использовать привлеченные средства для осуществления ряда платежей, например, в целях приобретения земельных участков для строительства. Однако теперь все транзакции контролируются уполномоченным банком, который обеспечивает защиту, законность и безопасность финансовых потоков.
В этой связи растет интерес к инвестициям в недвижимость. Стремительно развиваются такие проекты, как инвестиционная компания Deposit2, отзывы клиентов которой описывают небывалый подъем интереса частного капитала к отрасли жилищного строительства.
Практика и перспективы применения проектного финансирования с использованием
Общая схема реализации строительного проекта с применением модели проектного финансирования с использованием выглядит следующим образом:
Финансирование с использованием
На конец 2018 года на рынке жилищного строительства с использованием сложилась следующая картина:
региона по количеству объектов:
По общей площади лидируют:
Структура ставки
Стоимость предоставляемых заемных средств складывается из нескольких компонентов:
Анализ потенциального эффекта от реализации схемы проектного финансирования на экономику проектов
Для проведения анализа подойдет условный проект с усредненными параметрами реализации:
На основе вышеуказанных параметров и цен, взятых из открытых данных Росстата, можно смоделировать темпы продаж квартир в МКД на этапе его строительства. Анализ показывает, что основное количество сделок приходится на пятый и шестой кварталы, 13% и 14% соответственно.
Анализ также показывает, что применение механизма проектного финансирования увеличивает общий бюджет строительного проекта. Однако увеличение незначительное — немногим больше 4%. Это не мешает продажам и компаниям, занимающимся инвестициями в недвижимость, как например Deposit2. Честные отзывы о ней можно найти на форумах и сайтах, посвященных недвижимости и инвестициям.
Анализ финансовой устойчивости отрасли жилищного строительства
Исследование финансовой устойчивости отрасли в условиях перехода на схему проектного финансирования показывает значительное уменьшение количества проектов с высоким риском неисполнения обязательств со стороны застройщика.
Центральный, и Уральский федеральные округа имеют более 70% финансово устойчивых проектов. Они характеризуются высокой вероятностью возврата кредитов. На Дальнем Востоке количество таких проектов достигает почти 90%, с оговоркой, что значительная их часть не прошла фильтрацию на корректность представленных данных.
В целом, только 28% проектов может быть причислено к числу высокорисковых. В первую очередь, это связано с несбалансированным уровнем цен реализации объектов и стоимости их строительства. Самые проблемные, в этом плане, регионы — Северный Кавказ, Сибирский, Южный и Приволжский федеральные округа.
Заключение
Сегодня рынок недвижимости меняется в лучшую сторону. Он становится открытым для частных инвесторов. Механизм проектного финансирования — одна из первых ступеней на этом пути. Так, компания Deposit2 реализовала инновационную модель, позволяющую инвестировать в жилые объекты (или частично в кв. м), построенные с использованием проектного финансирования.
Доход от таких инвестиций формируется за счет сдачи жилья в аренду и обеспечивает стабильно высокую прибыль, при почти нулевом риске. Клиенты компании уже ощутили преимущества такого подхода к капиталовложениям. Подобные инвестиционные решения обещают стать востребованными, так как отрасль жилищного строительства, в виде перехода на проектное финансирование, получила мощный стимул к развитию.
Трансформация «публичного» и «частного»: тенденции в финансировании фундаментальных исследований в развитых странах
Результаты фундаментальных исследований подпадают под характеристику общественных благ. Они открыты для всех, каждый может ими воспользоваться, если сможет увидеть в них практическое применение. Использование фундаментальных результатов одними не сокращает их ценности для других. Финансирование фундаментальной науки обладает признаками клубного блага, что и должно определять подходы к его производству. Традиционно источником финансирования было государство, а управление выделенных фондов как клубным благом передавалось в ведение самих ученых, которые на основании конкурсного внутрикорпоративного отбора проектов определяли адреса финансирования.
Так как успешность фундаментальных исследований и практическая применимость их результатов не гарантированы, вопрос об объемах государственных ассигнований на науку остается открытым и крайне полемичным. Какой процент ВВП страны государство должно тратить на фундаментальную науку, чтобы затраты были эффективны? Без государственных ассигнований фундаментальная наука, как и любое общественное благо, перестанет производиться, однако при избыточном финансировании ресурсы будут затрачены впустую. Найти идеальную формулу сочетания прибыли и издержек в этой сфере, наверное, не удалось еще никому.
Основной тезис данной статьи сводится к тому, что в связи с трансформацией в странах ОЭСР понятий «публичное» и «частное» (от пространственного к праксиологическому содержанию) характеристики фундаментальных исследований как публичного блага, а следовательно, и принципы финансирования таких исследований также постепенно изменяются. Фиксирование и анализ этих изменений составляет цель нашего исследования.
От пространства к практике: трансформация публичной сферы
Несмотря на десятилетия доминирования в мире неолиберальной идеологии, публичная сфера возвращается на ведущие позиции и начинает играть в нашей жизни все более важную роль. Неолибералы превозносили достоинства частной сферы (например, рынка), полагая, что общественная сфера (в частности, государство) безвозвратно утратила свое некогда привилегированное положение в мире. Однако возьмем, к примеру, недавние акты государственного вмешательства в национальную и глобальную экономику для решения мирового финансового кризиса, который в значительной степени воспринимается как результат безрассудного поведения негосударственных акторов (в первую очередь из финансового сектора).
После 11 сентября 2001 года новые правила наложили на негосударственные учреждения, такие как частные банки, беспрецедентные требования по сотрудничеству с государственными органами, в том числе путем раскрытия конфиденциальной информации о своих клиентах. Транснациональные потоки товаров, людей и услуг были также поставлены под беспрецедентный государственный контроль. Наконец, можно вспомнить инициативы ЕС в области природоохранного регулирования, существенным образом меняющие условия, в которых частные корпорации ведут свой бизнес.
Такое понимание общественной деятельности позволяет уйти от противопоставления политики и экономики, государств и негосударственных акторов. Оно показывает, что общественно полезными делами могут заниматься не только государства, но и негосударственные акторы. Граница частного и общественного не статична, зависит от времени и общества.
Естественно, возникает вопрос о том, почему в фундаментальные исследования приходят частные деньги. Неужели «провал рынка» в отношении общественных благ больше не актуален? Он актуален. Но, как уже было показано в теоретической части статьи, частные структуры вполне могут заниматься общественными делами, оставаясь при этом частными структурами. Делают они это главным образом потому, что начинают воспринимать себя как часть некоторого сообщества.
Практика, которая конституирует некоторое сообщество, является общественной. В воспроизводстве и поддержании данной практики могут принимать участие любые акторы, и государственные, и негосударственные.
Ограничением предлагаемой реконцептуализации общественного и частного в мировой политике есть подозрение в том, что эта реконцептуализация выполняет роль негативной эвристики, защищая ядро либерального мирового порядка.
Финансирование фундаментальных исследований
Источники финансирования фундаментальных исследований как общественных благ должны быть общественными. Традиционно под общественными источниками финансирования подразумевалось государство. Государство выделяет финансирование, затем с помощью практики взаимного рецензирования («peer review») ученые распределяют выделенные средства между собой. Частных денег в этой сфере не предполагается, так как фундаментальные исследования не могут рассматриваться как инвестиции. Тем не менее сегодня возникают альтернативные практики, которые размывают границы частного и общественного, если рассматривать их как пространственные явления, однако сохраняют и поддерживают эти границы, если рассматривать их как определенные практики.
Этих альтернатив становится все больше. Например, конкретные научные проекты финансируются с помощью общественных пожертвований, собранных на сайтах краудсорсинга, таких как petridish.org и experiment.com. Такой способ финансирования имеет свои недостатки. Широкая общественность не обязательно выберет лучшие или наиболее достойные проекты. Краудфандинг работает для популярных исследований, требующих сравнительно небольших расходов. Однако менее популярные направления, особенно по химии и физике, в которых обыватель плохо разбирается, вряд ли привлекут внимание пользователей сайтов краудфандинга.
В Европе ситуация иная. Научных меценатов там крайне мало. Частные деньги в фундаментальные исследования в Европе приходят из лабораторий европейских ТНК, таких как L’Oréal Foundation (Франция), La Caixa Foundation (Испания), The Volkswagen Foundation (Германия), Wallenberg Foundation (Швеция).
Фундаментальные исследования формируют сообщество прак-тики. Эта практика неразрывно связана с экономикой знания и политикой знания: с инструментами и отношениями производства (экономика) и с инструментами и отношениями разрушения (война). В финансировании фундаментальных исследований заключается публичная практика, важная для сообщества государственных и негосударственных акторов, объединенных экономикой и политикой знания.
Таким образом, в современном мире формируется множество сообществ практик, которые транснациональны, региональны или даже глобальны. Для таких сообществ конституирующие их практики имеют общественный характер. Но участвовать в этих практиках потенциально могут любые акторы. Мировой порядок остается либеральным, однако это не либерализм пространства, а либерализм практики. Разделяющие линии проходят не в пространстве, а в практике. Для идентификации субъекта важны не его статус и занимаемое им социальное пространство, исполняемая им социальная роль, а важна его деятельность, его практика. Проявление этого эпистемологического перехода от пространства к практике можно наблюдать во всех сферах человеческой деятельности, в том числе и в сфере финансирования фундаментальных исследований.
1 Walzer M. Liberalism and the Art of Separation // Political Theory. 1984. Vol. 12. №3. P. 315.
2 Gill S., Law D. The Global Political Economy. Baltimore, MD: John Hopkins University Press, 1988. P. 5-6.
3 Poulantzas N. The problem of the capitalist state // New Left Review. 1969. №58. P. 67.
4 Fukuyama F. Political order and political decay: From the industrial revolution to the globalization of democracy. Macmillan, 2014.
5 Harmes A. Neoliberalism and Multilevel Governance // Review of International Political Economy. 2006. Vol. 13. №5. P. 725-749.
6 Лебедева М.М. Акторы современной мировой политики: тренды развития // Вестник МГИМО-Университет. 2013. №1 (28).
7 Best J. The Return of the Public in Global Governance. Cambridge University Press, 2014.
9 Adler E., Pouliot V. International practices // International Theory. 2011. Vol. 3. №01. P. 1-36.
Публичное финансирование исследований более выгодно людям чем рыночное финансирование
Отличие проектного финансирования от долгосрочного кредитования
Проектное финансирование имеет ряд существенных отличий от традиционного долгосрочного банковского кредитования компаний, реализующих инвестиционные проекты и программы.
Проектное финансирование имеет ряд существенных отличий и от венчурного финансирования:
Виды и формы проектного финансирования
Мировая практика проектного финансирования выработала три основных вида проектного финансирования: банковское, корпоративное, с участием государства.
Проектное финансирование базируется на определенных принципах, применимых ко всем подобным случаям. Специфика обусловлена высокой степенью рисков для сторон, поэтому большое внимание уделяется не только фирме-получателю средств, но и самой предложенной к внедрению идее.
Проект выделяется отдельно от основной деятельности компании, создается юридическое лицо, через которое осуществляются все платежи. Это имеет свои преимущества и необходимо по ряду причин:
Тщательно исследуются все возможные риски и проводятся мероприятия для сведения их к минимуму, чтобы привлечь инвестора. Эта работа осуществляется еще на пред инвестиционном этапе. После рассмотрения потенциальных опасностей, каждая сторона берет на себя часть рисков, которыми способна максимально эффективно управлять, а также контролировать их. Например, риски можно распределить так:
Участники начинания дают друг другу функциональные гарантии в виде «комфортных писем» или путем заключения меморандума о взаимопонимании, предварительных договоров с покупателями. Идеальный вариант – получение государственных гарантий о льготном налогообложении или специальных условия на определенный срок, это возможно при социальном значении внедряемой инициативы.
Финансовые модели, используемые при инвестиционном кредите, очень важны для стабильности внедрения замысла. Моделирование производится при помощи создания структурированных проформ отчетности, которые интегрированы в расчеты балансового состояния проекта, его денежных потоков и ожидаемой прибыли. Хорошим подспорьем для этого становятся международные общепринятые стандарты финотчетности. Построение финансовой модели производится на основе допущений относительно влияющих на бизнес ключевых факторов, произведенных при планировании. Специалисты должны для этого тщательно изучить особенности предпринимательских процессов в нужной сфере и взаимосвязи с ключевыми факторами. Чем точнее смоделирована ожидаемая деятельность объекта, там надежнее будут оценки его денежного потока, который является основой кредита.
Качественное управление реализуемой инициативой напрямую зависит от профессионализма собственных или приглашенных менеджеров, их готовности и умения правильно организовать коммуникации между партнерами и участниками начинания, координировать их действия. Менеджмент должен качественно настроить вопросы маркетинга, финансов, логистики, обмена информацией.
Часто практикуется привлечение к работе опытного финансового советника, который может оказать поддержку в аналитическом, юридическом и информационном сопровождении задумки. Чаще всего помощь требуется при решении таких проблем:
Проектное финансирование предполагает собой выделение средств на длительный период, что несвойственно для России, где чаще используют «короткие деньги». Редко реализация масштабной инициативы укладывается в 2-3 года, как правило, вложенные деньги начнут возвращаться заимодателю через 5-10 лет. В этом сроке год-полтора занимают только подготовительные работы, экономические выкладки и подготовка плана.
Все эти мероприятия требуют немалых вложений, которые могут составлять 10% от общей стоимости и даже больше, и ложатся они на инициатора замысла. При этом инвесторы далеко не всегда учитывают эти затраты при составлении соглашения и требуют вложить 25-30% своих денег в начинание, чтобы подтвердить серьезность намерений.
Роли участников процесса
Как уже отмечалось выше, в отличие от случая с получением традиционной ссуды, инвестиционный кредит возможен только с привлечением широкого круга участников, распределяющих риски. К ним относятся такие организации.
Финансовые институты, выделяющие средства. Обычно на проектные кредиты готовы крупные банковские организации, имеющие возможности выделять деньги или другие активы с отложенным сроком возврата. Минимизировать опасности потерь банки пытаются, выделяя средства не единоразово, а отдельными траншами по утвержденному графику. Если что-то пойдет не так, можно остановить обеспечение проекта, избежав больших потерь. Существует также возможность ввести в проект своего контролера, имеющего право останавливать рискованные транзакции.
Инициатор. От него требуется наличие опыта управления в соответствующей сфере, поскольку его зона ответственности – это операционная часть и показатели эффективности продаж (KPI). Доброе имя и авторитет среди покупателей продукции желателен. Легче получить ссуду уже известным компаниям, решившим расширить свой бизнес. К ним требования банкиров лояльнее, чем к индивидуальным клиентам, желающим только начать свой бизнес.
Землевладелец. Нередко применяется практика, когда владелец земельного участка передает его безземельному инициатору в управление, получая взамен долю в проекте. Стоимость участка напрямую зависит от расположения, наличия автомобильных и железных дорог, доступность энергоносителей, наличия разрешения на строительство.
Технический заказчик. Такие специализированные организации привлекаются банками в случаях, когда требуется выполнить сложные строительные работы, к которым неприменимы типовые варианты. Технический заказчик проводит весь комплекс работ: инжиниринг (изыскания, согласования, проектирование); снабжение материалами и оборудованием; строительство (подбор подрядчика, смр, сдача в эксплуатацию). Риски техзаказчика – выполнение работ по графику и выполнение бюджета. Перерасход (повышение цен субподрядчиками, неучтенные работы) он оплачивает из своего кармана.
Инвестор. Как правило, банки не покрывают всех потребностей инициаторов, поэтому требуется инвестор, который полностью или частично закроет все денежные вопросы за долю в начинаемом бизнесе. Инвесторами обычно выступают частные лица, которые не рассчитывают активно участвовать в развитии производства впоследствии. Их интересы чаще всего ограничиваются желанием выгодно перепродать свою долю крупным игрокам на рынке после повышения ее стоимости или получать дивиденды (пассивный доход) от использования объекта по назначению. Если дело касается добычи природных ресурсов, то возможно использование такого механизма, как соглашение о разделе добытой продукции.
Преимущества и риски инвестиционного кредитования
Проектное финансирование дает возможность внедрить новую инициативу, не привязываясь к предыдущей многолетней деятельности компании или организации. При этом в отличие от многих других начинаний, при таком обеспечении огромное значение имеет применяемая система менеджмента, что автоматически делает проект гораздо более качественным и предсказуемым.
Во многих бизнес-планах на первое место ставят маркетинговое и финансовое обоснование, отодвигая на второй план вопросы подбора и подготовки персонала, налаживания системы взаимодействия, информационного и организационного обеспечения. При рассмотрении заявки на получение инвестиционного кредита тщательно изучаются все без исключения стороны вопроса во избежание убытков, перекрыть которые будет уже нечем.
Основные риски при проектном финансировании состоят в следующем:
Российские условия пока не способны надежно оградить бизнес от внешнего неэкономического влияния, поэтому банковские учреждения очень неохотно дают долгосрочные кредиты без надежного подтверждения высоколиквидным залоговым имуществом или государственных гарантий.
С 1990-х гг. широкое распространение получило ГЧП как один из видов (механизмов) проектного финансирования «с государственным плечом», при котором государство (или муниципальные, региональные органы власти) для реализации социально значимых инвестиционных проектов в публичном секторе привлекают частный капитал для совместного финансирования и реализации проекта. По определению Центра ГЧП Внешэкономбанка ГЧП – «это привлечение на контрактной основе органами власти компаний частного сектора для более эффективного и качественного решения задач (выполнения услуг), относящихся к публичному сектору на условиях компенсации затрат, разделения рисков, обязательств, компетенций». В Англии наряду с формой ГЧП (public private partnership, РРР – публично-частное партнерство) для финансирования публичных проектов (строительства публичных объектов) применяется такая форма проектного финансирования, как частная финансовая инициатива (public finance initiative, PFI) – финансирование строительства общественных объектов на частные средства.
Для выбора того или иного вида проектного финансирования ключевыми факторами признаются особенности и специфика инвестиционного проекта. Поскольку проектное финансирование занимает много времени, велика трудоемкость и продолжительность проработки и структурирования проекта, привлекаются специалисты в различных областях знаний, используется сложная система контрактов, соглашений и договоров между участниками проекта, проектное финансирование рекомендуется применять для инвестиционных проектов большой стоимости, сложных, социально значимых.
Традиционно проектное финансирование используется для проектов стоимостью от 100 млн долл. США практически во всех отраслях: добыча сырьевых ресурсов; энергетика (производство, переработка, транспортировка нефти, газа, угля, воды, ветра); телекоммуникации; химическое и нефтехимическое производство; строительство туннелей, дорог, мостов, аэропортов, морских и речных портов; железных дорог, метро; школ, больниц, университетов, объектов культуры, спорта и пр.